[摘 要]新收入準(zhǔn)則的頒布彌補(bǔ)了舊準(zhǔn)則內(nèi)容的缺陷，使企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)處理上更加規(guī)范。文章以房地產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，討論了2017年頒布新收入準(zhǔn)則對(duì)此類企業(yè)的影響。首先，文章闡述了新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容；然后討論了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響關(guān)鍵點(diǎn)；最后，基于新收入準(zhǔn)則提出了幾點(diǎn)有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)管理的完善措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地適應(yīng)新準(zhǔn)則，進(jìn)而提升相關(guān)業(yè)務(wù)處理效率。
　　[關(guān)鍵詞]新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)業(yè)；影響
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.061
　　2006年，我國(guó)財(cái)政部為了規(guī)范會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理，頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》。新頒布的兩項(xiàng)準(zhǔn)則的內(nèi)容與當(dāng)時(shí)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在一定的一致性。但是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式變化加快。現(xiàn)階段，2006年的收入準(zhǔn)則已經(jīng)不能夠完全滿足企業(yè)收入業(yè)務(wù)處理需要，存在著應(yīng)用解釋和核算規(guī)范上的缺陷，直接影響了財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。鑒于此，我國(guó)財(cái)政部于2017年在舊準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上頒布了新收入準(zhǔn)則，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入相關(guān)業(yè)務(wù)處理產(chǎn)生了一定的影響。
　　1 新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容
　　1.1 構(gòu)建了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型
　　舊收入準(zhǔn)則對(duì)于一些事項(xiàng)的規(guī)定還不夠明確，經(jīng)常出現(xiàn)一些相似業(yè)務(wù)收入確認(rèn)方法選擇不同的情況。而新收入準(zhǔn)則將所有的收入統(tǒng)一納入一個(gè)確認(rèn)模式，對(duì)于一段時(shí)間內(nèi)的確認(rèn)條件在后續(xù)進(jìn)行判斷。相比之下，新收入準(zhǔn)則構(gòu)建了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，不僅使企業(yè)的收入確認(rèn)方法得到了規(guī)范，而且還省去了原先需要選擇相應(yīng)準(zhǔn)則的麻煩，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息可比性的提升。
　　1.2 以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)
　　相對(duì)于舊收入準(zhǔn)則來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)大部分交易事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移與控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)存在著一致性，但是在某些交易項(xiàng)下可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移與控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)的偏離。新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一，收入確認(rèn)時(shí)間將變?yōu)榻回洉r(shí)點(diǎn)確認(rèn)。
　　1.3 明確了合同處理方式
　　舊收入準(zhǔn)則對(duì)于合同履約義務(wù)內(nèi)容以及交易價(jià)格如何在各項(xiàng)履約義務(wù)之間進(jìn)行分配指引不夠明確。而新收入準(zhǔn)則對(duì)于合同履約義務(wù)內(nèi)容、交易價(jià)格如何在各項(xiàng)履約義務(wù)之間分配指引等一些相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了進(jìn)一步的明確，對(duì)于合同履約義務(wù)內(nèi)容新準(zhǔn)則將內(nèi)容細(xì)化為產(chǎn)品和服務(wù)兩個(gè)方面，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確。對(duì)于交易價(jià)格在各履約義務(wù)之間的分配，新收入準(zhǔn)則根據(jù)各項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品的相對(duì)單獨(dú)售價(jià)分?jǐn)偨灰變r(jià)格，在相對(duì)單獨(dú)售價(jià)無(wú)法直接觀察的情況下，提出運(yùn)用預(yù)計(jì)成本加毛利法、市場(chǎng)評(píng)估法以及余值法等方式進(jìn)行分配。
　　1.4 明確某些特定事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量
　　新收入準(zhǔn)則在舊收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上明確了某些特定事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量方式方法。不僅包括可變對(duì)價(jià)的合同，總額法和凈額法的區(qū)分方式，而且還對(duì)向客戶授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可、附有質(zhì)保條款的銷售以及客戶額外購(gòu)買選擇權(quán)的銷售等內(nèi)容。
　　2 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響關(guān)鍵點(diǎn)剖析
　　2.1 合同訂立
　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》是房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)以及資產(chǎn)使用權(quán)讓渡收入和建造合同的收入基礎(chǔ)�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)在對(duì)實(shí)務(wù)進(jìn)行處理過(guò)程中基本上是采用完工百分比法對(duì)提供勞務(wù)收入和建造合同收入進(jìn)行確認(rèn)的，這就存在一個(gè)合同邊界劃分問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在合同訂立相關(guān)業(yè)務(wù)處理過(guò)程中不能夠?qū)�兩類合同�?zhǔn)則的邊界進(jìn)行妥善劃分，于是造成類似交易最終采取了差異化會(huì)計(jì)確認(rèn)與處理方法。如此一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量可能受到一定的影響，進(jìn)而增加企業(yè)的決策風(fēng)險(xiǎn)。新收入準(zhǔn)則頒布之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以遵循新準(zhǔn)則中的統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，對(duì)合同產(chǎn)生的收入進(jìn)行規(guī)范，并可以基于時(shí)間和時(shí)點(diǎn)概念的判斷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在合同訂立上有章可循，間接提升會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。
　　2.2 合同履行
　　新收入準(zhǔn)則對(duì)多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，要求房地產(chǎn)企業(yè)在合同開(kāi)始日對(duì)合同進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后要對(duì)合同所包含的各項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行識(shí)別，并應(yīng)按照單項(xiàng)可區(qū)分的履約義務(wù)對(duì)各項(xiàng)收入確認(rèn)邊界進(jìn)行劃分，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠妥善對(duì)合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
　　2.3 價(jià)格確定
　　基于舊收入準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則對(duì)對(duì)價(jià)判斷及計(jì)量進(jìn)行了詳細(xì)的解釋和明確，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)可變對(duì)價(jià)、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)以及重大融資成分等因素對(duì)收入確認(rèn)的影響進(jìn)行了明確。同時(shí)，在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際業(yè)務(wù)情況，充分考慮到公允價(jià)值以及時(shí)間分?jǐn)偼瑫r(shí)結(jié)合會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行判斷。
　　2.4 價(jià)格分?jǐn)偭x務(wù)
　　房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)遵新收入準(zhǔn)則中于合同中包含兩項(xiàng)或多項(xiàng)履約義務(wù)的內(nèi)容，在合同開(kāi)始日，按照各項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品及服務(wù)的相對(duì)單獨(dú)售價(jià)，并將交易價(jià)格科學(xué)、合理地分?jǐn)偟礁黜?xiàng)履約義務(wù)中去，然后選擇科學(xué)、合理的評(píng)估計(jì)量方法進(jìn)行計(jì)量，為確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　3 基于新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的幾點(diǎn)完善措施
　　3.1 完善報(bào)表披露格式及內(nèi)容
　　房地產(chǎn)企業(yè)在全面了解和掌握新收入準(zhǔn)則中關(guān)于收入確認(rèn)披露要求的相關(guān)內(nèi)容之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)自身報(bào)表披露格式及內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和完善。首先，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要對(duì)企業(yè)收入確認(rèn)和計(jì)量所采用的重大會(huì)計(jì)政策進(jìn)行披露，而且還應(yīng)當(dāng)及時(shí)體現(xiàn)出會(huì)計(jì)估計(jì)以及相關(guān)變更內(nèi)容；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同收入類型的不同，分類披露合同收入信息；再次，對(duì)于資產(chǎn)及負(fù)債信息的披露要及時(shí)準(zhǔn)確，體現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)；最后，要明確合同實(shí)際完成義務(wù)的時(shí)點(diǎn)及剩余履約義務(wù)的交易價(jià)格的分?jǐn)�，同時(shí)要及時(shí)披露收入確認(rèn)金額及時(shí)點(diǎn)的重大判斷及其變化�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)可以基于以上幾點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化和完善自身報(bào)表披露格式及內(nèi)容，提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性、全面性、真實(shí)性。
　　3.2 提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)
　　新收入準(zhǔn)則的頒布對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。不僅體現(xiàn)在對(duì)單向履約義務(wù)的識(shí)別、單獨(dú)售價(jià)的認(rèn)定等方面，而且還體現(xiàn)在交易價(jià)格的分?jǐn)偡绞揭约皟?nèi)部控制政策和程序上。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)工作，邀請(qǐng)專業(yè)人士為其解讀和講授新收入準(zhǔn)則相關(guān)內(nèi)容及業(yè)務(wù)變化關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)，還可以邀請(qǐng)專業(yè)人士采取實(shí)地指導(dǎo)的方式，有針對(duì)性地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)處理工作，糾正現(xiàn)階段實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)收入確認(rèn)工作提供一定保障。
　　3.3 完善績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制
　　新收入準(zhǔn)則頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相關(guān)業(yè)務(wù)不一定能夠及時(shí)隨著新準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整，而收入成本的評(píng)估和劃分是否合理在一定程度上會(huì)影響不同收入中心的財(cái)務(wù)指標(biāo)完成率。要想促進(jìn)收入確認(rèn)工作順利推進(jìn)，必要的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制是必不可少的。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取量化指標(biāo)分解的方式來(lái)對(duì)相關(guān)工作情況進(jìn)行分析，并及時(shí)建立信息反饋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公司全體聯(lián)動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有必要與諸如投資人、合作人以及監(jiān)管部門進(jìn)行妥善溝通，盡可能地建立常態(tài)化溝通交流機(jī)制，使企業(yè)的收入確認(rèn)相關(guān)業(yè)務(wù)能夠更好地與新收入準(zhǔn)則相適應(yīng)，間接提升其財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性，為企業(yè)決策提供有效依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
　　4 結(jié) 論
　　本文根據(jù)2017年頒布新收入準(zhǔn)則，提出了該準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。本文認(rèn)為新準(zhǔn)則在合同訂立、合同履行、價(jià)格確定、價(jià)格分?jǐn)偭x務(wù)這些方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和會(huì)計(jì)工作有較大影響，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的應(yīng)對(duì)對(duì)策，本文認(rèn)為最重要的是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系上的改變。
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