就在近日，一名華裔學(xué)生豪擲1.5億元人民幣（約合2377萬(wàn)美元）買下加拿大溫哥華一處豪宅，創(chuàng)下2016年溫哥華豪宅成交紀(jì)錄。在購(gòu)房者的學(xué)生身份備受關(guān)注的同時(shí)，他的出手闊綽也令人咋舌：向銀行按揭貸款約757萬(wàn)美元，其余款項(xiàng)均為一次性付清。雖然沒(méi)有證據(jù)證明其資金來(lái)源非法，但涉及房地產(chǎn)洗錢的憂慮卻始終縈繞在全球上空，并逐步成為一個(gè)全球化的問(wèn)題。
　　是“金融中心”還是“洗錢天堂”
　　近年來(lái)，在瑞士日內(nèi)瓦、蘇黎世等地的高級(jí)別墅、城堡、酒店，常以天價(jià)銷售給來(lái)自歐洲、美洲、中東、中國(guó)等地的神秘富豪。然而這些環(huán)境優(yōu)美的建筑，卻往往在“獨(dú)守空房”一年半載后便被轉(zhuǎn)手賣出，使不少瑞士民眾身處云里霧里。
　　2012年，瑞士聯(lián)邦警察局調(diào)查了一位名叫亞歷山大·尤多沃夫的俄羅斯富豪。這位神秘人物于2007年用400萬(wàn)瑞朗的價(jià)格買下了瑞士盧塞恩湖畔世界八大著名小鎮(zhèn)之一的玫瑰小鎮(zhèn)韋吉斯的一座酒店，5年后竟然想花十倍多的價(jià)格——4500萬(wàn)瑞郎來(lái)重新裝修，而這兩筆巨額資金從何而來(lái)，沒(méi)有人知道；2010年，哈薩克斯坦總統(tǒng)的女兒狄娜亞以7500萬(wàn)瑞朗的價(jià)格買下了日內(nèi)瓦湖畔的一棟別墅，這一舉動(dòng)引起了瑞士聯(lián)邦法院的警覺(jué)，法院懷疑其有洗錢嫌疑……一位瑞士房地產(chǎn)中介人員坦言：“我們的買主中，沒(méi)有瑞士人，他們有的是歐洲富豪，有的是中東富翁。無(wú)論什么價(jià)錢，都有人愿意買，甚至很多神秘富豪希望以最快的速度成交，出手異常大方。”
　　有材料顯示，這些購(gòu)房資金大多來(lái)路不明，利用房地產(chǎn)洗錢，具有一定的隱秘性，不易被反洗錢機(jī)構(gòu)察覺(jué)，而且投資房地產(chǎn)“含金量高”，保值、升值的潛力大，購(gòu)買后可以用來(lái)出租甚至轉(zhuǎn)手賣出，形成“錢生錢”的雪球效應(yīng)，這無(wú)疑使得犯罪分子對(duì)房地產(chǎn)洗錢趨之若鶩。瑞士近年來(lái)堅(jiān)決打擊洗錢犯罪，然而與世界上大多數(shù)國(guó)家一樣，其反洗錢法律法規(guī)與監(jiān)測(cè)體系大多局限在金融領(lǐng)域，對(duì)非金融領(lǐng)域洗錢活動(dòng)的法律規(guī)定及監(jiān)管卻力有不逮。類似房地產(chǎn)等行業(yè)的洗錢活動(dòng)尚未成為瑞士法律重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，也自然尚未納入反洗錢有效監(jiān)測(cè)體系中，這就給了洗錢犯罪分子可乘之機(jī)。
　　基于上述事實(shí)，瑞士法律專家呼吁，政府和議會(huì)應(yīng)該采取措施制止這種新的洗錢方式。例如，巴塞爾刑法學(xué)教授馬克·皮斯就指出：“瑞士所有涉及房地產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)，如銀行和保險(xiǎn)公司，信托和公證人員都應(yīng)該在這個(gè)領(lǐng)域受到反洗錢法的制約�！边@也意味著房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)將納入到反洗錢監(jiān)測(cè)體系中。
　　“阿喀琉斯之踵”，一年洗掉數(shù)萬(wàn)億
　　“洗錢”——是指采用轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、獲取、占有、使用等方式隱瞞和掩飾犯罪所得及其收益的來(lái)源和性質(zhì)，以使犯罪所得表面合法化的行為。近年來(lái)，隨著走私、販毒、非法武器交易、貪污賄賂等犯罪的不斷發(fā)生，洗錢問(wèn)題在世界范圍內(nèi)日益突出。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，全球每年的洗錢規(guī)模約相當(dāng)于世界國(guó)民生產(chǎn)總值的2%到5%，即3萬(wàn)億到8萬(wàn)億美元。
　　早在20世紀(jì)20年代，美國(guó)芝加哥一黑手黨金融專家開了一家洗衣店。他在每晚計(jì)算當(dāng)天的洗衣收入時(shí)，就把其他非法所得的錢財(cái)加入其中，再向稅務(wù)部門申報(bào)納稅。這樣，扣去應(yīng)繳的稅款后，剩下的其他非法所得錢財(cái)就成了他的合法收入。這就是“洗錢”一詞的由來(lái)。
　　時(shí)至今日，洗錢的基本原理絲毫未變。第一步，讓“贓錢”離開產(chǎn)生地；第二步，進(jìn)行各種化整為零和多層化手法，變成旅行支票、債券、提單、股票、存入保密銀行、電子資金結(jié)算，置換物產(chǎn)等進(jìn)行隱匿，使犯罪活動(dòng)得來(lái)的錢脫離其來(lái)源；第三步，通過(guò)合法手段進(jìn)行整合，變成合法資產(chǎn)。洗錢，曾被比喻為犯罪的“阿喀琉斯之踵”。阿喀琉斯之踵往往被用來(lái)形容致命的弱點(diǎn)，套用到房地產(chǎn)中，洗錢行為也成為該行業(yè)監(jiān)管的致命弱點(diǎn)。
　　英國(guó)是世界上最早通過(guò)刑事立法對(duì)洗錢活動(dòng)予以懲治的國(guó)家之一。早在1986年，英國(guó)就制定了《反毒品販運(yùn)犯罪法》，其中設(shè)立了“獲取源于毒品販運(yùn)的財(cái)產(chǎn)罪”，最高可處以14年監(jiān)禁刑。美國(guó)同英國(guó)一樣，也形成了一整套較為完備的反洗錢法律體系，這其中就包括有1970年的《銀行保密法》，1986年的《洗錢控制法》、1988年的《反毒品濫用法》、1992年的《阿農(nóng)齊奧一懷利反洗錢法案》、1994年的《洗錢防治法》、1998年的《洗錢和金融犯罪戰(zhàn)略法》以及2001年的《愛(ài)國(guó)者法案》等，而最后一部法案，正是給予撞擊雙子大樓恐怖活動(dòng)資金鏈的一次絞殺。
　　然而，隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。但是，在英美國(guó)家，在特定非金融行業(yè)反洗錢尤其是房地產(chǎn)業(yè)反洗錢這個(gè)問(wèn)題上，法案著墨并不多。
　　房地產(chǎn)洗錢——離我們并不遙遠(yuǎn)
　　去年年底，法國(guó)外長(zhǎng)洛朗·法比尤斯的兒子托馬斯·法比尤斯因?yàn)樯嫦酉村X、造假和欺詐遭到法國(guó)檢察機(jī)關(guān)的羈押調(diào)查。此案源于他在巴黎的一處房產(chǎn)，法國(guó)警方認(rèn)為托馬斯購(gòu)買這處價(jià)值超過(guò)700萬(wàn)歐元的豪宅的資金來(lái)源可疑。托馬斯曾解釋購(gòu)房款來(lái)自他在賭場(chǎng)贏得的賭資，但是警方認(rèn)為其所言不可信，僅靠賭博和經(jīng)商并不足以維持托馬斯的奢華生活。
　　為遏制國(guó)際犯罪分子及外國(guó)貪官利用房地產(chǎn)交易洗錢，美國(guó)財(cái)政部也對(duì)高端房產(chǎn)市場(chǎng)展開調(diào)查，要求產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司提供以現(xiàn)金購(gòu)房者的身份。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac的數(shù)據(jù)，在2015年11月，8.26萬(wàn)件以現(xiàn)金交易的單戶住宅和公寓的買者17%為“有限責(zé)任公司”。自2011年以來(lái)，全美三分之一的房地產(chǎn)是以現(xiàn)金交易的。
　　對(duì)此，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)就房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作發(fā)布了相關(guān)的指引，主要分為風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)和措施應(yīng)對(duì)兩部分。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)方面，主要是要確認(rèn)來(lái)自三方面的風(fēng)險(xiǎn)，分別是區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。一是區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于那些反洗錢機(jī)制薄弱，或者支持恐怖主義以及政治高度腐敗的國(guó)家或地區(qū)。在給予制裁時(shí)，外國(guó)資產(chǎn)控制辦公室可以給予全面性或是選擇性制裁，比如美國(guó)對(duì)伊朗、古巴和敘利亞就采取了全面制裁措施。二是客戶風(fēng)險(xiǎn)，主要包括客戶購(gòu)買物業(yè)的位置，是否有第三方的異常參與，是否以朋友、親戚、合伙人或律師等第三方的名義登記產(chǎn)權(quán)，是否存在沒(méi)有合理商業(yè)理由而使用法律實(shí)體模糊實(shí)際控制人身份，客戶是否為外國(guó)高級(jí)官員及其家屬等。三是交易風(fēng)險(xiǎn)，主要包括高估或低估物業(yè)價(jià)格、大額現(xiàn)金使用、所購(gòu)物業(yè)價(jià)格與其職業(yè)和收入不符、迅速轉(zhuǎn)售、交易速度、資金異常來(lái)源等情形。
　　關(guān)于應(yīng)對(duì)措施方面：一是客戶盡職調(diào)查，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)反洗錢的關(guān)鍵措施。主要包括獲取包括客戶駕駛執(zhí)照、護(hù)照或其他可靠證明文件等在內(nèi)的附加信息，實(shí)際受益人或控制人的信息以及基于經(jīng)紀(jì)人從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)知識(shí)判斷認(rèn)為所需的其他必要信息。二是可疑交易報(bào)告，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人遇到可疑交易情形時(shí)，可以向執(zhí)法機(jī)構(gòu)、聯(lián)邦調(diào)查局、金融情報(bào)機(jī)構(gòu)報(bào)告。三是現(xiàn)金交易報(bào)告，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在單次房地產(chǎn)交易中收到來(lái)自買房或賣方的現(xiàn)金超過(guò)10000美元時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定填報(bào)現(xiàn)金報(bào)告表。正如美國(guó)一位律師表示，“紐約是國(guó)際金融中心，但不應(yīng)是犯罪活動(dòng)的避險(xiǎn)天堂�！�
　　與之相比，英國(guó)《2003年反洗錢法規(guī)》第2條第5項(xiàng)和第11項(xiàng)中明確指出，為房地產(chǎn)代理活動(dòng)和房地產(chǎn)交易提供法律服務(wù)均屬于非金融的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第3條明確規(guī)定了上述活動(dòng)的義務(wù)主體必須承擔(dān)建立和執(zhí)行客戶身份識(shí)別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告的法律義務(wù)。加拿大聯(lián)邦政府于2007年修訂了《反洗錢與反恐怖融資法》 C-25號(hào)法案，規(guī)定全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受房屋買家委托購(gòu)房時(shí)必須確定交易雙方的真實(shí)身份，若交易方為公司客戶，則必須取得公司證明文件和法定代表人的信息，同時(shí)確定有無(wú)第三方參與交易；對(duì)沒(méi)有委托經(jīng)紀(jì)人代表以私人名義參與交易的第三方客戶也應(yīng)該進(jìn)行客戶身份識(shí)別，無(wú)法或不愿提供相關(guān)信息的客戶將無(wú)法完成交易。歐洲議會(huì)與歐盟委員會(huì)聯(lián)合修訂的歐盟第二部《反洗錢指令》第2條規(guī)定，預(yù)防洗錢犯罪義務(wù)主體領(lǐng)域?qū)⒀由斓浇鹑谙到y(tǒng)以外的從事職業(yè)活動(dòng)的法人和自然人，包括房地產(chǎn)代理商，并在后續(xù)的法規(guī)中明確規(guī)定了上述主體的反洗錢義務(wù)�？粗�日益高企的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，我國(guó)房地產(chǎn)的反洗錢法規(guī)是否也要來(lái)點(diǎn)“洪荒之力”呢？
　　編輯：成韻 chengyunpipi@126.com

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