哈爾冰市商業(yè)品類、租金調(diào)研報告
發(fā)布時間:2020-07-21 來源: 事跡材料 點擊： 
哈爾冰 市 商業(yè)品類、租金 調(diào)研 報告
**商業(yè)管理公司為更好的服務(wù)于商鋪業(yè)主，豐富自身的品類資源，掌握哈市商服市場情況，于 6 月 24 日至 7 月 2 日九天時間，招商人員對哈市百貨、服務(wù)、餐飲、醫(yī)藥、保健等行業(yè)的經(jīng)營情況進行了全面的市場調(diào)研。對各行業(yè)的廠家、經(jīng)銷商、品牌及綜合商場、商街散鋪、專業(yè)門店的經(jīng)營、租金、發(fā)展等情況做了詳細的調(diào)查分析，為下一步開展招商工作奠定了基礎(chǔ)。
一
調(diào)研的品類情況 1 這次對哈市商服市場的 48 個品類進行了調(diào)研。分別是：男裝、女裝、戶外、運動、休閑、化妝品、黃金、珠寶、玉器、內(nèi)衣、家居、家紡、布藝、百貨、超市、家電、箱包、鞋類、皮具、眼鏡、玩具、孕嬰兒童用品、游樂、早教、中餐、西餐、咖啡廳、水吧、美容、美發(fā)、美甲、美體、電子數(shù)碼、禮品、飾品、圖書、音像、文體、鮮花、裝飾、照測、洗衣、臺球、寵物用品、醫(yī)藥、茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)等。
二
收集到的商家、經(jīng)銷商、品牌情況 本次調(diào)研共收集到廠家、經(jīng)銷商資源 356 個，品牌 387 個。其中有明確進駐意向的商家 8 個；有意向進駐的商家 197 個；有商談余地的商家 151 個。
三
市場對**購物廣場關(guān)注度和敏感度高的幾個問題
通過本次對哈市商服的調(diào)研中了解到，無論是在哈市經(jīng)營的廠家還是經(jīng)銷商都對**購物廣場有濃厚的興趣，并且也正在通過各方渠道，關(guān)注**購物廣場的各項動態(tài)，對**購物廣場的未來也給與了極高的期待。在此次調(diào)研中，有意向進駐的廠家、供應(yīng)商對以下幾個問題比較關(guān)注:
1 可取得的經(jīng)營面積及樓層。
2 商鋪的租金、免租期。
3 購物廣場的整體開業(yè)時間。
4 商鋪的租金如以扣點方式繳納，扣點的標準。
5 與甲方簽約的合同年限等。
三
哈市目前各商圈租金分析
此次調(diào)研的哈市商業(yè)以購物中心、專賣店為主。
1 購物中心：主要以樓層來劃分租金價格，首層臨街商鋪租金最高，其次為一層商鋪，購物中心內(nèi)部由低向高逐步變低，各樓層又因經(jīng)營品類及品牌不同而租金略有差異。哈市各類購物中心租金綜合匯總情況：
首層租金區(qū)間為：5—10 元/米/天； 二層租金區(qū)間為：4—8 元/米/天； 三層租金區(qū)間為：3 — 6 元/米/天； 四層租金區(qū)間為：2 — 5 元/米/天； 五層租金區(qū)間為：2 — 4 元/米/天。
2 專賣店：哈市成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的專賣店租金
一般在 4 — 15 元/米/天之間，街邊零散商鋪、專賣店租金維持在3 — 6 元/米/天。從調(diào)研情況分析，成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的商鋪租金比非主要商圈街邊零散商鋪、 專賣店 的租金高50—200%，購物廣場一層租金比街邊專賣店租金高 30%—80%。
3 租金分析：經(jīng)過對哈市 13 個主要商圈的租金加權(quán)平均值為 8.32 元/米/天。租金最高為中央大街，日均租金達 32.25 元/米/天，最低區(qū)域為中央大街側(cè)街，日均租金價格僅為 3.23 元/米/天。
哈爾濱市各商街租金統(tǒng)計
序號
位置
平均每米日租金（元）
租金區(qū)間（元）
1 1
中央大街主街
32.25
28 .00
36.50 0
2 2
中央大街側(cè)街
3.23
1.90 0
4.55
3 3
金太陽
12.03
4.06
20 .00
4 4
透籠
9.60 0
4.19
15 .00
5 5
買賣街
5.29
4.57
6 6 .00
6 6
新陽路
4.25
3.50 0
5 5 .00
7 7
果戈里大街
6.50 0
6 6 .00
7 7 .00
8 8
學府服裝城
5.05
4.61
5.48
9 9
道理萬達
6.25
4.50 0
8 8 .00
10
凱德廣場學府店
6.50 0
6 6 .00
7 7 .00
11
凱德廣場顧?quán)l(xiāng)店
5.50 0
5 5 .00
6 6 .00
12
哈西萬達
7.50 0
5 5 .00
10 .00
13
紅博世紀廣場
4.25
3.50 0
5 5 .00
14
加權(quán)平均
8.32
6.22
10.43
從上表可見，中央大街主街日均租金 32.25 元/米/天、金太陽商城日均租金 12.03 元/米/天、透籠市場日均租金 9.60 元/米/天，為哈市零售業(yè)最高租金。以上三家都是哈爾濱最繁華、成熟的商業(yè)區(qū)，形成時間較早，故日均租金較高。剔除以上三處商街，其他商圈日均租金加權(quán)平均值為 4.86 元/米/天。從整體看，購物廣場與商街專賣店租金價格差異較大。新建購物廣場因商業(yè)環(huán)境尚不成熟，一般都有3—6 個月的免租期，起租價也比較低。
四
目前哈市各品類經(jīng)營情況分析：
1 時裝 休閑 運動服飾類：該業(yè)態(tài)在購物中心及百貨店中均占有重要比重，從租金貢獻率及銷售業(yè)績均較理想。其中女裝品類為主力消費品類，代表整個服裝行業(yè)最前沿的趨勢，女性顧客又是購物中心及百貨店消費主力軍，故女裝品類在購物中心及百貨店均較男裝及童裝占比大�，F(xiàn)戶外、運動、休閑品類的銷售有較大提升，該品類產(chǎn)品因其穿著舒適性、實用性在市場中的銷量不斷提高，客層涵蓋面較廣，有一定發(fā)展空間。男裝及童裝類目標性消費較強，即有需要方進行購買，在百貨店通常成區(qū)域性、品牌性經(jīng)營，成熟品牌從品牌性、店面形象均較為理想。羊毛制品為季節(jié)性消費為主，冬季銷售較理想，該品類產(chǎn)品線相對較單一、無特色，單獨經(jīng)營長期店面會有其它產(chǎn)品共同經(jīng)營。服裝服飾類業(yè)態(tài)為購物中心購物主打品類，租金承受情況因品牌定位、面積需求有較大差異，目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天。
2 珠寶 首飾 化妝品類：珠寶以品牌消費為主，通常要求有對外
形象展示，其中黃金類項目租金承受能力較低，因?qū)儋F重物品消費，故消費者對品牌性有一定要求，經(jīng)營項目有黃金、白金、鑲嵌、玉器等，為消費者提供多種選擇。面積要求 50—300 平米。參考市場租金情況: 1.00—2.50 元/米/天�；瘖y品目前百貨店內(nèi)以國際國內(nèi)知名品牌集中銷售，品牌專柜形式，銷售業(yè)績非�？捎^，有固定的忠實會員，目標性消費產(chǎn)品。單獨品牌化妝品還未在購物中心做單獨店面。購物中心里化妝品通常以集合店形式來做，其集合多品牌多種類商品，能滿足不同客層消費需求，該品類對于位置及面積有一定要求。目前哈市各購物中心同品類租金范圍:1.50—3.00 元/米/天。
3 孕嬰 兒童用品類：服飾、用品、玩具、游樂、早教等，嬰童項目為目標性消費為主，習慣性消費產(chǎn)品，擁有固定消費群體，該類產(chǎn)品對品牌性要求較高，承租面積根據(jù)經(jīng)營產(chǎn)品不同而差異較大。依賴于周圍居民入住情況及經(jīng)濟能力，簽約時間要求較長，具備一定的聚客能力，消費者較注重品牌、產(chǎn)品安全，部分會有淘氣堡項目共同經(jīng)營。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。
4 家居 百貨類：包括家居內(nèi)衣、家居百貨、家紡、布藝等，可作為生活配套類商品補充經(jīng)營項目，亦需與主力百貨店同類商品進行差異化經(jīng)營。通常成區(qū)域經(jīng)營，或集中在批發(fā)市場銷售，如單獨作為店面經(jīng)營，僅以隨機性消費難以維持正常店面贏利，且租金承受能力較低，目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。
5 超市類：主力店超市及購物中心店內(nèi)超市并存銷售，做為主力店超市銷售的補充，哈市目前購物中心內(nèi)超市以屈臣氏為主，需求面
100—300 平米。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。
6 家電 數(shù)碼 通訊類：以品牌商經(jīng)營為主，主力店及小型數(shù)碼電器并存銷售，主力店租金承受能力較低。另有部分品牌會于購物中心內(nèi)設(shè)立品牌直營店面，如蘋果、SONY、聯(lián)想等。另幾大通訊運營商近年來亦在購物中心內(nèi)設(shè)立營業(yè)廳，同時進行產(chǎn)品銷售，如移動、聯(lián)通、電信等。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天 。
7 皮具 皮包 皮鞋類：可作為服裝經(jīng)營項目之補充，以品牌性或時尚性為主。區(qū)域性經(jīng)營品類，各品牌集中區(qū)域設(shè)柜對銷售亦有提升作用，如無大面積經(jīng)營該品類，則會對此品類經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響；該品類可有效帶動客流，在面積允許情況下可考慮將該品類區(qū)域性集中經(jīng)營。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天 。
8 餐飲 水吧 咖啡類：包括中餐、西餐、咖啡廳、水吧等，餐飲類一直是購物中心面積占比較大的品類，亦是消費主力品類，能夠起到有效帶動客流及聚客作用。根據(jù)不同經(jīng)營理念和經(jīng)營特色及價格定位，以環(huán)境、服務(wù)、及有特色的產(chǎn)品吸引消費者進行消費。目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。
9 生活配套 服務(wù)類：包含項目較多，涵蓋消費者生活需要各方面，如美容美發(fā)、禮品飾品、圖書音像、寵物用品、醫(yī)藥茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)、洗車服務(wù)等，滿足消費者不同消費需求。完善購物中心經(jīng)營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)一站式購物的重要組成部分，其中美容美發(fā)、
禮品飾品類目標客群以女性顧客為主要消費群體，家族式經(jīng)營模式，運營中主要依靠儲值消費 （ 會員卡 、 儲值卡 ）
實現(xiàn)資金快速回籠和積攢顧客資源 ， 需求面積根據(jù)提供服務(wù)項目不同而差異較大，有固定的消費客群。寵物寄養(yǎng)是近年來新興行業(yè)，發(fā)展速度較快，租金承受能力需考慮，該項目因其特殊性易有異味產(chǎn)生，不建議寄養(yǎng)經(jīng)營項目在購物中心正常經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，可在地下停車場等位置進行經(jīng)營。生活配套類目前哈市各購物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。
綜合哈市各購物中心經(jīng)營品類分析，其中餐飲類占比較大，面積及租金占比最高可達 40%，餐飲對于普通的消費人群具有很強的號召力，具有明顯的聚客效應(yīng)，且該業(yè)態(tài)能夠利用商場內(nèi)的高層空間，使空間得到有效利用。其次是服裝服飾類和休閑娛樂類，面積及租金占比各為 30%，哈市目前服裝服飾類百貨店經(jīng)營情況較為理想，但隨著哈市購物中心的增多，服裝服飾類在購物中心的經(jīng)營已可以與百貨店同品類經(jīng)營平分秋色。休閑娛樂類是購物中心滿足消費者全面購物需求必不可少的配套品類。以創(chuàng)造獨特的經(jīng)營模式、做區(qū)域化的購物中心，是目前哈市各大購物中心的經(jīng)營主導(dǎo)方向。
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