某市城區(qū)高層、小高層電梯樓盤調(diào)研報(bào)告
發(fā)布時(shí)間:2020-07-19 來(lái)源: 實(shí)習(xí)報(bào)告 點(diǎn)擊:
綿陽(yáng)市城區(qū)的高層、小高層電梯樓盤的調(diào)研報(bào)告
在闡述分析本次調(diào)查得來(lái)數(shù)據(jù)之前, , 首先我們對(duì)綿陽(yáng)的相關(guān)情況作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹,分析的有關(guān)資料來(lái)源于市建委、國(guó)土局、房管局、統(tǒng)計(jì)局等部門,相關(guān)信息對(duì)我們的分析具有參考價(jià)值。
綿陽(yáng)是我國(guó)西部的一座新興工業(yè)城市,因擁有中國(guó)工程物理研究院等一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)和以長(zhǎng)虹集團(tuán)為代表的電子產(chǎn)業(yè)群而被譽(yù)為“中國(guó)科學(xué)電子城”。綿陽(yáng)從 從 5 1985 年撤銷地區(qū)成立省轄市的十幾年來(lái),綿陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了令人矚目的成就,在眾多行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)已成為綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的要素產(chǎn)業(yè)之一 。
我部人員針對(duì)綿陽(yáng)市城區(qū)內(nèi)的高層、小高層電梯樓盤作了較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)研中,我部人員以不同的人員身份探索性地調(diào)查了解到各項(xiàng)目的基本情況,同時(shí)對(duì)各樓盤的消費(fèi)者進(jìn)行了詢問(wèn)調(diào)查。由于信息要求,預(yù)算限制以及應(yīng)答者性格特征和被調(diào)查對(duì)象(項(xiàng)目企業(yè))態(tài)度等多種因素的影響,故很少采用設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷大樣本以及樣本調(diào)查計(jì)劃等調(diào)研方法。而是通過(guò)調(diào)研人員在調(diào)研過(guò)程中對(duì)新的思路和發(fā)現(xiàn)的敏感度來(lái)搜集分析,整理相關(guān)資料,現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果摘要如下:
一、高層、小高層電梯樓盤是土地成本和城市現(xiàn)代文化的產(chǎn)物,城市現(xiàn)代化進(jìn)程滯后的地域不宜建造 。
從人口分布情況看,綿陽(yáng)中部地區(qū)(涪城、游仙、高新、江油、安縣)7 1997 年總?cè)丝跒?2 235.22 萬(wàn)人,占全市總?cè)丝诘?46% ,人均國(guó)民生產(chǎn)總值得 7 8487 元是綿陽(yáng)為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的經(jīng)濟(jì)區(qū),僅涪城區(qū)人口密度就為 2 892 人/ / 平方公里。人口密度
高、購(gòu)買力強(qiáng),導(dǎo)致了這一帶的商業(yè)繁榮、商場(chǎng)、鋪面、寫子樓理所當(dāng)然地成了人們經(jīng)營(yíng)服務(wù)的主要場(chǎng)所。
分析認(rèn)為:從各樓盤的地理位置來(lái)看各樓盤都處于涪城區(qū)鬧市、圍繞綿陽(yáng)傳統(tǒng)形成的商業(yè)文化中心而矗立具有都市風(fēng)貌的特征,標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,這說(shuō)明,高層、小高層電梯樓盤是現(xiàn)代城市文化的產(chǎn)物 。故城市化程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地域適合建造具有商用多功能的高層、小高層電梯公寓樓。
二、綿陽(yáng)屬初步現(xiàn)代化城市,城市現(xiàn)代化小平發(fā)展緩慢,但因綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和特殊性,目前城市內(nèi)的高層、小高層電梯住宅的規(guī)模小于目標(biāo)市場(chǎng)。
根據(jù)資料顯示,綿陽(yáng)地處中國(guó)西部地區(qū),由于特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)即發(fā)達(dá)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)與落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)兼存,導(dǎo)致了城市經(jīng)濟(jì)不平衡,綿陽(yáng)的城市現(xiàn)代化水平嚴(yán)重滯后工業(yè)化水平。
單
位
權(quán)
重
目標(biāo)值
實(shí)際值
得
分
一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化指標(biāo)
36
15.7
1. 人均 CDP
元/ / 人
15
3200
12706
5.9
2.占 第三產(chǎn)業(yè)增加值占 P CDP 比重
% %
10
65
32
4.9
3. 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重
% %
8 8
60
29
3.8
4. 對(duì)外開(kāi)放度
% %
3 3
20
7 7
1.1
二、基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)代化指標(biāo)
33
8.51
5. 自來(lái)水普及率
% %
2 2
95
85
1.8
6. 人均道路鋪裝面積
平方米
8 8
8 8
2.21
2.21
7. 萬(wàn)人擁有電話機(jī)數(shù)
部
10
50
7.1
1.4
8. 萬(wàn)人擁有公共汽生
輛
6 6
20
3.32
1 1
9. 萬(wàn)人擁有醫(yī)生
人
7 7
80
24
2.1
三、人現(xiàn)代指標(biāo)
31
17.6
10. 人均居住面積
平方米
10
12
7.84
6.5
11. 萬(wàn)人擁有在校大學(xué)人數(shù)
人
8 8
150
96
5.12
12. 人均擁有公共圖書館藏書
冊(cè)
7 7
2.8
1.5
3.75
13. 人均綠地面積
平方米
6 6
10.95
4.12
2.26
14. 綿陽(yáng)城市得分
41.8
分 因素分析法表明,綿陽(yáng)城市現(xiàn)代化水平得分 8 41.8 分,屬于初步現(xiàn)代化城市, ,比全國(guó) 1 15 995 年中等城市平均水平高出 8 7.18 分,但與全國(guó)大城市和特大城市平均水平比,則到 差距達(dá)到 2 10.42 積 分,從“表”第三項(xiàng)人口現(xiàn)代化指標(biāo)的人均居住面積 12平方米來(lái)看,對(duì)比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn), , 已基本達(dá)到小康水平( (均 世界下中等收入國(guó)家人均 0 10 平方米) ) 這 說(shuō) 明 住 宅 業(yè) 以 由 “ 安 置 型 ” 向 “ 小 康 型 ” 轉(zhuǎn) 變 , 相 對(duì) 電 梯 住 宅 而 言 , 已 形成 了 具 大 的 潛 在 市 場(chǎng) 。
三、對(duì)現(xiàn)存的電梯公寓進(jìn)行剖析
對(duì)現(xiàn)存的電梯公寓(電梯公寓下簡(jiǎn)稱住宅)進(jìn)行分析的目的在于:了解購(gòu)買住宅的消費(fèi)分布群體以及消費(fèi)者對(duì)住宅物業(yè)的具體需求和觀念,了解消費(fèi)特征并進(jìn)行消費(fèi)者細(xì)分。
(一)
現(xiàn)有和需求住房對(duì)比分析
在本次調(diào)查中,我們接觸了 0 50 位現(xiàn)在購(gòu)買了住宅的消費(fèi)者和 8 58 位打算在未 來(lái)幾年內(nèi)購(gòu)買住房消費(fèi)者,下面我們分別對(duì)這兩類消費(fèi)者的相關(guān)情況進(jìn)行分析。從分析中我們可以看出購(gòu)房者的需求和設(shè)想。
1 1. . 購(gòu)住宅群體的分布
051015202530已購(gòu)住宅分布八二七科研單位外地公司及商賈外資技術(shù)人員其它
圖 圖 1
基數(shù):所有被訪者 0 50 個(gè)
注:其它國(guó)家重點(diǎn)科研單位(指:中物院、九院、一二六)
高技術(shù)人員(指:長(zhǎng)虹集團(tuán)、中天電子)
因?yàn)楸辉L人數(shù)限制,上述數(shù)據(jù)可能有 2% 左右的差距。
上圖:表示了所被訪者在購(gòu)買群體中所占比重,其中國(guó)家干部和高科技人員所占比例最高。
他們的年收入達(dá)到 到 20 萬(wàn)元以上的占所有購(gòu)房者中的 45% 。
2. 現(xiàn)已購(gòu)者和潛在購(gòu)買的對(duì)比分析
01020304050已購(gòu)買者 潛在購(gòu)買者第一次置業(yè)第二次置業(yè)第三次置業(yè)其它
圖 圖 2 2 基數(shù)
所被訪者已購(gòu)買者 0 50 人
所被訪者潛在購(gòu)買者 8 58 人
圖 圖 2 2 :表示這次購(gòu)買者的購(gòu)置次數(shù),其中以第二次購(gòu)置為主,占所有購(gòu)房者的45% ,且都是為自己置業(yè)。除此以外,上圖還列出了潛在購(gòu)買者的置業(yè)次數(shù),與之前比較第二、三次置業(yè)者有所增加。
根據(jù)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料估算:
①
涪城區(qū) 8 38 萬(wàn)職工人員中,約 6 6 萬(wàn)人 年均收入在 5 5 萬(wàn)元,2 5912 人年均收入競(jìng)達(dá) 0 30 萬(wàn)元,其它個(gè)體、外地公司級(jí)高級(jí)職員以及外地賈商的共計(jì)約 7 7 萬(wàn)余人。
、
目前電梯住宅戶數(shù)為 2 1472 套,每套平均 0 160 平方米計(jì)算,共0 235520 平方米,其中已售出的電梯公寓面積約 0 11580.80 平方米,只占綿陽(yáng)住宅(所有住宅)1 1 月至 7 7 月銷售面積 4 492743.94 平方米的 的 2.3% 。雖然如此,征對(duì)目標(biāo)客戶 3 3萬(wàn)人而言,平均每人不到 4 4 平方米。據(jù)我部走訪的人數(shù)共 2 112 人, 80% 以上有確定的置業(yè)意向。
注:上述數(shù)據(jù)由于一些客觀原因,會(huì)有 1 1 %的誤差。
分析認(rèn)為:根據(jù)上述圖表以及有關(guān) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,除去現(xiàn)有的電梯住宅,綿陽(yáng)目前至少還有 0 2000 套住宅消化潛力,且隨著綿陽(yáng)的發(fā)展,估計(jì)未來(lái)五年內(nèi)需求量至少會(huì)以每年 0 50 套遞增。
。ǘ
對(duì)綿陽(yáng)電梯公寓進(jìn)行數(shù)據(jù)分析
綿陽(yáng)典型的電梯公寓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
注:面積以平方米計(jì)
綜合分析
1 1 .住房地段
0246810金陽(yáng) 臨園 紅寶石 濱江 三鵬 宇隆 星聯(lián) 富樂(lè) 亨利 豐谷 稅務(wù) 望園 碧水已購(gòu)者潛在購(gòu)買者
圖
4
現(xiàn)已購(gòu)買者被訪人數(shù) 0 50 人
潛在購(gòu)買者被訪人數(shù) 8 58 人
分析認(rèn)為:住房地段是購(gòu)買者和潛在購(gòu)買者考慮的主要因素之一,從圖 3 3 、圖 4 4開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
定位
建面
總套
現(xiàn)存
戶 戶
型 型
面積M M
價(jià)格( (元 元 /M)
亨利大廈
中高檔
21600
93
30
三室二廳
二室二廳
118- - 176
1550- - 2000
三鵬廣場(chǎng)
中高檔
73594
524
400
四室二廳
三室二廳
二室二廳
二室一廳
一室二廳
54- - 263
1580- - 2680
金陽(yáng)公寓
中高檔
27800
126
56
三室二廳
149- - 187
2250- - 2950
宇隆大廈
中高檔
20000
28
14
四室二廳
三室二廳
121- - 152
1620- - 1780
紅寶石
中高檔
22000
50
28
四室二廳
三室二廳
172- - 198
1600
臨園大廈
中高檔
3 38 8 320
48
15
四室二廳
三室二廳
161- - 208
2 2 328
望園大廈
中高檔
21000
40
26
四室二廳
三室二廳
128- - 176
1600
濱江大廈
中高檔
17745
72
50
三室二廳
二室二廳
95- - 171
1580
星聯(lián)廣場(chǎng)
中高檔
30287
69
1 1
四室二廳
三室二廳
二室二廳
128- - 182
1500
碧水公寓
中高檔
60000
250
170
四室二廳
三室二廳
二室二廳
89- - 172
1360- - 1630
中國(guó)稅務(wù)
中高檔
不詳
51
51
四室二廳
三室二廳
富臨廣場(chǎng)
中高檔
不詳
69
0 0
三室二廳
二室二廳
豐谷大廈
中高檔
不詳
52
46
三室二廳
二室二廳
110- - 225
1600
綜合數(shù)據(jù)
39972
1472
981
20%
75%
5%
140- - 260
1846
中可以看出臨園、紅寶石、星聯(lián)、富臨、三鵬、濱江、亨利等電梯公寓都是處在商業(yè)、文化發(fā)達(dá);交通、醫(yī)療方便;人氣旺盛的文化廣場(chǎng)四周。從已購(gòu)房的被訪者中統(tǒng)計(jì)得出:
31% 的都是從考慮地段購(gòu)置物業(yè)(單純考慮一方面),其中星聯(lián)、臨園最為明顯。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,從考慮地段購(gòu)房的今后有所增加。
2 2. . 住房的戶型
01020304050已購(gòu)者 潛在購(gòu)買者五室三廳四室二廳三室二廳二室二廳二室一廳一室二廳
圖
5 已購(gòu)房者 0 50 人
潛在購(gòu)房者 8 58 人
如圖 5 5 所示,購(gòu)房者已購(gòu)買的戶型以三室二廳最多(占 44.4% ),四室二廳、二室二廳分別占 31.7%和 和 20.2% 。
分析認(rèn)為:現(xiàn)在三室二廳、四室二廳且面積集中在 120- -8 198 平方米的戶型是購(gòu)買者的理想戶型,而且三室二廳、四室二廳以及更大的戶型在所有電梯公寓戶型中占80% 。在我們的走訪的未購(gòu)買者中, 70% 都愿意選擇三室二廳及更大的戶型(如:亨利房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的亨利大廈有兩種戶:三室二廳和二室二廳,至今二室二廳的戶型尚未售完)。
從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,潛在購(gòu)房者購(gòu)買的戶型三室二廳、四室二廳以及更大的都有所上升,分別占 36.2%和 和 48% ,相反二室二廳的接受程度大幅度下降,下降幅度達(dá) 7.2%。
。
3 3. . 住房的結(jié)構(gòu)
從現(xiàn)有的電梯公寓調(diào)研情況來(lái)看, 100% 的電梯公寓都采用全框架結(jié)構(gòu)。從購(gòu)房者和潛在購(gòu)者中的總體情況來(lái)看,他們都希望自己購(gòu)買的住宅是采用全框架結(jié)構(gòu)的,因?yàn)樗麄兛紤]自己今后在裝修的時(shí)候可以重新考慮自己的戶型布置。
4 4. . 住房的面積
01020304050已購(gòu)者 潛在購(gòu)買者89~120121~150151~170171~190190~210211~263
圖
6
購(gòu)買者 0 50 人
潛在購(gòu) 買者 8 68 人
如圖
6 6 所示,已購(gòu)房者的面積最多以 0 121~150 平方米占 占 43% ,然后就是 150~170平方米 占有 21% 之多,再其次就是 0 171~190 平方米和 和 0 89~120 平方米 ,它們分別占 10%和 和 14% 。
分析認(rèn)為:
從上圖可以看出大面積的住房在消費(fèi)者接受程序上,會(huì)隨時(shí)間的推移而增長(zhǎng),圖 6 6 中 0 121~150 平方米 購(gòu)買者所占份額較 大,購(gòu)買百分比達(dá)到了 45% 之多;
1 151~171 平方米也隨之增長(zhǎng)到了 22% ;最大戶型也出現(xiàn)了增長(zhǎng)勢(shì)頭。
5 5. . 住房的價(jià)格(總價(jià))
圖 圖 7 購(gòu)買者 0 50 人
潛在購(gòu)買者 8 58 人
注:上述單位為:元
上述潛在購(gòu)買者因在調(diào)研中存在一些客觀的因素,故數(shù)據(jù)上有一些誤差,相對(duì)已購(gòu)者來(lái)說(shuō)誤差要大 1%- - 3% 。
有 上述已購(gòu)者中有 50 %- 70 %是采用按揭方式,其它分別采用現(xiàn)付和分期付款,從我們調(diào)查的情況來(lái)看,大家的想法都愿意一次性付款。
圖 圖 7 7 中所表示的數(shù)據(jù)是根據(jù)房地產(chǎn)商所出售的住宅的具體情況來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的。
分析認(rèn)為:
從現(xiàn)在住宅的情況來(lái)看,消費(fèi)者所要的理想價(jià)位(其中就包括購(gòu)買者對(duì)戶型、面積、以及地段在 等的要求)主要集中在 0 20 萬(wàn)元-5 35 中 萬(wàn)元之間,其中 25萬(wàn)元-0 30 萬(wàn)元占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),占所有購(gòu)房者的 54 %之多。
從電梯公寓的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,今后電梯公寓價(jià)格的走勢(shì)會(huì)逐年上漲,但是上漲的幅度在近期內(nèi)不會(huì)太大。上圖中,潛在購(gòu)買者今后在高價(jià)位的購(gòu)買會(huì)逐年上升,因0510152025已購(gòu)者 潛在購(gòu)買者151000~180000181000~200000210000~250000260000~280000290000~310000320000~350000350000~400000410000~700000
為根據(jù)現(xiàn)在的電梯公寓市場(chǎng)的情況來(lái)看(銷售面積占綿陽(yáng)的所有住宅銷售面積的2 2 .3% % ),高價(jià)位的購(gòu)買也不會(huì)有太快的上漲趨勢(shì)。
6 6. . 住房的綠化
經(jīng)我部調(diào)研的情況看來(lái),綿陽(yáng)現(xiàn)有的電梯公寓對(duì)綠化的培植非常的少,達(dá)到幾乎沒(méi)有的情況。
分析認(rèn)為:造成這種結(jié)果的原因可能有以下幾種:
①
它們所處的地理位置;
、
它們的總體建筑;
③
資金投入。
但是從顧客反映回來(lái)的情況來(lái)看,他們都強(qiáng)列要求要有綠化培植。
7 7. . 物業(yè)管理
現(xiàn)在隨著消費(fèi)水平的增加,顧客對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高,住戶和未購(gòu)買者表示,他們?cè)敢饨邮芏喙δ堋⒅悄芑墓芾。這樣顧客對(duì)住宅更感方便、安全。
通過(guò)我部調(diào)研和走訪,總結(jié)以上各部分的分析,我們總結(jié)得到各開(kāi)發(fā)公司的賣點(diǎn),綜合起來(lái),結(jié)果如下:
第一:有較好的地段環(huán)境;(如在商業(yè)、文化發(fā)達(dá);交通、醫(yī)療方便的文化廣場(chǎng)四周)
例如:臨園大廈、紅寶石大廈、星聯(lián)廣場(chǎng)、富臨廣場(chǎng)、三鵬廣場(chǎng)、濱江大廈、宇隆大廈 、亨利大廈、望園大廈
第二:有較好的戶型;(如三室二廳、四室二廳或更大)
例如:臨園大廈、三鵬廣場(chǎng)、金陽(yáng)公寓、宇隆大廈
第三:有較好的物業(yè)管理
例如:臨園大廈、富臨廣場(chǎng)、金陽(yáng)公寓
第四:有理想的價(jià)位
例如:望園大廈、亨利大廈、濱江大廈、星聯(lián)廣場(chǎng)、宇隆大廈、三鵬廣場(chǎng)等
第五:有較好的采光能力
例如:臨園大廈、金陽(yáng)公寓
第六:具有多媒體智能化工程
例如:臨園大廈、金陽(yáng)公寓、三鵬廣場(chǎng)
第七:采用酒店式管理與服務(wù)
例如:臨園大廈
綜上所述, 綿陽(yáng)市電梯公寓將會(huì)是今后房產(chǎn)公司的一個(gè)開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。隨著綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)
的不 斷發(fā)展,加之西部大開(kāi)發(fā)這一機(jī)遇,相信高層、小高層電梯公寓會(huì)給綿陽(yáng)房地產(chǎn)公司帶來(lái)更大的發(fā)展。
結(jié)
論:根據(jù)上述各電梯公寓的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),我部以公司小高層電梯公寓為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。下面我部把 花園地段小高層 的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)算和優(yōu)、劣勢(shì)總結(jié)如下:
一、
項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)
花園地段小高層地處于綿陽(yáng)市涪城區(qū)臨園干道 5 5 號(hào),位于一環(huán)路右側(cè)。背后緊靠人氣旺盛的花園小區(qū),隔路相望的是綿陽(yáng)市教育委員會(huì),該地段正處綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū),交通便利,橋路通闊。基礎(chǔ)設(shè)施條件較好,該地段周圍 0 500 米內(nèi)有學(xué)校、醫(yī)院、娛樂(lè)中心.商易市場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等配套齊備 。今后花園小高層還要設(shè)計(jì)更大規(guī)模的購(gòu)物中心(例如:像百盛購(gòu)物中心),以滿足花園小區(qū)內(nèi)的購(gòu)物要求。
二、
市場(chǎng)環(huán)境
從我部市場(chǎng)調(diào)查情況看,綿陽(yáng)的電梯公寓主要有兩種:第一、高層電梯公寓( 15層以上);第二、小高層電梯公寓(5 15 層以下)。從現(xiàn)有的電梯公寓來(lái)看,高層電梯公寓占據(jù)了 93 %,而小高層只占有 7 7 %。雖然現(xiàn)有電梯公寓中小高層只占 7 7 %,但是從另一方面看:
①.
綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期;
、冢
高層、小高層電梯公寓在綿陽(yáng)還未形成良好的市場(chǎng);
③.
相對(duì)綿陽(yáng)現(xiàn)有的電梯公寓而言,高層電梯住宅現(xiàn)在基本已達(dá)到相對(duì)飽和
狀態(tài);
④.
小高層 住宅還沒(méi)有達(dá)到它的市場(chǎng)份額;
、荩
綿陽(yáng)的住宅業(yè)現(xiàn)在正從“ 安置型” 向“ 小康型” 轉(zhuǎn)變。
因此小高層電梯公寓可作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
三、
項(xiàng)目基本情況
1 1 .項(xiàng)目規(guī)劃基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):
該項(xiàng)目用地 26 .8 8 畝,規(guī)劃總建筑面積為 6 45836 平方米
,其中住房 8 27408 平方米,營(yíng)業(yè)房 8 11628 平方米,車庫(kù) 0 9500 平方米,全部建成小高層電梯公寓。
2 2. . 小高層電梯公寓的功能和設(shè)計(jì):
①
外形設(shè)計(jì)
根據(jù)我部調(diào)研整個(gè)綿陽(yáng)的高層、小高層電梯公寓的外形設(shè)計(jì)看花園小高層應(yīng)采用一流的設(shè)計(jì)方案:一要體現(xiàn)花園房地產(chǎn)的品牌;二設(shè)計(jì)要以人設(shè)計(jì)中心和 根本;三設(shè)計(jì)要在所有的電梯公寓中別具一格;四要讓消費(fèi)者感受高科技術(shù)住宅的消費(fèi)趨勢(shì)。
、
戶型設(shè)計(jì)和面積規(guī)劃
從上述分析數(shù)據(jù)可以看出,花園小高層應(yīng)采用的主要戶型有:
三室二廳占總套數(shù)的 33 %且面積應(yīng)集中在 130 -0 150 平方米之間。
四室二廳占總套數(shù)的 42 %且面積應(yīng)集中在 140 -0 180 平方米之間。
五室三廳普通型占總套數(shù)的 14 %且面積應(yīng)集中在 180 -0 250 平方米之間,層高 高 6 6 米,客廳鏤空。
五室三廳躍層式占總套數(shù)的 11 %且面積應(yīng)集中在 180 -0 250 平方米之間,層高 高 6 6 米,客廳鏤空。
注:上述戶型中臥室、客廳、 主臥從整體面積上都應(yīng)較大,且公攤面積盡可能降低,這也可以是我們的一個(gè)賣點(diǎn)。
、
綠化環(huán)境
從已購(gòu)者和潛在購(gòu)賣者的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看,他們都愿意購(gòu)買有綠化培植的住宅,如果我們能適當(dāng)進(jìn)行環(huán)境綠化,相信這也是我們的一個(gè)買點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)(從現(xiàn)有的電梯公寓來(lái)看,他們的幾乎沒(méi)有綠化)。
、
物業(yè)管理
我們應(yīng)采用智能化物業(yè)管理,因?yàn)橹悄芑芾砟芨玫臑橛脩舴⻊?wù),它能及時(shí)地準(zhǔn)確地反映用戶對(duì)我公司的建議,以便我公司進(jìn)行改進(jìn)。這樣就為用戶造就了一個(gè)更安全的住宅環(huán)境,除此以外還可以提高我公司的聲譽(yù)。
、
配套設(shè)施
除了配備最基本的配套設(shè)施以處 ,還應(yīng)該:
一、
要進(jìn)行結(jié)構(gòu)化布線,實(shí)現(xiàn)光纖到樓,雙絞線到戶;
二、
要建立高效計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng);
三、
提供公寓 T INTERNET 接入服務(wù);
四、
提供公寓信息服務(wù)。
最基本的配套設(shè)施中電梯也是消費(fèi)者的一個(gè)買點(diǎn)。據(jù)我們走訪,電梯好壞也決定了消費(fèi)者是否進(jìn)行消費(fèi)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們應(yīng)采用較穩(wěn)定的電梯。
、
外墻裝飾
為了達(dá)到美觀的效果, , 我們應(yīng)使用價(jià)格適中且效果較佳外墻裝飾涂料,以此來(lái)進(jìn)行外墻裝飾。
四、
項(xiàng)目效益測(cè)算
(-)成本投入分析:
成本投入:以 0 1720 元/平方米進(jìn)行計(jì)算:
1 1 .土
建:0 900 元/平方米
2 2 .土地成本 :5 365 元/平方米
3 3 .配
套
費(fèi):5 135 元/平方米
4 4 水電裝飾:0 300 元/平方米
、. . 市政建設(shè)配套費(fèi):
⑵. .的 建設(shè)交易綜合費(fèi):以總投資的 0 0 .08%方 計(jì),其中建設(shè)方 30% 、施
工方 70%
、. . 質(zhì)檢費(fèi):以總投資 0 0. .2 2 8% 計(jì)
、. . 人防費(fèi):
、. . 排污費(fèi):
、. . 合同簽證費(fèi):以總投資 0 0. . 03% % 計(jì),其中建設(shè)方 50% 、施工方 50%
、. . 門牌費(fèi):以總投資 0 0. . 05% % 計(jì)
⑻. . 改善中小學(xué)辦學(xué)條件費(fèi):以總投資 1 1% % 計(jì)
、. . 施工圖審核咨詢費(fèi):以設(shè)計(jì)費(fèi)的 7 7% % 計(jì)
⑽. . 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi):以銷售額的 0 0 .25% 計(jì)
、. . 房屋登記費(fèi):以銷售額的 0 0 .25% 計(jì)
、. . 公用設(shè)施維修基金:以建安造價(jià)的 1 1 .5% 計(jì)
以上 1 1 -4 4 項(xiàng)目合計(jì) 0 1720 元/平方米
合計(jì):0 1720 元/平方米*6 45836 平方米 = 7883. .8 8 萬(wàn)元
5 5 .電梯配套費(fèi):
0 40 萬(wàn)元/部*4 4 =0 160 萬(wàn)元
總計(jì):
7883. .8 8 萬(wàn)元+0 160 萬(wàn)元= 8043. .8 8 萬(wàn)元
。ǘ╀N售收入測(cè)算
1 1 .住宅:若均價(jià)按 0 1800 元/平方米算:
0 1800 元/平方米*8 27408 平方米= 4933. .4 44 萬(wàn)元
2 2 .營(yíng)業(yè)房:按 0 4000 元/平方米計(jì)算:
0 4000 元/平方米* 11628 = 4651. .2 2 萬(wàn)元
3 3 .車庫(kù):按 0 50000 元/個(gè)計(jì)算、車庫(kù)按 0 190 計(jì)算(0 50 平方米/個(gè)):
0 50000 元/個(gè)* 190 =0 950 萬(wàn)元
以上合計(jì) 1 1 -3 3 項(xiàng)共計(jì) 10534. .4 64 萬(wàn)元
。ㄈ
稅費(fèi)估算:
a. 銷售費(fèi):以銷售額的 2 2 .5% 計(jì),
10534. . 64 *2.5%=2 63. .6 366 萬(wàn)元
b. 管理費(fèi):以銷售額的 5 5% % 計(jì),
10534. .4 64 萬(wàn)元*5 5% % = 526. .2 732 萬(wàn)元
c. 財(cái)務(wù)費(fèi):以工程平均占用資金 3000 萬(wàn)元,占用兩年,年利率 7 7. . 12% % 計(jì),
0 3000 萬(wàn)元*7 7. . 128% % *2 2 =8 428 萬(wàn)元
d. 營(yíng)業(yè)稅金及附加:以銷售額的 5 5 .7% 計(jì),
10534. . 64 *5 5. .7 7% % = 600. .8 47448 萬(wàn)元
a+b+c+d= 1818. .6 6 萬(wàn)元
。ㄋ模├麧(rùn) 估算:利潤(rùn)總額= = 銷售額 成本 稅費(fèi)
( 其中成本包括建安造價(jià)、地勘設(shè)計(jì)等)
所以,利潤(rùn)總額 =
即:
。 10534. . 64 -( ( 8043. .8 8 + 1818. .6 6 )
= 672. .3 23 萬(wàn)元
所得稅以利潤(rùn)總額 33% % 計(jì),
則凈利潤(rùn)為 672. .3 23 萬(wàn)元*(1 1 - 33% % )= 450. .4 4 萬(wàn)元
凈利潤(rùn)占銷售收入的 4 4. .3 3 %
(四)可行性分析
從最初的市場(chǎng)調(diào)研以及數(shù)據(jù)分析看,高層、小高層還有一定的市場(chǎng),故對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),市場(chǎng)定位是正確的,但從上述項(xiàng)目效益測(cè)算:我們開(kāi)發(fā)小高層的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益相對(duì)較低,出現(xiàn)這種原因主要是:
1 1 .土地 利用率不高;
2 2 .總體建筑面積比例不高(建筑面積和占地面積之比);
3 3 .整個(gè)銷售價(jià)相對(duì)較低,但比起竟?fàn)庬?xiàng)目相對(duì)較高。
4 4 .整個(gè)建筑成本相對(duì)較高。
Y HY 市場(chǎng)企劃部
綿
陽(yáng)
電
梯
市
住
調(diào)
宅
初
步
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