浙江湖州房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告 一、城市概況 1、地理區(qū)位 ? 區(qū)位：湖州市地處浙江省北部，東鄰上海，南接杭州，西依天目山，北瀕太湖，與無錫、蘇州隔湖相望，是環(huán)太湖地區(qū)唯一因湖而得名的城市。

　? 行政區(qū)劃：湖州市共轄吳興和南潯 2 個建制區(qū)和德清、長興、安吉 3 個縣。湖州是一座具有 2300 多年歷史的江南古城，2008 年末戶籍人口 258.50 萬人，其中市區(qū)人口 108 萬，面積 5818 平方公里；城市化水平達(dá)到 55.1%，中心城市建成區(qū) 68 平方公里（2008 年），南潯 13.5 平方公里。

　? 發(fā)展概況：湖州是以上海浦東開發(fā)開放為龍頭的長江三角洲地區(qū)“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的14 個重點(diǎn)城市之一。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從原來的傳統(tǒng)絲綢、建材業(yè)為主，形成了以新型紡織、新型建材、醫(yī)藥化工、特色機(jī)電四大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為支柱、電子信息和環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的格局，先進(jìn)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到 50%。

　 2、交通條件 作為長三角城市群中連接南北兩翼的節(jié)點(diǎn)城市和滬、杭、寧三大城市的共同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 國道、杭寧高速公路、宣杭鐵路和東西走向的 318 國道、被譽(yù)為“東方小萊茵河”的長湖申航道、申蘇浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已經(jīng)開工建設(shè)的寧杭客運(yùn)專線和即將開工的滬蘇湖城際鐵路貫穿湖州全境。新長鐵路和即將修建的湖乍鐵路使湖州分別與隴海、滬杭兩大鐵路干線連通。湖州還擁有全國一流的內(nèi)河鐵路、公路、水運(yùn)中轉(zhuǎn)港。

　3、城市人口狀況 人 口 保 持 低 速 增 長 。2008 年 末 全 市 戶 籍 人 口258.50 萬人（市區(qū)人口 108萬），人口自然增長率為0.2‰。

　市區(qū)總戶數(shù) 342105 戶、總?cè)丝?1085173 人，吳興區(qū)總戶數(shù) 195990 戶、總?cè)丝?593907 人；八里店鎮(zhèn)總戶數(shù) 18393 戶、總?cè)丝?4547 人 ， 非 農(nóng) 業(yè) 人 口11458 人，農(nóng)業(yè)人口 43089人。女性初婚人數(shù)全市 15053人，其中吳興區(qū) 3687 人。

　4、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 湖州市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口比例593907, 23%491266, 19%426796, 17%617940, 23%455089, 18%吳興區(qū) 南潯區(qū) 德清縣 長興縣 安吉縣

　? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對平穩(wěn)，保持較高增速 全市 2009 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1105 億元，按可比價格計算，比上年增長6.7%。其中按 08 年 GDP1034.89 億元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 40089元，增長 10.5%，折合 5772 美元；按常住人口計算的人均 GDP 為 36764 元，增長 9.4%，折合 5294 美元。

　08 年 實(shí) 現(xiàn) 財 政 總 收 入133.78 億元，其中地方財政收入 71.61 億元，分別比上年增長 17.3%和 16.1%。財政總收入占 GDP 的比重為 12.9%。

　? 物價結(jié)構(gòu)性調(diào)整，仍需警惕 八大類消費(fèi)品及服務(wù)項目價格呈“六漲二跌”態(tài)勢，08年居民消費(fèi)價格總水平漲幅為5.1%。食品類價格上漲 13.9%，拉動 CPI 上漲 4.2 個百分點(diǎn)；醫(yī)療保健和個人用品價格上漲5.1%；居住類價格上漲 3.3%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)價格上漲 2.3%；煙酒及用品價格上漲 1.8%；衣著類價格上漲 1.2%。交通和通信類、娛樂教育文化用品類價格下跌，分別下降 2.0%和 0.9%。

　37034570577201000200030004000500060002006 2007 2008單位：美元2006~ ~ 2008 年人均生產(chǎn)總值市區(qū)居民消費(fèi)價格指數(shù)101.2100.0104.0105.196.098.0100.0102.0104.0106.02005 2006 2007 2008（上年=100）2006～209年GDP761.02892.021034.891105050010001500GDP761.02 892.02 1034.89 11052006年 2007年 2008年 2009年

　? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相較穩(wěn)固，城市化發(fā)展呈良好發(fā)展態(tài)勢 2008年湖州市第一產(chǎn)業(yè)增加值為 82.63 億元，增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 593.56 億元，增長 10.7%，其中工業(yè)增加值534.98 億元，增長 11.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 358.70 億元，增長 11.8%。三次產(chǎn)業(yè)比例為 8.0:57.3:34.7。與去年相比一產(chǎn)比重下降 0.2 個百分點(diǎn)，二產(chǎn)比重增長 0.3 個百分點(diǎn)，三產(chǎn)比重下降 0.1 個百分點(diǎn)。

　? 人民生活水平不斷提高 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破“兩萬元”，達(dá)到 21604元，比上年增長 9.9%。2008 年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21822 元，增長 8.9%；人均消費(fèi)支出 14233 元，增長 9.4%；恩格爾系數(shù)為 36.1%；年末人均住房面積 29.8 平方米。全市農(nóng)村居民人均純收入突破“萬元”大關(guān)，達(dá)到 10751 元，增長 12.7%；人均生活消費(fèi)支出 7046 元，增長 14.2%；恩格爾系數(shù)為 35.0%；人均住宅面積 52.1 平方米。城鄉(xiāng)居民年末人均本外幣儲蓄存款余額達(dá) 21002 元，比上年增加 4814 元，增長 29.7%。

　? 投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，房產(chǎn)投資持續(xù)上升 8.657.234.28.257.034.88.057.334.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008單位：%2006~2008年全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)17503196632160405000100001500020000250002006 2007 2008單位：元2006~2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入407.25458.34528.7901002003004005006002006 2007 2008單位：億元2006~2008年全社會固定資產(chǎn)投資

　 截止至 09 年 11 月份，完成投資 535.14 億元。其中 2008 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 525.24 億元，比上年增長 14.6%。按產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)投資 4.82 億元，增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資 299.48 億元，增長 25.4%，其中工業(yè)投資 291.03 億元，增長 22.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資 220.93 億元，增長 2.8%。全年限額以上固定資產(chǎn)投資項目 1683 個，完成投資額 482.65 億元，增長 14.6%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資103.96 億元，增長 7.3%。非國有投資 385.99 億元，增長 21.6%，占全部限額以上投資的 80.0%，比上年提高 4.6 個百分點(diǎn)。

　歷年各區(qū)縣固定資產(chǎn)投資增長速度0102030402004 2005 2006 2007 2008單位：%吳興區(qū) 全市 △市區(qū)

　二、城市規(guī)劃

　湖州市城市總體規(guī)劃（2003-2020）

　1、城市規(guī)劃簡介 城市遠(yuǎn)景框架以“一城兩區(qū)”帶狀組團(tuán)城市為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善功能布局，改善人居環(huán)境，有選擇的進(jìn)行用地拓展，并為居住、工業(yè)、公建等預(yù)留了一定的發(fā)展空間，體現(xiàn)了“有機(jī)生長”的規(guī)劃架構(gòu)，滿足了城市發(fā)展需求。

　? 申蘇浙皖高速公路南側(cè)主要布局工業(yè)發(fā)展用地； ? 現(xiàn) G318 公路的北側(cè)結(jié)合西山漾、西山等生態(tài)環(huán)境布置生活設(shè)施用地，并在其中形成貫穿老城區(qū)、毗山、西山漾、織里的融傳統(tǒng)與現(xiàn)代、自然與人文為一體的城市公共活動軸線。

　? 湖州中心城區(qū)在仁皇山行政、文化、體育中心和老城傳統(tǒng)商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，在湖州與織里之間布置融現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、旅游休閑設(shè)施為一體的新

　的城市中心區(qū)；南潯城區(qū)的中心區(qū)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上向西向南適當(dāng)拓展。

　2、城市性質(zhì)：

　太湖南岸中心城市，省級歷史文化名城，長三角工貿(mào)、生態(tài)旅游城市。

　3、用地空間結(jié)構(gòu)：

　形成“一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)”的帶形組團(tuán)式城市，由 13 個城市分區(qū)組成。其中湖州中心城區(qū)為中心城市的主城區(qū)，由 11 個城市分區(qū)組成；南潯城區(qū)為相對獨(dú)立的功能區(qū)，由 2 個城市分區(qū)組成。兩城區(qū)之間保留開敞的生態(tài)綠廊，限制城市沿 G318 公路連片發(fā)展。

　4、人口及用地：

　現(xiàn)狀中心城市人口 51.5 萬人，其中湖州中心城區(qū) 42.5 萬人，南潯城區(qū) 9萬人，建成區(qū)面積 52.9 平方公里。其中湖州中心城區(qū) 43.9 平方公里，南潯城區(qū)9.0 平方公里。

　規(guī)劃確定人口規(guī)模近期 2007 年城市人口 67 萬人，其中中心城區(qū) 52 萬人，南潯城區(qū) 15 萬人；遠(yuǎn)期 2020 年城市人口 98 萬人，其中湖州中心城區(qū) 70 萬人，南潯城區(qū) 28 萬人；用地規(guī)模近期 67 平方公里，其中湖州中心城區(qū) 51.4 平方公里，南潯城區(qū) 15.6 平方公里；遠(yuǎn)期城市用地 112.7 平方公里，其中湖州中心城區(qū) 81.6 平方公里，南潯城區(qū) 31.1 平方公里。

　5、總體布局 中心城區(qū)近期建設(shè)主要是實(shí)施“東拓西擴(kuò)、北進(jìn)南控、中間完善”的發(fā)展戰(zhàn)

　略；

　? “北進(jìn)”——就是結(jié)合已形成規(guī)模的仁皇山新區(qū)的建設(shè)，開辟太湖新區(qū)，從“苕溪時代”邁向“太湖時代”； ? “西擴(kuò)”——繼續(xù)完善鳳凰西區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)上搞好西南工業(yè)區(qū)、商住區(qū)的配套建設(shè)； ? “南控”——保護(hù)和控制好南郊風(fēng)景區(qū)的自然環(huán)境； ? “東拓”——在搞好湖東分區(qū)配套建設(shè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建設(shè)吳興工業(yè)片區(qū)，并進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)“西山漾地區(qū)”，把西山景區(qū)建設(shè)成為中心城區(qū)與東部新區(qū)之間的“綠肺”； ? “中間完善”——完善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和環(huán)境設(shè)施配套，增強(qiáng)、完善城市功能。

　附:[湖州市吳興工業(yè)區(qū)]簡介-----正在招商中 東部新區(qū)是吳興區(qū)擴(kuò)大對外開放、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和打造先進(jìn)制造業(yè)基地的主要平臺，湖州中心城市發(fā)展的核心區(qū)塊，涉及八里店、環(huán)渚、織里 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 183 平方公里，已規(guī)劃 90 平方公里，其中中心區(qū) 46 平方公里、織里片區(qū) 32 平方公里、環(huán)渚片區(qū) 8.3 平方公里、吳興食品加工園 3.7 平方公里。中心

　區(qū)近期實(shí)施 28.3 平方公里。新區(qū)以現(xiàn)代城市理念總體布局，圍繞中央商務(wù)區(qū)為核心，以南北和東西向景觀大道為軸線建立無障礙物流網(wǎng)絡(luò)，并劃分以高技術(shù)板塊為主的工業(yè)平臺，高檔住宅群落開發(fā)為主的商住板塊，山水風(fēng)景區(qū)開發(fā)為主的旅游觀光平臺。已累計完成投入 60 億元，區(qū)內(nèi)主要道路框架基本完成，吳興大道、南太湖大道相繼建成通車，形成織里童裝、八里店金屬制品、環(huán)渚紡織機(jī)械等特色產(chǎn)業(yè)和西山景區(qū)、八里店社區(qū)等商貿(mào)旅游居住區(qū)塊。區(qū)內(nèi)主要工業(yè)園區(qū)：歐盟工業(yè)園、科技創(chuàng)業(yè)園、童裝產(chǎn)業(yè)園。

　吳興工業(yè)片區(qū)，規(guī)劃工業(yè)用地總面積 16.25 平方公里。其中環(huán)渚工業(yè)片區(qū)以新型紡織、服裝工業(yè)為主；八里店工業(yè)片區(qū)發(fā)展新型建材、機(jī)電儀表、絲綢織造、織物整理、服裝服飾、汽車配件等產(chǎn)業(yè)為主；織里工業(yè)片區(qū)主要發(fā)展新型紡織、絲綢織造、機(jī)電儀表。

　目前吳興主要推出的投資平臺：

　科技創(chuàng)業(yè)園：建設(shè)吳興區(qū)東部工業(yè)平臺，打造先進(jìn)制造業(yè)基地，集聚廣大中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)的重要孵化器。主要為中小企業(yè)配備，以引進(jìn)電子、電器、電機(jī)等“三電”產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。規(guī)劃總面積 50 萬 km²，廠房50 幢，一期總建筑面積 28.7 萬 km²，其中廠房總面積 19 萬 km²，共 31 幢，另外還配備了辦公區(qū)和生活區(qū)（職工餐廳和宿舍）。

　童裝產(chǎn)業(yè)園：有 50 萬 km²的標(biāo)準(zhǔn)廠房，可分為東區(qū)和西區(qū)兩個區(qū)域。

　東區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房:以引進(jìn)科技型、成長型的高新技術(shù)企業(yè)為主。服務(wù)配套建筑面積約 2.5 萬 km²。廠房建筑面積約 20 萬 km²，架空層面積約 4.9 萬 km²。廠房分為 24 幢，424 個單元，城區(qū)服務(wù)中心一幢。

　西區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房:以引進(jìn)品牌型、出口型的童裝及相關(guān)聯(lián)的企業(yè)為主。廠房建筑面積約 16.5 萬 km²，架空層面積約 3.9 萬 km²。服務(wù)配套建筑面積約 2.5 萬km²。廠房分為 16 幢，共 340 個單元，物流中心一個。

　歐盟工業(yè)園：以引進(jìn)歐盟國家的企業(yè)為主，鼓勵精密機(jī)械，家用電器類企業(yè)入住。一期規(guī)劃總面積 30 萬 km²，分兩個區(qū)塊。南區(qū)面積 20 萬 km²，主要提供于征用土地自建工廠的投資者；北區(qū)面積 10 萬 km²，建成 5 萬 km²具有歐式風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)廠房，租賃給投資者使用。

　“機(jī)械電器專業(yè)區(qū)”：此園區(qū)位于埭溪工業(yè)功能區(qū)內(nèi)，也是現(xiàn)在打造的一個新平臺。該平臺的周圍以建筑鋼材摩托車及汽車配件，高低壓電器配件，物流機(jī)械等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，尤其在機(jī)械行業(yè)的動，車，軋，磨，鍛，刨，銑及電鍍、熱處理等工藝成熟，生產(chǎn)能力強(qiáng)盛，具有很強(qiáng)的外協(xié)加工能力。規(guī)劃面積為 6000 畝，建成面積 2200 畝，現(xiàn)在入住企業(yè)類別主要是五金、機(jī)械等共 57 家，機(jī)械五金占 60%，主要以引進(jìn)機(jī)械電器、五金、電子類企業(yè)為主。

　此外，地處湖州市中心地區(qū)的吳興區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、居住、商業(yè)、餐飲住宿、休閑娛樂等生活設(shè)施完善。

　6、區(qū)域規(guī)劃 東部新區(qū)是今后城市發(fā)展的重要區(qū)域。

　右圖所示即位于中心城和東部新區(qū)間大型生態(tài)廊道周邊地塊。這條生態(tài)廊道就是依托西山漾自然水體，由北至南的控制寬1000-15000米的生態(tài)綠地，它是中心城市的生態(tài)“綠肺”，不僅改善了城市的小環(huán)境。而且為完善大城市功能和增強(qiáng)城市的輻射能力留有足夠的空間。區(qū)域內(nèi)的西山漾，水面面積大約為 95 公頃（約 1400 畝），漾南有西山可依托，東部視野開闊，整個漾區(qū)風(fēng)景秀美，是東郊水網(wǎng)平原地區(qū)不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。

　規(guī)劃結(jié)合西山漾濕地及周邊生態(tài)綠地，建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、旅游休閑設(shè)施以及居住區(qū)，形成山、水、城、綠交融的現(xiàn)代城市景觀，彰顯出山水城市特色。

　三、房地產(chǎn)市場分析 1、整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)投資趨于合理，平穩(wěn)增長 截止至 09 年 11 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 98.72 億元，同比增長 10.9%。房地產(chǎn)投資顯著回升。其上半年住宅完成投資 33.61 億元，同比下降 10.9%，商業(yè)用房完成投資 12.3 億元，同比增長 151%，增幅較大。其中中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 27.47 億元，同比下降 10.9%。商品房新開工面積大幅上升。1-11 月新開工房屋施工面積 423.84 萬平方米，同比增長 1.08 倍，其中住宅新

　開工面積同比增長 1.23 倍。

　? 住房結(jié)構(gòu)逐漸趨向合理 近年來，在商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，鹽城住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也得到了改善，特別是 90 平方米及以下商品房投入力度明顯加大，在住宅中所占的比重不斷提高。上半年中心城區(qū)共成交商品住宅 3885 套。90-144 ㎡的套型面積仍是最受市場追捧的主力戶型，共成交 2296 套，占成交套數(shù)的 59.1%，成交面積27.34 萬 ㎡。90 ㎡以下的套型面積共成交 1155 套，占成交套數(shù)的 29.7%，成交面積 9.11 萬 ㎡。2007 年這一比重僅為 15.2%，08 年為 29.5%。受 2006年以后“90/70”政策影響，90 ㎡以下套型的供應(yīng)量逐漸增加以及政策對小戶型的扶持，90 ㎡以下的成交比重有所上升。144 ㎡以上及排屋共成交 434 套，比重為 11.2%，成交面積 8.87 萬㎡。

　 ? 商品房價格穩(wěn)中有升 從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看：近幾年來，隨著的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度和土地的獲取價格，還受拆遷成本加大、建筑材料價格和人工工資水平上升直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。另外消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)的成本，促進(jìn)了房價的上漲。湖州市 09 年商品房均價為約 4689 元/平米，較 08 年4224 元/平米的價格，每平米價格上升了約 465 元，增幅達(dá) 11%。

　? 空置面積繼續(xù)下降 隨著近階段的房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，整個空置率有所降低，截止至 09 年11 月末，湖州商品房空置面積 84.13 萬平方米，同比下降 0.6%，其中住宅空置

　面積同比下降了 32.8%。

　2、土地市場情況 2009 年成交商業(yè)、住宅類土地：

　地址 總面積（公頃）

　容積率 成交價格(萬元) 樓面價（元/平方米）

　土地用途 成交日期 仁皇山新區(qū) 10.8872 A 組團(tuán)1.6-1.8 B組團(tuán)2.2-2.4 76700 2935

　商業(yè)、居住 2009-12-31

　仁皇山新區(qū) 9.9617 2.0-2.5 67100 2694

　商業(yè)、居住 2009-12-31

　湖州市區(qū) 6.2862 2.8-3.5 67000 3045

　商業(yè)、居住 2009-12-31

　湖州市區(qū) 4.1281 1.6-2.0 28000 3391

　商業(yè)、居住 2009-12-18

　南太湖區(qū) 1.6466 1.0-1.3 1210 565

　農(nóng)民安置房 2009-12-14

　仁皇山新區(qū) 6.3822 1.65-1.75 5950 533

　商品住宅 2009-12-14

　鳳凰開發(fā)區(qū) 2.2548 1.7-2.0 17200 3814

　商業(yè)、居住 2009-12-2

　湖州市區(qū) 2.8833 1.8-2.6 29100 3882

　商品住宅 2009-11-24

　西南分區(qū) 3.1322 1.8--2 11500 1836

　商品住宅 2009-10-26

　鳳凰分區(qū) 7.4925 2--2.5 40400 2157

　商品住宅 2009-10-22

　西南分區(qū) 6.7144 1.8--2.2 21350 1445

　商品住宅 2009-10-15

　西南分區(qū) 12.8764 1.8--2.1 22130 818

　商品住宅 2009-9-8

　龍溪港東岸 8.8299 3.1--3.4 77500 2581

　商品住宅 2009-9-3

　西南分區(qū) 8.0185 1.8--2.2 14400 816

　商品住宅 2009-9-2

　經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1.3024 1.3--1.6 710 341

　商業(yè) 2009-6-26

　太湖旅游度假區(qū) 2.5911 0.8--1 1620 625

　商業(yè) 2009-10-22

　龍溪港東岸 4.9976 5.2--5.8 50000 1725

　商業(yè) 2009-9-3

　湖州市區(qū) 0.2233 0--0.9 1361 6772

　商業(yè) 2009-7-31

　西南分區(qū) 1.8496 0.25--0.35 1860 2873

　商業(yè) 2009-6-4

　鳳凰分區(qū) 1.2505 1--1.2 1310 873

　商業(yè) 2009-4-27

　太湖旅游度假區(qū) 0.3948 0--1.5 246 415

　商業(yè) 2009-2-3

　本項目所在區(qū)域暫無地塊推出. ? 土地價格不斷上漲 2009 年湖州商住類土地供應(yīng)面積共計 221.49 萬平方米， 共 41 宗。13 宗規(guī)劃地塊容積率介于 1.5-3.0 之間；20 宗土地容積率小于 1.5。

　在成交的地價方面來看，今年上半年成交的土地平均地價約 2890 元／平方米，較去年的地價上漲了 19％，而下半年自中興大橋南堍西側(cè)地塊之后，湖城的土地市場開始不斷升溫，成交樓面價也在不斷上漲。市陌堂子村 D 地塊 2.91億元成交，按最高容積率，該地塊的樓面價約 3882 元/ ㎡，已經(jīng)超過了之前中興大橋4億成交地塊的樓面價，而如果按照 1.8的容積率計算，樓面價已達(dá) 5600元/㎡ ㎡ 。

　出讓土地集中在太湖旅游區(qū)、仁皇山新區(qū)，出讓地塊以 40000 平方米以上為主。太湖旅游新區(qū)的土地大部分規(guī)劃為酒店、商業(yè)、文化娛樂性質(zhì)以及旅游基礎(chǔ)設(shè)施。

　以上出讓地塊將對未來 1-3 三年的住房增量市場帶來壓力。平均按照 2.0

　容積率，70%的住宅比例計算，221.49 萬平方米的土地出讓面積將帶來 310 萬平方米的住宅增量。依據(jù)湖州市關(guān)于戶型面積的政策：90 平方米以下戶型占總量的比例不少于 70%。310 萬平方米的住宅增量將帶來 90 平方米以下的戶型約217 萬平方米；90 萬平方米以上的約為 93 萬平方米。

　? 商住用地集中推量 湖州 2009 年上半年成交的商住用地 28 萬平方米僅占去年的 19％，距每年供應(yīng) 5 平方公里的計劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。下半年在火爆樓市的刺激下，湖州土地市場終于開始集中爆發(fā)。09 年年末，湖州市政府一月之內(nèi)就推出 13 塊商業(yè)居住用地。

　3、房地產(chǎn)市場供求情況 ? 商品房竣工面積受宏觀調(diào)控影響明顯 2000~2008 年湖州市商品房竣工面積79.47121.8189.65156.02137.54202.97299.55160.39191.61.531.560.820.881.48 1.480.541.190501001502002503003502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008單位：萬平方米00.511.52 自 2000 年以來，湖州市的商品房竣工面積出現(xiàn)了明顯的兩次波動；第一個波動在 2003 年、2004 年，受國家出臺政策要求所有經(jīng)營性用地必須以招投標(biāo)的方式公開交易，并且全面推行和落實(shí)經(jīng)營性用地招牌掛制度，導(dǎo)致商品房竣工面積下降。后續(xù)大幅增長。第二個波動出現(xiàn)在 2007 年，當(dāng)年商品房竣工面積為

　160.39 平方米。與央行提高貸款利率有關(guān)。導(dǎo)致竣工面積也大幅減少。

　? 湖州整體房地產(chǎn)量價齊升 湖州歷年成交情況分析0200400600單位：萬平方米300034003800420046005000單位：元/平方米銷售面積 143 243 240 286 196 432均價 4224 46892004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年

　湖州近幾年的房地產(chǎn)成交量逐年上升，08 年受大勢影響成交量下滑之外，其余幾年成交均呈上行趨勢，特別是 09 年，全年商品房銷售量約為 432 萬平米，相比 08 年增幅超過 1 倍，成交價格約 4689 元/平米，量價都達(dá)到了歷史的新高；

　 ? 09 年成交情況分析 湖州中心城區(qū)商品住宅成交分析0100000200000單位：平方米02000400060008000單位：元/平方米銷售面積 254730766153878884972E+ 2E+ 8352成交均價 542452865445478249425229573957441月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 09 年各月湖州銷售呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的格局，中心城區(qū)商品住宅在 6、7 月份達(dá)

　到了成交量的新高，6 月份相比 5 月份增長了 86%，8 月份受開發(fā)商惜售的影響，成交量有所下滑，但成交價格則達(dá)到了 5744 元/平米，到了歷史新高。

　09年湖州商品房全年成交量約432萬平米,全年住宅銷售約360萬平方米，比上年增長 1.3 倍.其中，供應(yīng)方面 09 年上半年中心城區(qū)新批預(yù)售商品房為 43.8萬㎡，同比增長 29.1%。全市商品房施工面積為 896 萬㎡，同比增長 5.4%；其中住宅施工面積為 638 萬㎡，同比下降 1.7%。商業(yè)用房施工面積 141 萬㎡，同比增長 30.5%。全市商品房竣工面積 75.6 萬㎡，同比下降 19.7%，其中住宅竣工面積 56.7 萬㎡，同比下降 21.8%。

　4、房地產(chǎn)板塊情況分析

　湖州市板塊主要由市中心板塊、西南新區(qū)板塊、仁皇山板塊、鳳凰開發(fā)區(qū)板塊、湖東板塊、南太湖板塊等六大板塊組成。

　 4.1 市中心板塊：

　 板塊熱度——★★★★★ 市中心板塊 湖東板塊 鳳凰開發(fā)區(qū)板西南新區(qū)板塊 仁皇山板塊 南太湖板塊

　該板塊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，紅旗路繁華中心、各大商業(yè)銀行、飛英公園、人民公園、第一人民醫(yī)院等重要商業(yè)、金融、醫(yī)療、休閑配套一應(yīng)俱全，成熟便利的配套設(shè)施，網(wǎng)羅居區(qū)域內(nèi)高尚、高知人流，形成了極具時尚生活氣息的現(xiàn)代都市領(lǐng)地。

　? 板塊個案 項目名稱 天元·頤城 風(fēng)雅蘋洲 位置 湖州市人民路西側(cè) 湖州市建設(shè)路 399 號 開發(fā)商 湖州新華置業(yè) 湖州東方蓬萊置業(yè) 產(chǎn)品品類 住宅，商鋪，寫字樓 商業(yè)，住宅 占地面積 42108 ㎡ 80000 ㎡ 總建筑面積 225904 ㎡ 160000 ㎡ 最近均價 7000 住宅 6100-8000，商鋪均價 25000 主力面積 87-189 ㎡ 96-170 ㎡ 開盤時間 2009 年 12 月 08 年 3 月 29 入住時間 2012 年 2009 年 11 月 綠化率 40.00% 40.00% 容積率 5 2 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 964 套 700 多套 現(xiàn)銷售率 85% 92% 物業(yè)管理費(fèi) 1.4/天/㎡ 1.58/天/㎡ 停車位 450 572

　建筑類別 高層 高層，小高層 所屬商圈 市中心 市中心

　? 重點(diǎn)個案分析：

　——風(fēng)雅蘋洲 項目簡介：

　? 湖州老城區(qū)核心區(qū)域，東南迎春河、菜花涇雙河夾岸，北面與明都錦繡項目名稱 風(fēng)雅蘋洲 位置 湖州市建設(shè)路 399 號 開發(fā)商 湖州東方蓬萊置業(yè)有限公司 產(chǎn)品品類 商業(yè)，住宅

　占地面積 80000 ㎡ 總建筑面積 160000 ㎡ 最近均價 住宅 6100-8000，商鋪均價 25000 開盤時間 08 年 3 月 29 入住時間 09 年 11 月 綠化率 40% 容積率 2 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 700 多套 銷售率

　92% 物業(yè)管理費(fèi) 1.58/天/㎡ 停車位 572 建筑類別 高層，小高層 所屬商圈 市中心 房型 主力房型 87-189 ㎡

　苑隔路相應(yīng)，南面與碧波苑、碧潮苑小區(qū)隔河相望，15 幢板式高層沿水而布。

　? 內(nèi)部擁有約 1700 ㎡中央水景，依勢而淌。遵循地貌，中央水系還原溪流在山地間穿流的形態(tài)，保留了山石與植被間的關(guān)系。

　? 城中央 16 萬平米果嶺府邸。

　? 周邊配套：綜合商場，東街菜場； 九八醫(yī)院；工行、農(nóng)行、中國銀行、建行、湖州商行、

　? 戶型介紹：

　 4 室 2 廳 2 衛(wèi)

　 面積：

　170.0M² 房型特色：

　? 戶型方正大氣，空間劃分，大器中見細(xì)節(jié)，尊貴在其間； ? 4.5 米開闊客廳，晨曦霧雨中飽瞰濱江美景； ? 三房朝南，采光充足。

　? 銷售情況：

　? 剩余房源已不多，小高層可供選擇樓層為 1—2 層或頂樓，單價為 7000—8000/㎡； ? 高層可售房源面積段為 140—170 ㎡單價為 6100/㎡起，車位 13 萬一個； ? 地鋪面積為 100—120 ㎡開間 4.2 米—4.5 米，層高為 4.8 米，單價為25000/㎡；

　 ? 客戶分析：主要購買人以本地人為主，基本都是自住客。

　? 板塊房地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——市中心板塊是湖州最為繁華的地塊，其板塊地位及成熟度，也造就了住宅產(chǎn)品價格領(lǐng)跑湖州其他板塊；商業(yè)樓盤產(chǎn)品價值放大 ； ——板塊內(nèi)在售的個案眾多，除上述天元·頤城、風(fēng)雅蘋洲等代表項目外，還有達(dá)多·灝庭、愛山廣場、星際廣場、中房盛世華庭、加利廣場等項目，有部分產(chǎn)品每平米已近萬元左右； 4.2 南太湖板塊：

　 板塊熱度——★★★ 08--10年風(fēng)雅蘋洲價格走勢圖50005200540056005800600062002008年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月成交均價

　? 隨著近期規(guī)劃“北進(jìn)”開辟太湖新區(qū)，從“苕溪時代”邁向“太湖時代 ” 。其中的太湖旅游度假區(qū)將是湖州建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市的重要區(qū)塊，是未來湖州中心城市重點(diǎn)打造的濱湖新區(qū)。

　? 通過 3 至 5 年的開發(fā)建設(shè)，濱湖新區(qū) 5 平方公里的核心區(qū)域，將成為南太湖的現(xiàn)代生活中心；沿太湖 3.5 公里的河堤內(nèi)，太湖明珠，漁人碼頭、世界名牌折扣店、游艇俱樂部等標(biāo)志性項目爭相斗艷；濱湖新區(qū) 40 多平方公里的管轄區(qū)域內(nèi)，將擁有三座五星級酒店，陽光別墅、溫泉、高爾夫等設(shè)施一應(yīng)齊全。

　? 同時通過 5 至 10 年的努力，將濱湖新區(qū)打造成一流的“都市生態(tài)型”濱湖休閑度假勝地和休閑旅游、商務(wù)會議、康體運(yùn)動、度假居住等功能復(fù)合發(fā)展的濱湖城市特色板塊。

　 ? 板塊個案：

　項目名稱 太湖山水人家 華萃庭院 嘉業(yè)太湖陽光假日 天璽別墅 位置 小梅灣西岸 ，紀(jì)念碑右側(cè) 通湖路以南，浮霞路以西， 湖州市太湖 旅游度假區(qū) 湖濱路 1 號 開發(fā)商 湖州建設(shè) 湖州綠州 浙江國際嘉業(yè) 上海飛洲 產(chǎn)品品類 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 占地面積 110958 ㎡ 130000 ㎡ 620000 ㎡ 156800 ㎡ 總建筑面積 68800 ㎡ 100000 ㎡ 310000 ㎡ 111650 ㎡ 最近均價 住宅 3700/㎡ 別墅 10000/㎡ 12000/㎡

　住宅 5750/㎡ 別墅 11000/㎡ 14000/㎡ 開盤時間 2008-12-31 2009-6-14 07 年 1 月 1 09 年 10 月 18

　入住時間 2010-10 2010 年 12 月 08 年 1 月 1

　綠化率 36.30% 32.24% 40% 46.50% 主力面積 209-302 ㎡ 185-230 ㎡ 別墅 194-280 ㎡ 公寓 88-128 ㎡ 222-288 ㎡ 容積率 0.62 0.75 0.5 0.7 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 1289 390 別墅 219 首批 86 套全部售完 現(xiàn)銷售率

　40%

　 物業(yè)管理費(fèi) 1.9 元/天/㎡ 1.2 元/天/㎡

　1.8 元/天/㎡ 2 元/天/㎡ 停車位 818 648 520 210

　 ? 板塊房地地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——南太湖板塊由于其出色的地理位置，別墅項目較多，主打“旅游度假”概念； ——現(xiàn)板塊內(nèi)別墅價格主要集中在 10000-17000 元/平米之間，產(chǎn)品有一定的檔次，產(chǎn)品風(fēng)格包括中式、西式等，風(fēng)格比較齊全；

　——雖類似“漁人碼頭”“雷迪森酒店”等配套初成型，但總體板塊配套設(shè)施尚不完善，因此銷售去化率尚較低； 4.3 西南新區(qū)板塊：

　 板塊熱度——★★★★ 該板塊坐落于湖州中心城市西南部，它北靠長湖申航道（西苕溪），西臨康山及杭寧高速公路，東南至現(xiàn)狀 104 國道，東以橫渚溏港為界，距市中心約 2.5公里。開發(fā)定位為“城市次中心”和“現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代化生活區(qū)”

　西南新區(qū)作為湖州市政府極力打造的城市次中心，是一座以交通、商貿(mào)、居住、創(chuàng)業(yè)復(fù)合功能的新城。西南新區(qū)除了車站、學(xué)校、公園、醫(yī)院、商業(yè)配套項目外，未來將遍布中高端的房產(chǎn)品，西南區(qū)塊將憑借“未來城市次中心”的名片打造市民理想的居所。

　? 板塊個案：

　項目名稱 星洲國際 得力淺水灣 星匯半島 春江名城 位置 二環(huán)西路西塞路 港南路體育路 江南糧食市場南面 糧油市場南側(cè) 開發(fā)商 豐隆置業(yè) 湖州得力 匯鑫置業(yè) 湖州興辰置業(yè) 產(chǎn)品品類 商業(yè)，住宅，辦公樓 住宅,商業(yè) 住宅 住宅 占地面積 33318 ㎡ 113004 ㎡ 420000 ㎡ 53136 ㎡ 總建筑面積 119945 ㎡ 324440 ㎡ 1010000 ㎡ 164418 ㎡ 最近均價 住宅 5600/㎡， 5200/㎡ 普通住宅均價 5300 元 /㎡鳥巢均價 5880 元㎡ 未定 開盤時間 商鋪和辦公樓未推 2010 年 5 月 2007 年 12 月 未開盤 入住時間 09 年 4 月 19 未定 2009 年 10 月 未定 主力面積 106-198 ㎡ 80-150 60-140㎡鳥巢29-73㎡ 90-140 綠化率 35.60% 43.10% 40% 34.50% 容積率 3.6 2.8 2.72 3 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 住宅有 500 多套 2046 3062 約 1340 戶 現(xiàn)銷售率 88% 未開盤 85% 未開盤 物業(yè)管理費(fèi) 住宅 1.4/天/㎡ 未定 1.45/天/㎡ 未定

　? 板塊房地地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——西南新區(qū)板塊已有一定的配套，目前板塊基礎(chǔ)建設(shè)項目眾多，環(huán)境較差，隨著紅星美凱龍生活廣場、湖州小商品城的后續(xù)開業(yè)，將大大增加該板塊的競爭力； ——板塊內(nèi)樓盤較多，有一定的產(chǎn)品檔次，整個板塊商品住宅價格主要集中在 5500 元/平米左右。

　4.4 鳳凰開發(fā)區(qū)板塊：

　板塊熱度——★★★★ ? 該板塊位于湖州城北與西南部，占地 66 平方公里的大地上。

　? 從建區(qū)到現(xiàn)在僅僅 17 年，湖州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的崛起，形成了以政治、經(jīng)濟(jì)、文化為中心，以高科技經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為依托，以綠色裝點(diǎn)為主體的新型城市格局。區(qū)內(nèi)建筑多是采取低層、多層、高層相結(jié)合，以多層為主，高層點(diǎn)綴，形成高低錯落有秩，建筑間距大，密度小，疏密有序的豐富空間布局。

　? 鳳凰開發(fā)區(qū)與老城區(qū)一河之隔，現(xiàn)已成為中心城市的一個重要組成部分。這里集中了中心城區(qū)的行政辦公、商貿(mào)住宅、高檔娛樂、大型公園等設(shè)施。通過近年來的建設(shè)，開發(fā)區(qū)拉開城市框架 35 平方公里，大力開展以“綠化、亮化、美化、潔化”為主要內(nèi)容的環(huán)境建設(shè)，城市面貌和形象明顯提升。

　? 板塊個案：

　停車位 800 1724 2000 1340 建筑類別 高層，小高層 高層，小高層

　高層，小高層 高層

　項目名稱 金世紀(jì)·銘城 嘉業(yè)陽光城 江南華苑 位置 鳳凰分區(qū)湯家橋地塊 鳳凰路體育場路 陵陽路體育場路 開發(fā)商 湖州銘城 湖州嘉業(yè) 湖州廣際 產(chǎn)品品類 住宅 住宅 商鋪,住宅 占地面積 57728.19m2 226780 ㎡ 20000 ㎡ 總建筑面積 117295.53 m2 100000 ㎡ 56720 ㎡ 最近均價 7500/㎡ 4200/㎡ 住宅 5600/㎡ 商業(yè) 8000/㎡ 開盤時間 未開盤 2003 年 1 月 2007 年 7 月 入住時間 未定 2005 年 12 月 2009 年 3 月 綠化率 30% 40% 36% 主力房型 79-160 ㎡

　86-142 ㎡ 容積率 1.4 2.1 2.2 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 641 720 500 現(xiàn)銷售率 未開盤 100% 99% 物業(yè)管理費(fèi) 未定 1.4/天/㎡ 1.3/天/㎡ 停車位 456 400 450 建筑類別 多層,小高層 多層,小高層 多層,小高層

　 ? 板塊房地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——鳳凰開發(fā)區(qū)板塊有一定的配套，并且臨近市中心板塊，有一定的區(qū)域成熟度；

　——整個板塊樓盤檔次參差不齊，區(qū)域內(nèi)的代表項目銘城銷售價格達(dá)到了7500 元/平米的板塊高點(diǎn)。

　4.5 仁皇山板塊：

　板塊熱度——★★★★ ? 仁皇山分區(qū)位于湖州市中心城區(qū)北部，規(guī)劃范圍北臨申蘇浙皖高速公路，西至弁山東麓以及現(xiàn)狀 104 國道，南至旄兒港，東至長兜港，規(guī)劃面積為 27.97平方公里。

　? 分區(qū)北片是以規(guī)劃中的城市文教區(qū)、長田漾自然濕地區(qū)為主，集居住、體育休閑為一體的功能區(qū)域；分區(qū)南片則以現(xiàn)狀的行政中心、文化中心為主，集居住、商貿(mào)為一體的行政、文化中心；分區(qū)西片則是以仁皇山公園和一、二類居住用地為主體的生活休閑區(qū)。

　? 受市政府規(guī)劃，以及自身優(yōu)越的自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)等，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購房者的認(rèn)可。

　? 板塊個案 項目名稱 金色地中海 山水華府 天盛花園

　 綠城·御園

　 ? 板塊房地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——仁皇山板塊的自然環(huán)境是其最大的賣點(diǎn)，并借助其未來區(qū)域的規(guī)劃，位置 金蓋山路 300 號

　湖州市長興路 518 號 龍王山路 1109 號 青銅北路潛山公園 開發(fā)商 湖州美欣達(dá) 湖州中天 湖州泰祥 綠城集團(tuán) 產(chǎn)品品類 商業(yè)，住宅， 住宅 別墅，住宅 別墅

　 占地面積 58379 ㎡ 80024 ㎡ 115047 ㎡ 290000 ㎡ 總建筑面積 135591 ㎡ 175297 ㎡ 266000 ㎡ 360000 ㎡ 最近均價 住宅 8000/㎡，

　7300/㎡ 6000 元/㎡ 每棟 600 萬起，

　開盤時間 09 年 4 月 19 2008 年 12 月 2006 年 11 月 2009-9-29 入住時間 2011 年 5 月 18 2010 年 10 月 2008 年 7 月 2011 年 綠化率 37.20% 52% 53.20% 32.30% 主力面積 120-140 ㎡ 87-140 ㎡ 120-168 ㎡ 380 ㎡ 容積率 1.75 1.696 2.2 1.2 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯

　毛坯 毛坯 總戶數(shù) 第一批開盤 120戶，三期 790 戶 1130 1610 別墅 158 套 現(xiàn)銷售率 現(xiàn)推銷售率 100% 70% 95% 30% 物業(yè)管理費(fèi) 住宅 1.4/天/㎡ 住宅 1.5/天/㎡ 住宅 1.6/天/㎡

　地上 2 元/天/㎡ 地下 1 元/天/㎡

　停車位 地下停車位 386地上停車位 50 696 1243

　300 建筑類別 高層，小高層 高層，小高層 排屋，小高層 聯(lián)排

　吸引了類似綠城等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐； ——整個板塊的住宅價格水平較高，普遍集中在 6000-8000 元/平米之間，產(chǎn)品整體規(guī)格較高。

　4.6 湖東板塊：

　板塊熱度——★★★☆ ? 項目所處板塊即為湖東板塊； ? 湖東區(qū)域作為湖州東部房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的一個區(qū)域之一，無論是開發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引的投資，都保持著良好的勢頭，奠定了樓市版塊潛力股的地位。

　? 高校林立形成了的湖東區(qū)域有適宜居住的文化氛圍，湖東區(qū)域教育文化氛圍濃厚，聚集了一大批名校，湖州師院、五中、二中、四中、湖師附小等學(xué)校為鄰。

　? 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，余家漾公園、白魚潭公園，以及規(guī)劃建設(shè)中的毗山遺址公園和邱家漾公園讓這一地段有如詩意般優(yōu)美。

　 ? 項目相關(guān)樓盤分析：

　 選取依據(jù):以吳興大道及 318 國道的交通動線為聯(lián)系紐帶 東方國際 別墅

　宏進(jìn)

　商務(wù)大街

　尊園

　東瑞 一品

　諾德上湖城

　升華紅樹灣

　? 板塊個案：

　項目名稱 華辰·尊園 東方國際別墅 紅墅灣 諾德上湖城 東瑞一品 商務(wù)公館大街 宏進(jìn)商業(yè)廣場 位置 苕溪東路毗山西路 經(jīng)四路緯四路 苕溪東路龍溪港 吳興大道 經(jīng)一路 湖東路155 號 經(jīng)五路緯一路 緯一路經(jīng)七路 開發(fā)商 湖州華辰 湖州湖峰置業(yè) 湖州升華 諾德置業(yè) 湖州東瑞 湖州景瑞置業(yè) 湖州華辰 產(chǎn)品品類 住宅商業(yè) 別墅 別墅 別墅 別墅 商業(yè) 住宅商業(yè) 占地面積 48547 ㎡ 62951 ㎡ 58000 ㎡ 170000 ㎡ 10000 ㎡ 22299 ㎡ 14000 ㎡ 建筑面積 70000 ㎡ 66488 ㎡ 40000 ㎡ 260000 ㎡ 9000 ㎡ 32000 ㎡ 24000 ㎡ 最近均價 商業(yè) 11000/㎡ 住宅4800-6800/㎡ 聯(lián)排 8300/㎡， 疊加 6200/㎡ 預(yù)計 12000元/平米 9000—10000/㎡ 12000-13000/㎡ 未開盤 一層 9000/㎡， 二層 4000/㎡三層 3500/㎡ 開盤時間 07 年 11 月 11 09 年 10 月 17 2010 年 4 月 9-Nov 2010年5月 2010 年 3 月 2007 年 11 月 入住時間 2008 年 11 月 2011 年 12 月 2012 年 1 月 2011 年 2012 年 未定 2008 年 10 月 主力面積 90-130 疊加 155-190 聯(lián)排 215-225 聯(lián)排215-300 獨(dú)棟約 450 240-320 225-262

　200 平米以上 綠化率 40% 32.30% 32% 32.30% 30% 30% 30% 容積率 1.4 1.03 0.7 1.5 1.1 0.99 1.4 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 900 150 150 300 33 16 撞小公館

　現(xiàn)銷售率 98% 52% 未開盤 33% 未開盤 未開盤 98% 物業(yè)管理費(fèi) 1.4/天/㎡ 住宅 1.4/天/㎡ 1.7/天/㎡ 1.5/天/㎡ 1.6/天/㎡ 未定 1.4 元/天/㎡

　停車位 600 每戶 1-2 個 每戶 1-2 個 每戶 1-2 個 每戶 1-2個 未定

　建筑類別 高層，小高層 聯(lián)排、疊加 聯(lián)排、獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián)排 低層商鋪 商鋪

　 ? 板塊房地產(chǎn)市場點(diǎn)評：

　——湖東板塊整個區(qū)域面積較大，除靠近市中心區(qū)域的樓盤有一定集中度之完，其余項目相對都較為分散； ——整個板塊總體整體環(huán)境較好，尚處于開發(fā)建設(shè)階段，其中公寓價格大致集中在 4800-6800 元/平米之間，有一定的跨度；別墅產(chǎn)品主要為聯(lián)排及疊加，其中聯(lián)排別墅價格在 8000-13000 元/平米，越往東價格越低，疊加別墅價格在6200-7000 元/平米之間；

　? 重點(diǎn)個案分析 ——東方國際別墅 ? 項目簡介 項目名稱 東方國際別墅 位置 東部新區(qū)經(jīng)四路與緯四路交界處 開發(fā)商 湖州湖峰置業(yè)有限公司 產(chǎn)品品類 別墅

　占地面積 62951 ㎡ 總建筑面積 66488 ㎡ 最近均價 聯(lián)排 8300/㎡ 疊加 6200/㎡ 開盤時間 09 年 10 月 17 入住時間 2011 年 12 月 綠化率 32.3% 容積率 0.954 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 150 戶, 銷售率 52% 物業(yè)管理費(fèi) 住宅 1.4/天/㎡ 停車位 318 建筑類別 聯(lián)排、疊加

　所屬商圈 湖東區(qū)域 主力面積 疊加 155-190；聯(lián)排 215-225

　? 東方國際別墅，西山漾畔，與吳興區(qū)行政中心相望。

　? 戶型面積 210-230 平方雙拼、多聯(lián)及 170-190 平方疊加式別墅為主力戶型； ? 戶型設(shè)計上，參照湖州當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)性，以類獨(dú)棟的方式，規(guī)劃別墅建筑戶型，別墅建筑按照三套院的結(jié)構(gòu)分布，前庭、后院、側(cè)院、中天井；每幢聯(lián)排別墅南側(cè)均規(guī)劃一個側(cè)院，與后院相聯(lián)結(jié)。通過退臺式露臺設(shè)計，每層附帶大露臺，別墅的三層露臺附送超過 60 平方米的超大空中花園，邊套的設(shè)計上還增加二層景觀側(cè)露臺。

　? 湖州新亞洲主義風(fēng)格。

　? 周邊配套不全，主要規(guī)劃中綜合商場；并臨近交通醫(yī)院，吳興高級中學(xué)、湖州二中、湖師附小等

　 ? 房型介紹：

　 戶型：

　4 室 4 廳 4 衛(wèi) 面積：

　約 225.0M²（聯(lián)排）

　3 室 2 廳 3 衛(wèi) 面積：

　約 180.0M²（疊加）

　房型特色：

　? 大花園及大露臺設(shè)計，清新自然； ? 疊加挑空餐廳，開闊明快； ? 銷售情況：

　? 排屋均價 8300 元/㎡，還有 33 套節(jié)后推出； ? 將于 2010 年 1 月 31 日開盤銷售一批疊加，本次開盤將 2009--2010東方國際排屋及疊加成交走勢圖500060007000800090002009年11月 2009年12月 2010年1月排屋 8300 8300 8300疊加 5400 5700 62002009年11月 2009年12月 2010年1月

　推出 3 幢（15、16、17 號）54 套房源，面積在 150—198 平方米之間，起價6200 元/平方米。

　? 客戶分析：主要購買人群——公務(wù)員，企業(yè)高干，本地人，部分上海投資客(上實(shí)及策源的部分資源)。

　——諾德上湖城 ? 項目簡介 項目名稱 諾德上湖城

　位置 吳興大道和經(jīng)一路交叉口北側(cè)，西山漾景區(qū)北側(cè) 開發(fā)商 湖州諾德置業(yè)有限公司 產(chǎn)品品類 別墅

　占地面積 170000 ㎡ 總建面積 260000 ㎡ 最近均價 9000—10000 開盤時間 2009 年 11 入住時間 2011 年 綠化率 32.3% 容積率 1.12 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 300 銷售率 33% 物業(yè)管理費(fèi) 1.5 元/天/㎡

　停車位 320 建筑類別 聯(lián)排、公寓 所屬商圈 湖東區(qū)域

　主力面積 聯(lián)排 240-320

　? 項目位于吳興大道和經(jīng)一路的交叉口偏北，為英倫風(fēng)格； ? 25 米寬的河流橫穿整個小區(qū)，融入約 1500 畝的西山漾水域生態(tài)公園； ? 總占地面積約 17 萬平方米，總建筑面積 26 多萬平方米； ? 建筑類型為多聯(lián)別墅、雙聯(lián)別墅、小院別墅和公寓。

　 ? 房型分析：

　 222-240 平米左右

　戶型特色 ? 前、中、后三花園庭院設(shè)置，配合戶外優(yōu)美景觀，融于自然，享受生態(tài)空間；

　? 地下室設(shè)置健身房和娛樂室，同時下沉庭院為其提供了充足的陽光； ? 雙車位 ，一層寬闊朝南客廳； ? 各個臥室依靠庭院，舒享英倫風(fēng)情中的自然景觀； ? 三層朝南露臺，收攬西山漾無限景致，讓主人景觀視野更加寬廣。

　? 銷售情況 ? 一期 09 年 11 月開盤均價 9000/㎡，現(xiàn)剩大房型總價 500 萬左右； ? 年后推出二期，單價 9000—10000/㎡ ? 送地下室（100 ㎡ 層高 3.1 米）

　? 客戶分析：主要購買人以本地自住為主； 09--2010年諾德上湖城聯(lián)體別墅成交走勢圖88008900900091009200930094002009年11月 2009年12月 2010年1月聯(lián)體別墅 9000 9000 93002009年11月 2009年12月 2010年1月

　——升華·紅墅灣 ? 項目簡介 項目名稱 紅墅灣 位置 北靠苕溪東路，西臨龍溪港 開發(fā)商 湖州升華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品品類 別墅

　占地面積 58000 ㎡ 總建筑面積 40000 ㎡ 最近均價 13000 元/㎡ 開盤時間 2010 年 4 月 入住時間 2012 年 1 月 綠化率 32% 容積率 0.7 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 150 銷售率 % 物業(yè)管理費(fèi) 1.7 元/天/㎡ 停車位 170 建筑類別 聯(lián)排、獨(dú)棟 所屬商圈 湖東 主力面積 聯(lián)排 215-300；獨(dú)棟約 450 ? 項目總建筑面積 4 萬余平方米，總用地面積約 88 畝，其中綠化用地約

　28 畝，建筑密度 30%，僅由 150 多套排屋、疊屋等別墅類物業(yè)組成。

　? 為升華余家漾最后一期，依托 465 畝大盤規(guī)模，緊依 10 萬平方米余家漾公園以及綿延 1000 余米的龍溪港，擁有資源稀缺性。

　? “英式莊園”為建筑風(fēng)格，創(chuàng)新地提出了“中國原創(chuàng)合院別墅”概念，形成了一個個小單元的“四合院”式聯(lián)排，通過“宅、院、弄、園、庭、街”，精心營造六度空間，在突出私密性同時，又使園區(qū)富于韻律變化。

　戶型介紹：

　約 450M² 戶型特色：

　? 廚房與客廳分離，有效防止油煙肆虐，空間更加獨(dú)立； ? 二層大面積主臥，配有獨(dú)立衣帽間及衛(wèi)生間，主人生活更加私密； ? 頂層書房大路臺設(shè)計，南北通透；

　 約 215M² 戶型特色：

　? 獨(dú)立車庫，陽光餐廳，空間更加獨(dú)立； ? 二層大面積主臥，配有獨(dú)立衣帽間及衛(wèi)生間，主人生活更加私密； ? 頂層書房大路臺設(shè)計，南北通透；

　——東瑞一品 ? 項目簡介 項目名稱 東瑞一品 位置 湖東路 155 號（原吳興區(qū)政府地塊）

　開發(fā)商 湖州東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品品類 別墅

　 占地面積

　總建筑面積

　最近均價 12000-13000 開盤時間 2010 年 5 月 入住時間 2012 年 綠化率 % 容積率

　交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 33 物業(yè)管理費(fèi) /天/㎡ 停車位

　建筑類別 排屋 所屬商圈 湖東 主力面積 聯(lián)排 225-262

　? 東瑞·一品由 32 套聯(lián)排別墅和 1 套公建構(gòu)成，其中別墅規(guī)劃為 A 幢 8 套，B 幢和 C 幢各為 7 套，D 幢 10 套。

　? 小區(qū)的景觀步行出入口伸入小區(qū)構(gòu)筑了一條縱向景觀軸，加上東西側(cè)的車行路和行列式布局的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，使得小區(qū)形成了環(huán)狀道路系統(tǒng)，小區(qū)入口處車行道為 7 米，小區(qū)內(nèi)環(huán)道寬為 5 米。

　? 小區(qū)為純現(xiàn)代風(fēng)格的聯(lián)排別墅，外立面簡約，流暢，注重線條與 BOX的結(jié)合，表達(dá)現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，外立面使用大面積的石材，體現(xiàn)出建筑穩(wěn)重得體、檔次。

　? 有一定配套：世紀(jì)聯(lián)華，交通醫(yī)院，建設(shè)銀行，湖東小學(xué)，湖東幼兒園，金州賓館，晶鼎大酒店。

　 ? 房型分析：

　 約 225M² 戶型特色：

　? 廚房與客廳分離，有效防止油煙肆虐，空間更加獨(dú)立； ? 二層大面積主臥，配有獨(dú)立衣帽間及衛(wèi)生間，主人生活更加私密； ? 頂層書房雙路臺設(shè)計，南北通透；

　——華辰·尊園 ? 項目簡介 項目名稱 華辰·尊園

　位置 湖州市苕溪東路南側(cè)，毗山西路東側(cè) 開發(fā)商 浙江湖州華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品品類 住宅商業(yè)

　占地面積 48457 ㎡ 總建筑面積 70000 ㎡ 最近均價 4800-9500/㎡ 開盤時間 2007 年 11 月 入住時間 2008 年 10 月 綠化率 40% 容積率 1.4 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 900 銷售率 98% 物業(yè)管理費(fèi) 1.4 元/天/㎡ 停車位 600

　建筑類別 別墅、公寓 主力面積 90-130 平米 ? 項目位于苕溪東路南側(cè)，毗山西路東側(cè)，建面約 7 萬平米，容積約 1.4； ? 項目主要包括別墅及公寓兩種產(chǎn)品； ? 項目為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，以中國的造園手法制景，以現(xiàn)代的手法詮釋傳統(tǒng)；

　? 房型分析：

　3 室 2 廳 2 衛(wèi) 面積 92.81M²

　2 室 2 廳 2 衛(wèi) 面 積：

　91.39M² 戶型特色：

　? 90 平米左右戶型上下兩層設(shè)計，具有一定的創(chuàng)造性； ? 客廳及餐廳挑空設(shè)計，大氣而開闊； ? 南北通透，房型較為方正；

　? 銷售情況 ? 07 年 11 月開盤，住宅已售完，先推出最后 16 套雙 House 單價在 9500/㎡。

　? 客戶分析：以本地人購買客戶為主，投資客較少。

　——商務(wù)公館大街 ? 項目簡介 項目名稱 商務(wù)公館大街

　位置 湖東區(qū)域八里店鎮(zhèn)經(jīng)五路東緯一路以北 開發(fā)商 湖州景瑞置業(yè)有限公司 產(chǎn)品品類 商業(yè)

　占地面積 22299 ㎡ 總建筑面積 32000 ㎡ 最近均價

　開盤時間 2010 年 3 月 入住時間

　綠化率 % 容積率 0.99 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 16 幢小公館 銷售率

　物業(yè)管理費(fèi)

　停車位

　建筑類別 低層商鋪 ? 項目位于東部新區(qū)八里店鎮(zhèn)經(jīng)五路以東、緯一路以北； ? 用地合計 22299 平方米，總建筑面積 36077.8 平方米，其中地上建筑面積 22286.5 平方米，地下建筑面積 13791.3 平方米。建筑以三層為主，局部兩層或四層，建筑密度 34.7%，容積率 0.99； ? 總共 16 撞三層公館，預(yù)計 3 月開盤。

　——宏進(jìn)商業(yè)廣場 ? 項目簡介 項目名稱 宏進(jìn)商業(yè)廣場 位置 湖州市八里店社區(qū)緯一路和經(jīng)七路交匯處 開發(fā)商 浙江湖州華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品品類 住宅商業(yè)

　 占地面積 14000 ㎡ 總建筑面積 24000 ㎡ 最近均價 低層 9000/㎡，二層 4000/㎡三層3500/㎡ 開盤時間 2007 年 11 月 入住時間 2008 年 10 月 綠化率 % 容積率 1.4 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 900 銷售率 98% 物業(yè)管理費(fèi) 1.4 元/天/㎡ 停車位

　建筑類別 住宅 所屬商圈 湖東

　面積 戶型 200 平米以上

　 ? 八里店綜合市場是本區(qū)集農(nóng)貿(mào)、商業(yè)、步行街、超市、商鋪、餐飲、娛樂為一體的大規(guī)模商業(yè)中心。

　? 一樓：大型農(nóng)貿(mào)市場，引進(jìn)香港市場的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場管理模式，綜合周邊的商 鋪、商業(yè)步行街；二樓：大型超市和特色商鋪；三樓：大型餐飲、娛樂、休閑區(qū)域

　市場小結(jié)：

　? 從湖州房地產(chǎn)市場的銷售率和去化速度看，現(xiàn)階段湖州城區(qū)的住宅市場銷售形勢較好，城區(qū)居民對住宅的需求強(qiáng)烈，別墅產(chǎn)品也具有較高的市場接受度，但后續(xù)宏觀政策尚存在變數(shù)，對市場產(chǎn)生一定威脅。

　? 產(chǎn)品類型方面，主要包括高層、小高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品相對較少，聯(lián)排及疊加別墅較多，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭已日趨激烈，但品質(zhì)高的項目還是具有較高的市場去化率。

　? 主力戶型方面，公寓產(chǎn)品主要集中在 90-140 ㎡，聯(lián)排類產(chǎn)品面積段主要集中在 210-280 ㎡，疊加類產(chǎn)品面積主要集中在 150-200 平米。

　? 價格方面，項目所在區(qū)域內(nèi)高層價格基本在 5500 元/平方米左右，疊加

　在 6000 元/平米左右，聯(lián)排別墅在 9000-12000 元/平米之間，往東價格遞減。

　? 客戶方面：公寓產(chǎn)品的客戶主要以區(qū)域客為主；別墅方面，主要以私企老板、公務(wù)員等為主；

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