安徽合肥樓市調研報告

　一、區(qū)域住宅開發(fā)量及規(guī)模分析

　因為項目所在區(qū)域，我們僅選擇了上述五個區(qū)域作為研究，其他幾個區(qū)域在合肥房地產狀況中加以研究。

　1、從開發(fā)量看：

　五個片區(qū)中，以經濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)為最大。經濟技術開發(fā)區(qū)目前在售、將售樓盤近 20 家左右，周邊的環(huán)境具有極大的發(fā)展?jié)摿�，吸引著一大批房地產開發(fā)商前來投資；而高新技術開發(fā)區(qū)在售、將售樓盤也近 13 個左右，各樓盤的建

　筑類型多為多層加小高層的綜合型，還有一些純別墅的項目面世。應該說，高新區(qū)目前人氣比經濟技術開發(fā)區(qū)要旺，且積淀了濃厚的人文氣息，這些為該區(qū)的樓盤營造了自然景觀與人文環(huán)境并優(yōu)的絕佳條件。

　2、從開發(fā)規(guī)�？矗河玫孛娣e一般在 400 畝左右，其中新加坡花園創(chuàng)規(guī)模之最，達 1000 畝，以絕對規(guī)模首先贏得市場矚目；而最小的麗景碧雅雖然其占地面積僅 40 畝，但也以其簡約的建筑外觀和跳躍的色彩吸引了消費者眼球。

　二、熱點分布分析

　開發(fā)熱點有兩個：一是合安路以西、大學城以北的區(qū)域；二是蜀山周邊區(qū)域。

　經濟技術開發(fā)區(qū)的合安路以西、大學城以北的區(qū)域是全合肥市目前較具潛力的新的增長點和未來發(fā)展的重點和希望所在。區(qū)域內陸續(xù)建成了明珠廣場、徽園、國際會展中心以及青少年活動中心等市政公建配套設施，而規(guī)劃中的南湖風景旅游度假區(qū)更是將自然風光與人文環(huán)境緊密結合起來，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)與自然和諧統(tǒng)一思想的發(fā)展理念。而蜀山則是依靠其美麗的生態(tài)資源贏得開發(fā)商的青睞，目前蜀山經濟開發(fā)區(qū)眾多樓盤不約而同地朝向大蜀山，以大蜀山為中心，向周邊幅射，且越接近大蜀山價格越高，在市場上也越搶手。

　三、住宅風格及檔次分析

�。�1）合肥地產市場已開始關注建筑風格及園林風格。雖然目前地產市場處于剛剛起步階段，但人們對住宅的要求從簡單的滿足居住需要開始向追求環(huán)境、景觀等方面轉化，人們開始向往陽光、空氣、水等生態(tài)資源，開始排斥噪音；而且，隨著國內外許多高水平的規(guī)劃、建筑以及景觀設計公司的進入，更為合肥地產市場注入了新的生活理念和居住理念。無疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產開始蘇醒的重要標志。

�。� 2）建筑園林風格雖然受到關注，但個性不強，沒有得到充分地和諧統(tǒng)一和展示。大多數(shù)樓盤雖然在設計的過程中有一定的設計主題，但沒有很好地提煉，在營銷上也更只是拘泥于常規(guī)的操盤手法；在風格上，厚重的歐

　式建筑風格和東南亞風情園林用得多之又多，幾乎成了具有一定檔次樓盤的共性。柏景灣、綠城甚至包括新加坡花園城等，雖然設計和營銷上都打出了不同的風格主題，但建筑無一不是三段式歐式設計，園林無一不是以坡尖頂方亭為代表元素的東南亞風格園林。市場需要使人耳目一新的建筑和園林風格的出臺。

　（ 3）、從樓盤檔次來看，檔次拉開距離較遠，客戶選擇性較大�？傮w上以中檔為主，關注各種生活配套，尤其是教育及娛樂配套，講究方便實用。但似乎存在一個怪現(xiàn)象：越是高檔樓盤，越是把所有的亮點都集中于園林景觀當中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不理想。可見，“以人為本”是所有樓盤應該遵循的一個準則，否則必敗無疑。

　四、戶型分析

　1、戶型面積分析

�。� 1）、平均戶型面積分析：

　所在區(qū)域

　項目

　平均戶型面積

�。ㄆ椒矫祝�

　主力戶型

　其他戶型

　經濟

　開

　金星（二）

　180

　三、四房

　五房

　東�；▓@（二期）

　155

　三、四房

　二、五房、復式

　淺水灣 140

　三房

　二、四房

　發(fā)

　區(qū)

�。ㄒ黄冢�

　麗景碧雅（二期）

　155

　三房

　二、四、復式

　繁華世家（二期）

　110

　三房

　二、四房

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　170

　三房

　二、四、躍式

　夢園小區(qū)（四期）

　150

　三房

　四房、復式 蜀

　山

　開

　發(fā)

　新加坡花園（一期）

　180

　三房

　四、五房、復式

　金色池塘（二期）

　130

　三、二房

　四房

　蜀 鳳凰城 130

　躍式二、 平層二、三

　山

　區(qū)

�。ǘ�期）

　三房

　房

　新華學府（四期）

　160

　三房

　四房、復式 廬

　陽

　柏景灣（二期）

　130

　三房

　四、五房、復式

　合肥市場平均戶型面積可說是出奇地偏大，整體平均戶型面積約 130平方米左右。幾乎所有樓盤平均戶型面積都在 100 平方米以上，我們所考察的 12 個樓盤，最小的繁華世家也在 110 平方米，而金星花園、綠城、新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在 180 平方米。

　（ 2）、主力戶型面積分析：

　從上表可以十分明顯地看出，合肥目前以三房為絕對主力戶型，其次為二房和四房，后者所占市場份額相當少。

　各戶型面積區(qū)域如下：

　所在區(qū)域

　項目

　三房

　二房

　四房

　經濟

　開

　發(fā)

　區(qū)

　金星（二）

　106-140

　無

　179-225

　東�；▓@（二期）

　138-157

　103-106

　165-214

　淺水灣（一期）

　117-133

　90-102

　149-162

　麗景碧雅（二期）

　130-156

　102

　158-170

　繁華世家（二期）

　90-124

　86

　145

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　108-164

　100

　175

　夢園小區(qū)（四期）

　116-146

　無

　157-171

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　130-185

　無

　185-230

　金色池塘（二期）

　96-133

　84-91

　200-250

　發(fā)

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　102-157

　90-106

　無

　新華學府（四期）

　121-179

　無

　166-174

　廬

　陽

　柏景灣（二期）

　127-143

　無

　158-170

　從其主力戶型三房來看，其面積區(qū)域在 90-185 平方米之間；四房面積更大，一般在 150 平方米以上，甚至超過 200 平方米；兩房的市場份額較小，很多樓盤都沒有兩房，且面積較大，80 以下的兩房是市場空白。

　 3、戶型配比：

　所在區(qū)域

　項目

　二房

　三房

　四房

　五房

　復式

　躍式

　聯(lián)排別墅

　經 金星（二）

　 24 2

　8

　濟

　開

　發(fā)

　區(qū)

　4

　0

　東海花園（二期）

　138 176 176

　淺水灣（一期）

　100 400 50

　麗景碧雅（二期）

　24 76 36

　繁華世家（二期）

　48 192 48

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　夢園小區(qū)（四期）

　214 110

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　182 134

　14

　金色池塘（二期）

　64 96 42

　發(fā)

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　224 680

　 566

　新華學府（四期）

　144 58

　28

　廬

　陽

　柏景灣（二期）

　132 68

　34

　16

　總計套數(shù) 598 2316

　746

　34

　58

　566

　80

　所占套數(shù)比（ %）

　13．6

　52．7

　16．9 0．8

　1．3

　12．9

　1．8

　從上表可以看出，三房二廳在市場上占絕對的大份額，其比重甚至超過一半；其次是四房，占 16.9%，二房占 13.6%，而躍式戶型只在鳳凰城出現(xiàn)，且其所占的比例也較大。

　4、戶型與銷售關系分析

　從我們了解的銷售情況看，市場上最好銷售的當數(shù)面積較小的三房，幾乎都是一上市即搶購一空；其次是面積較小的四房和二房；難度最大的是五房或者大面積四房戶型。麗景碧雅、新加坡花園、柏景灣等所留的都是 160平方米以上的三房以及 200 平方米以上的四房；而鳳凰城 102 平方米的三房一推出即搶購一空，繁華世家也由于戶型面積較小，幾乎出現(xiàn)了供不應求的態(tài)勢。

　無數(shù)銷售事實證明：合肥消費者需要面積相對較小、戶型內部布局緊湊、實用率高的戶型。

　 五、價格線性關系分析

　考察樓盤價格體系一覽表

　所在區(qū)域

　項目

　平均單價

�。� 元 /平方米 ）

　平均總價

�。ㄈf元）

　層差價 （ 元 /平方米 ）

　景觀差 （ 元 /平方米 ）

　經

　濟

　開金星（二期）

　2400（小高層）

　2800（聯(lián)排）

　43 （小高層）

　50 （聯(lián)排）

　80

　300

　東�；▓@（一 3800

　59

　無

　無

　發(fā)

　區(qū)

　期）

　淺水灣（一期）

　2400

　33．6 70

　無

　麗景碧雅（二期）

　2600

　40．3 80-100 無

　繁華世家（二期）

　2500

　27．5 60-70

　無

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　3800

　64

　80

　500-1000

　夢園小區(qū)（四期）

　2950

　44

　50

　無

　蜀

　山

　經

　濟新加坡花園（一期）

　4000

　72

　50-100 400

　金色池塘（二期）

　2800（多）

　4000（洋）

　38 （多層）

　52 （洋房）

　無

　1000-2000

　開

　發(fā)

　區(qū)

　蜀

　山

　區(qū)

　鳳凰城（二期）

　2800（多）

　3100（高）

　36．4（多）

　40．3（高）

　50-80

　無

　新華學府（四期）

　2600

　41．6 無

　無

　廬

　陽

　區(qū)

　柏景灣（二期）

　3400（小高層）

　52．7 無

　200

　從上表可以看出：

　1、平均單價

　目前合肥市場多層的平均單價在 2800 元/平方米 左右，而小高層則比多層略高，在 3200 元/平方米 左右，花園洋房的售價最貴，為 3800 元/平方米 左右。

　2、平均總價

　合肥市場單價并不高，高的是總價，這也是戶型面積大的必然結果。

　從上述考察的樓盤看，總價在 27-72 萬元之間。大多數(shù)樓盤總價為 50萬左右。從銷售的角度看，總價越低，銷售難度越��；總價越高，銷售難度也越大，銷售周期也越長。

　總價控制最小的是繁華世家，平均總價為 27.5 萬元，基本在合肥消費者消費能力范圍之內，因此其銷售率一直扶搖直上，甚至供不應求；淺水灣總價在 33 萬元左右，其一期已經基本售完。而東�；▓@總價高，且戶型設計也不合理，其銷售一直存在相當大的難度，幾乎成了合肥地產市場的失敗案例。

　3、層差價

　基本在 50-100 元/平方米 的區(qū)域范圍之內。多層的層差較大，70-100元/平方米 ，而小高層一般在 50-80 元/平方米 ，且樓層越高，層差越大；但高

　層與小高層的差價也只是在層差之中，價格也相差無幾，因此市場比小高層更加難銷售。

　4、景觀差價

　景觀差價是開始關注的一個價位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對于一般性樓盤，仍然比較淡化。我們所考察的十二個樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個定位為豪宅的樓盤存在景觀差價。

　可見，景觀在合肥地產市場只是一個開始關注、但遠遠沒有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。

　六、配套分析

　1、商業(yè)

　一般臨街樓盤都設有臨街商鋪。其業(yè)態(tài)基本為生活配套設施。

　商鋪有兩種經營模式，一是出租，二是出售。其租金和售價根據(jù)地段位置的不同有很大的變化。

　2、教育

　有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區(qū)內部沒有設置任何教育設施；二是設有幼兒園和小學，這是較為普遍的配套形式；三是實行一站式教育，并與名校聯(lián)手，打教育主題概念。

　3、會所

　從總體上看，有 80% 以上的樓盤設置了會所。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為 2000 至 12000 平方米不等。且內容配置上基本都是文化娛樂休閑設施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、

　網(wǎng)吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設有商務中心和 MTV 多功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。

　4、車位

　從戶數(shù)與車位的配比來看，一般為 1-4：1，檔次較高樓盤配比較高。

　從停車形式來看，以半地下車庫結合地面停車為主。

　七、區(qū)域消費者研究

　此次我們所考察的樓盤多為合肥地產市場上的精品樓盤，因此，其消費群體也大多為中高端人群，這也與項目的市場定位相呼應。

　1 、買家區(qū)域細分

　合肥本地居民以及來自周邊區(qū)域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業(yè)主，此為消費主體。

�。� 1 ）本地居民，約占總消費群體的 75-80% 。其中分兩部分：一是居住，二是投資。

　從考察中我們發(fā)現(xiàn)，合肥消費群具有一定的投資意識，對于擁有一定經濟實力的消費者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)具有升值潛力的樓盤，就會進行投資，這也是小戶型商務公寓熱銷的原因。

　（ 2 ）部分上海溫州的私人企業(yè)主。

　2 、買家職業(yè)特征

　•

　公司企業(yè)高管管理人員

　•

　中小企業(yè)老板

　•

　地方政府員

　•

　金融業(yè)高收人士

　•

　教師及專家類技術人員

　•

　在合肥有親戚或業(yè)務關系的周邊區(qū)域經商人士

　3 、買家消費特征

�。� 1 ）經濟實力較強，并有固定收入。

�。� 2 ）注重交通便利，生活配套齊全，對環(huán)境及文化品質有較高要求。

�。� 3 ）戶型上講究適當豪華適用。

　七、營銷特色

　1、概念的運用

　A、 大打 “ 聯(lián)盟 ” 牌， “ 聯(lián)盟 ” 成為合肥地產一道燦爛的風景。合肥近年地產的良好發(fā)展態(tài)勢吸引了深圳及上海很多知名地產相關企業(yè)的加盟，強強聯(lián)手締造輝煌 , 因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產的一道亮牌。

　B 、

　“ 水景概念 ” 成樓市大賣點。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風，千方百計創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。

　C 、教育概念成了一大旗號。新華學府花園、夢園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出了“三語”教育的口號，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設置了幼兒園、小學和中學，打出了“新加坡模式”教育的招牌。

　2、賣場特點

�。� 1 ）售樓處大多設在樓盤附近及位置醒目處。

�。� 2 ）比較關注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內容比較完善，分模型和樓書兩種。對于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會抬高一個地面層高，上一級臺階，劃分出另一空間，布置桌椅等。

�。� 3 ）存在的問題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經過漫長的路程才能到達樣板間，且售樓員及現(xiàn)場的導示也不甚明確。

　3、公關促銷活動

　公關和促銷活動，相對而言，對公關活動比較關注，而促銷活動則相當弱化。

　所了解的公關促銷活動主要有如下一些：

　•

　在開盤日舉行舞獅表演。

　•

　舉行有獎競猜活動，采取現(xiàn)場抽獎的方式，猜中有獎。

　•

　舉行晚會，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎問答、互動游戲等節(jié)目，設置轎車大獎吸引人流。

　4 、采用雙層大巴車隊在各大街小巷進行宣傳。

　促銷活動目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動有：

　1、折扣。使用率極低，只有個別樓盤有微量折扣。

　2、優(yōu)先選房優(yōu)惠卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。

　八、暢、滯銷樓盤分析

　（一）、暢銷樓盤原因分析

　合肥地產市場目前銷售情況較好，具有很好的市場容量。從上述 12 個樓盤看，最暢銷的當數(shù)繁華世家、金色池塘、新家坡花園和新華學府、麗景碧雅、綠城桂花園等樓盤。

　暢銷原因主要有下述：

　1、地理位置理想，所在區(qū)域大環(huán)境好，周邊配套齊全。如麗景碧雅，位處經濟開發(fā)區(qū)中心地段，坐擁其得天獨厚的成熟配套，且與豪宅東海花園一路之隔，與東�；▓@相比，無意中提升了其性價比。

　2、定位準確：目標客戶準確，且產品在戶型設計、價格定位、生活配套等方面都有很強的針對性。如繁華世家，其戶型、價格與市場得到了完整的統(tǒng)一，因此備受市場青睞。

　3、在園林景觀設計上獨樹一幟，其園林除了具有較強的觀賞性外，更強化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關系。金色池塘和新加坡花園無疑是其典范作品，其獨特的園林景觀是贏得消費群體的最大砝碼。

　（二）、滯銷樓盤原因分析

　在 12 個樓盤當中，最滯銷的當數(shù)東�；▓@了。分析其原因主要有如下：

　1、產品與市場脫節(jié)嚴重。東�；▓@是深圳東�；▓@的拷貝，其戶型定位、產品設計等完全照抄了深圳東海花園的原形，沒有考慮合肥消費群的生活習慣和消費能力，在價格、戶型設計上都不能滿足合肥消費群的需求，因此，該樓盤從 2002 年現(xiàn)樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產市場失敗的案例。

　2、戶型配比失調。從滯銷的戶型看，大多為超出消費者需要的大戶型，一定程度地影響了整個樓盤的銷售。其中以 150 平方米以上的三房和 180 平方米的四房最為典型。

　3、銷售不力。沒有采取有效的公關和促銷活動，也是其滯銷的原因之一。

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