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        中小房企離場

        發(fā)布時間:2019-08-20 來源: 短文摘抄 點擊:


          2012年房地產(chǎn)市場回暖并未惠及中小房企。這一年,萬科全年銷售突破1400億,綠地、保利亦大步進(jìn)軍千億,全國銷售額前53名的房企都已是百億銷售規(guī)模,“百億俱樂部”相較2008年擴容5倍……叢林法則從來不乏用武之地,市場的優(yōu)勝劣汰,讓龍頭房企市場份額一再擴張,而面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的中小房企,則難以逃脫被淘汰的命運。
          棄房轉(zhuǎn)型
          一邊是大型房企財大氣粗頻頻出手拿地,一邊是部分中小房企資金鏈依然緊繃。本刊記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),重壓之下,越來越多中小房企或選擇合作開發(fā),或考慮賣掉項目,或不得不黯然出局。
          今年2月4日,上海新梅公告稱,擬以3.49億元向大股東興盛集團(tuán)轉(zhuǎn)讓江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權(quán)。
          對于該筆交易,上海新梅表示,由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,項目開工時間存在較大不確定因素,如2013年仍不能動工,按照項目周邊目前的市場價格和開發(fā)成本測算,項目未來收益情況不容樂觀。
          其公告稱,從2011年開始,國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了力度空前的宏觀調(diào)控,陸續(xù)出臺的一系列宏觀調(diào)控措施在一定程度上限制和制約房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展,對公司項目建設(shè)、銷售、融資等各方面都造成較大影響。結(jié)合公司規(guī)模和行業(yè)地位的考慮,公司單純依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的狀況亟待改善。公司通過此次收購將開始涉足白酒行業(yè),并逐步實施轉(zhuǎn)型。
          作為上海本地一家中小規(guī)模房企,上海新梅在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中并不出眾,2009年時因“大股東私通私募的百頁坐莊計劃”而一朝成名天下知,但其近四年的年報數(shù)據(jù)顯示,上海新梅一直在走下坡路。
          2009年和2010年,營業(yè)收入同比下降的幅度均在60%以上,2011年有小幅增長,2012年全年實現(xiàn)營業(yè)收入8190.46萬元,同比下降24.08%,凈利潤380.11萬元,同比下降85.2%。
          業(yè)內(nèi)分析,造成其業(yè)績下降的主要原因是報告期內(nèi)可售房源同比大幅減少,此外還面臨土地儲備不足及可持續(xù)經(jīng)營能力下降的風(fēng)險。
          上海新梅的尷尬處境,正是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、土地等資源向優(yōu)勢企業(yè)集中的反應(yīng)。
          記者從公開資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),從2011年下半年至今,已有數(shù)十家房企籌劃轉(zhuǎn)型或正在轉(zhuǎn)型,如中珠控股、華麗家族明確提出,將不再投資新的地產(chǎn)項目,轉(zhuǎn)而投資礦產(chǎn)資源,中恒集團(tuán)、南京醫(yī)藥、人福醫(yī)藥、電廣傳媒、春暉股份等公司也紛紛發(fā)布剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)的公告,轉(zhuǎn)而加大投向制藥、礦業(yè)等主營業(yè)務(wù)。
          更為典型的是,在當(dāng)前2012年年度報告進(jìn)入披露期,為了增厚業(yè)績避免“披星戴帽”,一些非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司“臨時抱佛腳”,賣房賣地并不少見。
          申銀萬國證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年全國房地產(chǎn)銷售額環(huán)比增長10%,其中四季度已達(dá)到22%,復(fù)蘇趨勢明顯。
          但結(jié)合A股市場上各種類型房企的表現(xiàn),可以看出,在這股房市復(fù)蘇潮流中得益的基本上是大型房企,中小房企并未沾光。
          受困資金緊箍咒
          嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正加劇行業(yè)兩極分化現(xiàn)象,資金難題仍是這類中小房企永遠(yuǎn)繞不過去的坎。
          CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,2012年,全國銷售額前十的房企占市場份額的12.46%,較2011年提高了2.03個百分點;前二十家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。
          與此同時,一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,超過300家中小房企消失在市場洪流中,新增和原有的市場份額被品牌房企瓜分吞噬。這是很多本土中小房企近年在區(qū)域性市場逐漸失去話語權(quán)的主因。
          事實上,從各房企月報和季報中也不難看出,兩極分化已經(jīng)愈演愈烈,萬科、綠地、萬達(dá)等大企業(yè)業(yè)績整體上漲,小部分中小型房企依然虧損,重重壓力和利潤稀薄背景下,多數(shù)中小房企的離場已成必然。
          北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,房地產(chǎn)投資收益降低,是部分企業(yè)從房地產(chǎn)中撤資的一個主要原因。
          中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書(2011)》認(rèn)為,如果現(xiàn)行政策能夠落實到位,到2015年,或有30%的房企被洗牌出局。
          房地產(chǎn)業(yè)利潤率降低已成為業(yè)內(nèi)共識。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生就表示,隨著土地價格的提升,工資、財務(wù)等成本的提高,以及企業(yè)獲取資金的難度越來越大,房價正在逼近下行的“鋼地板”!颁摰匕濉痹趬嚎s整個行業(yè)的利潤率,并導(dǎo)致一系列的并購與離場。
          事實上,近幾年來中小型開發(fā)商基本已從銀行借不到錢,也無法上市融資,只能轉(zhuǎn)向利息較高的民間借貸,這讓不少中小房企難以支撐。而在銷售策略上,由于提前完成全年銷售目標(biāo),不少大房企可能會采取價穩(wěn)或提價惜售策略,而中小開發(fā)商在生存壓力之下,不得不再次堅持降價走量。
          轉(zhuǎn)型后依然很難
          “現(xiàn)在的政策環(huán)境跟十年前、五年前已經(jīng)有很大變化,自身環(huán)境的壓力、市場競爭的壓力,以及行業(yè)平均利潤下降、門檻提升等等,都會給房企的經(jīng)營帶來壓力! 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在采訪時表示,在目前的行業(yè)格局、調(diào)控政策環(huán)境下,中小房企的確需要新的戰(zhàn)略安排與調(diào)整。
          “棄房”選擇固然不難理解,但現(xiàn)在的問題是難以找到合適的投資標(biāo)的,比較典型的是ST邁亞,主營地產(chǎn)的安徽藍(lán)鼎在去年6月拿下該公司控制權(quán)之后,通過定向增發(fā)向ST邁亞注入20億元現(xiàn)金,同時剝離了公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù),但至今未披露這些資金的投向。
          此外,不少公司選擇進(jìn)入礦業(yè)、制造業(yè)。如上文所述的上海新梅,在其 2012 年度報告中披露,將依托大股東資源,在新材料、白酒和金融領(lǐng)域逐步實施轉(zhuǎn)型。
          而無論如何轉(zhuǎn)型,對于中小房企而言,資金問題依然將是一大掣肘。
          通常而言,中小房企融資主要走的是民間借貸渠道,或者找有資金的人以入股的形式籌集資金。
          今年以來,信托也成為中小房企舉債維持生計的重要方式。
          而信托融資的利息較高,對于利潤有限的中小房企來說,也是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。去年相繼出現(xiàn)因資金鏈斷裂而“跑路”的鄂爾多斯、長沙開發(fā)商已是前車之鑒,轉(zhuǎn)型之后,中小房企的資金鏈問題又將如何解決?
          某上海學(xué)者表示,目前出現(xiàn)的中小房企棄房轉(zhuǎn)型潮流,并不是一個好消息。一個良好的市場,應(yīng)當(dāng)是各種市場主體參與其間,通過公平競爭來達(dá)到產(chǎn)品價格平衡。
          我國房地產(chǎn)市場以往出現(xiàn)的問題,就是在政府的支持下,資源迅速向一些與政府有特殊關(guān)系的企業(yè)傾斜,導(dǎo)致房價被大型房企操縱,消費者完全失去了房價的博弈條件。
          陳國強則提醒,進(jìn)入其他行業(yè),需要評估其他行業(yè)的市場環(huán)境、市場競爭程度,自身有無專業(yè)優(yōu)勢,核心競爭力,進(jìn)入任何一個行業(yè)都需要找到自己的位置,否則無論在房地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè),都會面臨被邊緣化、或被擠出局的命運。

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