摘   要：本文通過(guò)支出法和投入產(chǎn)出表測(cè)算表明，2013年房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率分別達(dá)到12.84%和1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其他行業(yè)卻在投入和消費(fèi)兩端受到抑制，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)始終存在，同時(shí)對(duì)勞動(dòng)力的吸納作用也有限。應(yīng)樹立正確的房地產(chǎn)投資觀念，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加大措施降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);產(chǎn)業(yè)鏈;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)
　　中圖分類號(hào)：F830.31                   文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B                      文章編號(hào)：1674-0017-2015（2）-0014-05
　　房地產(chǎn)業(yè)本身不僅對(duì)投資和消費(fèi)有重要意義，更在于房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著一長(zhǎng)串的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)這些產(chǎn)業(yè)鏈條可以間接影響宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，也必然會(huì)對(duì)其他行業(yè)增長(zhǎng)產(chǎn)生一定程度的沖擊和抑制，這種增長(zhǎng)差異對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響是深遠(yuǎn)的。全面而清醒地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)理解當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”和堅(jiān)定加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的理念具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文在文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上，通過(guò)支出法和投入產(chǎn)出表測(cè)算了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析了房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長(zhǎng)差異對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響。文章的結(jié)構(gòu)安排如下：第一部分是文獻(xiàn)回顧，第二部分是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的測(cè)算，第三部分是房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長(zhǎng)差異對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，最后是結(jié)論和啟示。
　　一、文獻(xiàn)回顧
　　產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究始于1941 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃西里·列昂惕夫（Wassily W.Leontief）《美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，1919-1929》，該書中建立了投入產(chǎn)出模型，并應(yīng)用該模型對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，列昂惕夫建立的投入產(chǎn)出模型標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究的開始。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托于20世紀(jì)50年代提出的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段論（即經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論）是研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的理論基石。1989年錢納里應(yīng)用投入產(chǎn)出模型對(duì)日本、韓國(guó)等9個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了比較研究，揭示了隨著國(guó)民收入的提高，中間產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)速度大于最終產(chǎn)品增長(zhǎng)速度這一變化趨勢(shì)。錢納里這一研究結(jié)果為后來(lái)產(chǎn)業(yè)交換關(guān)聯(lián)研究奠定了理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較大，Ehirinko、DeHaant 和 Sterken（2004）對(duì)13個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響進(jìn)行實(shí)證分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)能顯著影響消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量，房?jī)r(jià)每上漲1個(gè)百分點(diǎn)就能夠帶動(dòng)消費(fèi)增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。一些研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，否則，可能會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。如Mills（1987）認(rèn)為政策鼓勵(lì)使得美國(guó)房地產(chǎn)投資的回報(bào)率偏低，房地產(chǎn)投資水平不合理，長(zhǎng)期以往不利于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，William.C和Denise（1998）對(duì)美國(guó)、英國(guó)等17個(gè)國(guó)家不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)增加值和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的比較研究，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)保持1.4：1或者1：0.7的比率，這樣可以保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。在分析房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)鏈的影響時(shí)，研究者的結(jié)論則相對(duì)比較廣泛。Coulson 和 Kim（2000）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的促進(jìn)作用比非房地產(chǎn)投資更大，且促進(jìn)作用會(huì)比其擠出效應(yīng)更大，原因在于房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資。Glaeser 和 Sacerdate（2004）認(rèn)為房地產(chǎn)投資存在很多的正向外部效應(yīng)，不能僅從投資回報(bào)率來(lái)判斷房地產(chǎn)投資是否處于合理水平。Miles（2009）研究指出房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資的影響增強(qiáng)，而且由于金融市場(chǎng)的創(chuàng)新，非房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)減弱了。
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位愈加突出，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也開始對(duì)房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行相關(guān)的研究。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響日益增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展相適應(yīng)。在對(duì)需求的影響方面，一方面房地產(chǎn)投資的增加能夠拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，另一方面也可能會(huì)擠壓其他消費(fèi)支出。李雪松等（2005）基于 VECM 模型分析得出：1%的房地產(chǎn)投資增加能帶動(dòng)0.167%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，1997 -2003年間，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率大約為 2.3%。王國(guó)軍、劉水杏（2004）通過(guò)投入產(chǎn)出模型，運(yùn)用國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)，詳細(xì)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)。夏明（2009）通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出表的研究發(fā)現(xiàn)，相比于其他需求，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更大，此外房地產(chǎn)投資對(duì)于其他行業(yè)還具有結(jié)構(gòu)性的影響。唐志軍等（2010）研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率上升1%將帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)率上漲0.181個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的波動(dòng)有顯著的負(fù)影響。李成武、李婷（2010）研究了1999-2008 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的空間特征和財(cái)富效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)31個(gè)省市區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出空間聚集趨勢(shì)，且全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出負(fù)向財(cái)富效應(yīng)。張洪等（2014）通過(guò)空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還存在地區(qū)之間的空間溢出效應(yīng)，且存在地區(qū)差異。
　　二、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的測(cè)算
　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)影響較大，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，無(wú)論是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈中上游的鋼鐵、水泥、有色、機(jī)械等行業(yè)，還是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游的家具、金融等行業(yè)都有較大影響。如何定量分析房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？一般來(lái)說(shuō)常用的有三種方法：第一種方法是運(yùn)用計(jì)量模型，將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的時(shí)間序列歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量建模，但計(jì)量模型的結(jié)果受模型設(shè)定和樣本選擇的影響較大;第二種是支出法，即利用房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算其對(duì)資本形成的貢獻(xiàn)，并推算其對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響;第三種方法是投入產(chǎn)出分析，依據(jù)投入產(chǎn)出表，追蹤生產(chǎn)和分配過(guò)程中的定量相關(guān)關(guān)系，經(jīng)過(guò)一定的處理后，可以得到房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各行業(yè)增加值進(jìn)而對(duì)整個(gè)GDP增加值的定量影響。本文主要采用支出法和投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的影響。

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