怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導(dǎo)致行業(yè)崩潰，又不讓前期的宏觀調(diào)控失控？ 　　 　　當(dāng)“房地產(chǎn)救市風(fēng)”從地震災(zāi)區(qū)成都吹向西部的重慶、西安，經(jīng)由中部蔓延至東南沿海，進(jìn)而席卷長三角重鎮(zhèn)杭州和上海后，遭遇了眾多學(xué)者和民間輿論的噓聲。而在10月22日，一直保持沉默、不置可否的中央政府終于給“搶跑”的地方政府吃了一顆“定心丸”：不僅出手了包括降低首付、減息免稅在內(nèi)更為宏大的一攬子救市政策，并允許各地政府自行制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。
　　這一幕似曾相識(shí)：當(dāng)布什政府提交了高達(dá)7000億美元的救市方案后，來自哈佛、麻省理工、伯克利等名校的122位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，聯(lián)名給國會(huì)寫了一封公開抗議信，認(rèn)為那些貪婪的華爾街玩家完全是咎由自取，絲毫不值得同情。但保爾森與伯南克這對(duì)黃金搭檔說服國會(huì)只用了三頁紙，可以高度概括為一句話：華爾街已經(jīng)綁架了美國經(jīng)濟(jì)。
　　“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)直接、間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)高達(dá)70多個(gè)，說它真實(shí)地‘綁架’了中國經(jīng)濟(jì)并不為過。而房地產(chǎn)業(yè)一旦崩盤，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)是摧毀性打擊，被套牢的民營資本和其他行業(yè)資本也必將受到牽連�！钡禺a(chǎn)界唱空派人士楊少鋒認(rèn)為。
　　
　　飲鴆止渴？
　　
　　其實(shí)從去年下半年開始，中國政府已竭盡全力試圖拆除這枚“隱形炸彈”，突如其來的美國金融危機(jī)打亂了原有的部署，捎帶“搭救”了中國樓市。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“中國經(jīng)濟(jì)本來可以用3年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)軟著陸，如果沒有經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的突然惡化，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策會(huì)持續(xù)很久�！�
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度中國經(jīng)濟(jì)增幅近十年來首次降到了個(gè)位數(shù)。
　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心日前發(fā)布的“2008年四季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與分析”預(yù)計(jì)，今年GDP增速為10.31%，明年降為9.70%。該中心研究員袁鋼明教授解讀說：“中國今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以7月為分水嶺，已經(jīng)出現(xiàn)通貨緊縮、經(jīng)濟(jì)快速下滑的危險(xiǎn)。如果政策不積極應(yīng)對(duì)，中國的問題甚至?xí)�比美國更�?yán)重�！钡�中銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為清華的數(shù)據(jù)仍太過樂觀：“我們估計(jì)明年GDP增速可能會(huì)下滑到8%，甚至不排除更低�！�
　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌透露，中國出口經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)都已下滑，出口訂單更是出現(xiàn)了自人民幣匯率形成機(jī)制改革以來的最低增長水平，為10年以來最大跌幅。
　　該中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群相信，如果中國能夠擴(kuò)大內(nèi)需，用國內(nèi)消費(fèi)投資增長來彌補(bǔ)外部需求，就可以保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。但一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家尖銳地向記者指出：“關(guān)鍵在于我們能否找到激活內(nèi)需的按鈕，讓驚人的能量噴涌而出�！�?dāng)U大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型’的口號(hào)已經(jīng)喊了很多年，但是老百姓不敢消費(fèi)�！�
　　盡管農(nóng)村新一輪改革已見端倪，但許多人認(rèn)為遠(yuǎn)水解不了近渴。就現(xiàn)實(shí)而言，中國人民大學(xué)金融與證券研究所所長吳曉求估計(jì)政府還得靠傳統(tǒng)工具“混”過這次危機(jī)：“一是大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，二是重新喚醒房地產(chǎn)消費(fèi)。這已經(jīng)是別無選擇�！睋Q而言之，即便是飲鴆止渴，眼下這杯多年急功近利釀成的苦酒似乎也是不得不喝。
　　而早在中央統(tǒng)一部署之前，地方政府按捺不住率先成為“救市”急先鋒，“傷心人別有懷抱”。
　　基層有諺：“中央財(cái)政金碧輝煌，省級(jí)財(cái)政亮亮堂堂，市級(jí)財(cái)政喜氣洋洋，縣級(jí)財(cái)政哭爹喊娘�！� 由于中央與地方的財(cái)稅分配制度存在不合理之處，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的路徑依賴更有了充足的理由。
　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的研究報(bào)告顯示：土地出讓金、土地直接稅收，以及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收，在不少城市都占到地方預(yù)算的40%以上。北京“明天地產(chǎn)”總經(jīng)理陳云峰說：“房價(jià)下跌之后，很多土地開發(fā)商不要了�！倍�今年夏秋之間，成都、重慶、武漢、長沙、廣州、上海、杭州等城市也爆出了“地王”退地的傳言，某些地方政府在出臺(tái)樓市新政措施前已經(jīng)失去了嚴(yán)格追繳土地出讓金的動(dòng)力。
　　
　　降價(jià)才是王道
　　
　　此前曾有一些開發(fā)商自比在地震中等待了數(shù)十天的“豬堅(jiān)強(qiáng)”，就是從三百斤餓到一百斤也要死扛著等待“解放軍”的到來。輿論擔(dān)心：現(xiàn)在是不是真的讓他們等到了“解放軍”？中國房價(jià)會(huì)不會(huì)還要暴漲？或者正如中國社科院金融研究所研究員易憲容所言，政府可能指望用一個(gè)新泡沫來掩蓋舊的泡沫？
　　資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈，也是降價(jià)與否的終極因素。目前很多房價(jià)并沒有降到位，如果此時(shí)直接放松對(duì)房企的開發(fā)貸款，房價(jià)很快就會(huì)反彈。怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導(dǎo)致行業(yè)崩盤，又不讓前期的宏觀調(diào)控失效？楊少鋒認(rèn)為：“只能救房地產(chǎn)市場(chǎng)，不要救房企；只能救成交量，不要救房價(jià)。在保持對(duì)開發(fā)商的資金壓力的同時(shí)降低購房者的負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)需求，讓開發(fā)商只能通過降價(jià)銷售回款解困。至于那些還期待暴利不愿降價(jià)的開發(fā)商，就讓它死去吧。多幾個(gè)倒閉的房企，無關(guān)中國經(jīng)濟(jì)大局�！�
　　據(jù)他判斷，這次政府派來的肯定不是“解放軍”，而是醫(yī)生，關(guān)鍵看藥方如何開。目前已有19個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市新政措施，差異紛呈�！敖档皖A(yù)售門檻、提高公積金貸款額度，這是救需求、救市場(chǎng)；延緩追繳開發(fā)商的土地出讓金，這是松綁資金，直接救開發(fā)商。如果是在緩解開發(fā)商資金緊張的同時(shí)以犧牲老百姓利益為代價(jià)的，如用財(cái)政直接補(bǔ)貼購房人，可視作救房價(jià)。”
　　對(duì)于財(cái)政部救市新政，SOHO中國有限公司董事長潘石屹感覺不怎么“解渴”：“這點(diǎn)溫乎勁是否足以把市場(chǎng)上的冰給化開，可能還要一段時(shí)間�！�
　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景輝給記者算了筆賬。以一套80平方米總價(jià)100萬(首付20萬、貸款80萬，貸款期限20年)的二手房計(jì)算，月還款額每月減少500元左右，20年共節(jié)省123010.02元。但稅收一項(xiàng)即可占到近10萬。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒有涉及這兩個(gè)稅種，只是對(duì)0.05％的印花稅減免，1.5%的契稅下調(diào)至1%，總計(jì)節(jié)省5500元稅費(fèi)。“真正能為省去僅占0.55%的稅費(fèi)就去買100萬房子的人應(yīng)該還是不會(huì)太多。短期內(nèi)，市場(chǎng)不會(huì)馬上走出觀望情緒。老百姓真正關(guān)心的不是在于稅費(fèi)的減免而是房價(jià)�！�
　　9月初一篇《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》轟動(dòng)一時(shí)。雖然它隨即被萬科宣布“純屬偽造”，但眾多房產(chǎn)商還是在第一時(shí)間搶著“學(xué)習(xí)了”。“要敢于降價(jià)、勇于降價(jià)，以最快的速度出貨，再去買更便宜的土地，以更快的速度建設(shè)出更低成本的房子，以更低的價(jià)格再快速出售……不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對(duì)的機(jī)會(huì)……讓消費(fèi)力和資金總是向我們傾斜流入……”讓業(yè)界看得字字見血、句句驚心。
　　陳云峰認(rèn)為：“業(yè)外無人能對(duì)大勢(shì)解讀得如此專業(yè)、透徹，一定是非常高層的管理者才能制定這一戰(zhàn)略。”
　　有地產(chǎn)商告訴記者：“直到昨天，我們業(yè)內(nèi)包括一些政府官員還在罵萬科，認(rèn)為是萬科引來了這場(chǎng)災(zāi)禍，這是多么愚蠢的推斷�！蹦切┻�沒有認(rèn)清形勢(shì)的開發(fā)商，扛著不降價(jià)賣不動(dòng)，還寄希望于政府再給資金，結(jié)局或許會(huì)很悲慘。
　　（摘自《新民周刊》2008年第44期，作者為該刊記者）

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