“樓市上半年的爆發(fā)性反彈,已經讓人跌破眼鏡,而央企突然發(fā)力更是讓人驚掉了下巴,這是今年最讓我吃驚的變化�！敝袊�房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰對記者說。 　　當中化和中國電子信息產業(yè)集團旗下地產公司成為“地王”浮出水面之時,還有一些央企背景的房地產企業(yè)正在迂回前進。
　　大型央企中國恒天集團旗下的經緯紡機去年耗資6800萬元收購廊坊恒盛房地產開發(fā)集團20%的股權,今年6月底又以1.8億元買下廊坊嘉軒地產30%的股權。
　　不僅是大型央企,一些地方省市的國資公司也掀起新一輪進軍房地產的高潮:常州交通產業(yè)集團6月份耗資32億元獲得常州京杭大運河東側地塊;大連港集團斥資49.2億元獲得大連中山區(qū)5號地塊;山東省商業(yè)集團總公司更是斥資50.8億元拿下青島燕兒島路舊城改造項目地塊。
　　甚至在民營經濟最為活躍的浙江,國有房地產企業(yè)也開始異軍突起。而2007年以來,浙江省有2102家房地產企業(yè)吊銷了營業(yè)執(zhí)照,90%以上是民營地產企業(yè)。
　　中金公司的一份報告認為:“此輪地王中,國資背景企業(yè)將占多數(shù),未來擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產行業(yè)的市場份額�！�
　　在此之前,資本市場里已經出現(xiàn)“保利即將取代萬科成為地產龍頭”的聲音。中信建投證券公司的分析團隊認為,行業(yè)老大萬科的土地儲備少于保利,新增土地的成本又是保利的一倍,而兩者銷售額的差距也從2008年上半年的120億元縮小到了70億元。因此認為未來幾年內,保利將超越萬科,隨即引發(fā)爭議。
　　雖然萬科大股東華潤集團也是央企,但占股比例較小,且萬科近20年來一直是市場化房地產企業(yè)的代表,萬科與保利將來的地位之爭同樣也成了國企房地產企業(yè)崛起的一個信號。
　　華遠地產總裁任志強近日接受媒體采訪時表示,自1992年允許民營經濟參與房地產業(yè),這個行業(yè)的主體就逐漸被民營企業(yè)所替代,尤其是1998年住宅市場化前后幾年,房地產業(yè)高度市場化,國企占整個市場份額最低時只有8%;但最近不到十年里,又開始走回“國進民退”,國企的市場份額已然提高到20%。
　　
　　行業(yè)性質轉變?
　　
　　國資背景的地產公司為什么如此強勢地進入地產業(yè)?地產業(yè)普遍認為,這根源于此輪金融危機之下國家撥款和信貸資金向國有企業(yè)傾斜,以及在行業(yè)深度調整之時,民營企業(yè)實力下降。
　　成都城投公司的一位內部人士告訴記者,許多地方城投公司手中握有巨額資金,正在發(fā)愁手中的錢該怎么花。盡管如此,銀行還不斷地貸款給他們,而不是民營地產企業(yè)。
　　2007年在香港上市的方興地產今年上半年共獲得245億元的銀行授信,母公司中化集團還購買了部分增發(fā)股份,給予資金支持。
　　傳統(tǒng)央企背景的房地產企業(yè)也陸續(xù)獲得證券市場的支持。6月底,中建股份IPO已經獲得證監(jiān)會審批,融資額高達426億元人民幣;7月1日,保利定向增發(fā)80億元的方案也獲得證監(jiān)會批準,華僑城、中糧、招商等央企背景的房地產企業(yè)也緊隨提出各自的重組和融資方案。
　　國金證券首席經濟學家金巖石更愿意從房地產業(yè)性質的變化來看待“國進民退”趨勢。
　　在金巖石看來,2008年年末國務院強調房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè),是一個明顯的信號。說明這個產業(yè)的性質將從自由市場競爭行業(yè)過渡到壟斷競爭性行業(yè)。
　　“支柱與非支柱的區(qū)別,好比它原來是經濟后院的一棵樹,現(xiàn)在變成屋里的一根梁。原來自由生長,民營經濟有一定話語權和定價權;現(xiàn)在國家主導,定價權和話語權當然要向國資傾斜。”金巖石解釋說,“在這個背景下,部分國資背景的企業(yè)就需要從戰(zhàn)略上尋找一個合適的機會進入房地產業(yè),目前就是一個時機。而且,地產業(yè)本身的利潤率也不低�！�
　　對房地產業(yè)“支柱產業(yè)”的判斷,早在2003年18號文時已經提出,2008年末僅是再一次強調。事實上,彼時開始,房地產業(yè)的民營經濟主導地位已經開始發(fā)生變化。
　　長期研究央企的仁達方略企業(yè)管理咨詢公司董事長王吉鵬表示,近年來央企一直在加大進入房地產行業(yè)的力度,只不過它們在市場上較民營企業(yè)低調得多,而且與國資委進行央企重組戰(zhàn)略有沖突,所以業(yè)內能關注到的不多。
　　2004年,國資委劃定了16家以房地產為主業(yè)的央企,包括業(yè)內熟悉的保利、中房、中糧、招商局、遠洋、華僑城等,也包括業(yè)內所不熟悉的中化、中鐵、中冶、葛洲壩等。當時的160多家央企中,80%擁有房地產業(yè)務,資產規(guī)模近2000億元。
　　但因為牽扯到的利益糾葛過多,自中房整合華能旗下地產業(yè)務之后,央企地產業(yè)重組一事就此銷聲匿跡,但這并沒有妨礙其他央企進軍地產業(yè)。
　　2005年,中石油曾高調宣布斥資50億元進入地產業(yè),后來收購了另一家國企地產企業(yè)金融街的一個項目。
　　另一家大型央企――五礦集團以“五礦地產”為統(tǒng)一品牌,進入了住宅開發(fā)、工業(yè)地產、商業(yè)地產等多個地產領域,在二十多個城市有房地產項目,土地儲備達到500萬平方米,已經達到了地產業(yè)龍頭萬科土地儲備四分之一強。
　　這一趨勢,萬通地產總裁馮侖兩年前就已經注意到。在“中國北方經濟及城市發(fā)展高峰論壇”上,馮侖指出當時地產業(yè)的一個特點就是政府資源的集中,特別在低收入和經濟適用房方面的資源�！翱傮w來說,這是個好事情,但也是一個突發(fā)情況,將會影響企業(yè)的競爭環(huán)境�！�
　　“A股市場的房地產企業(yè)將越來越向國有企業(yè)集中。三年前A股上市公司的前十位,60%是民營,一部分混合經濟,一兩家是國有;去年,已經是60%國有,兩三家混合經濟,只有一家民營企業(yè),我可以肯定地說,今年的十強將不會有民營地產企業(yè)了�！瘪T侖當時預判說。
　　
　　國資當?shù)?
　　
　　如今,A股市場十強分別為萬科、保利、金地、金融街、華僑城A、新湖中寶、招商地產、華發(fā)股份、首開股份、蘇寧環(huán)球。雖然沒有出現(xiàn)馮侖最悲觀的判斷,但國資背景占據(jù)絕大部分顯然已成近兩年定局。
　　對于這個變化,尤其是近期土地市場上的央企的表現(xiàn),陳云峰表示一開始是驚恐,隨后是接受變化,現(xiàn)在就是在想對策。至于好的對策是什么,“大家都在談論,在思考,目前能想到的或許就是差異化。至少從目前的態(tài)勢來看,國資背景的公司只看上了城市中心的土地,那么我們還是有一定空間的。”陳云峰說。
　　對于將來市場競爭態(tài)勢的變化,金巖石認為會發(fā)生第二次的分工調整。
　　“在此之前,國有企業(yè)和民營企業(yè)的分工基本上是,國有的做一級土地整理市場,民營的做二級開發(fā)市場。將來,國有企業(yè)可能會更多滲入到二級開發(fā)市場中去,而民營企業(yè)的分工則變?yōu)榉�務型公司、差異化產品。”
　　這種趨勢已經出現(xiàn)。泰達集團是天津市的一級土地整理商,之前就已經介入住宅和商業(yè)地產開發(fā)中去;云南城投作為昆明的土地整理商,今年也收購了云南天佑房地產公司51%的股份,進入二級市場。
　　一旦國有企業(yè)大規(guī)模進入房地產業(yè),大部分民營企業(yè)只能被迫退出。因為,無論在資金來源、土地獲取還是財務成本上,國有企業(yè)都先天地比民企更具資源稟賦。
　　對此,兩年前馮侖就建議民營地產公司應該盡快轉型為混合所有制企業(yè),與國資結盟,這樣才能得到更多的資源優(yōu)勢。
　　業(yè)內的擔憂之聲也隨之漸起。雖然身為國有地產企業(yè)總裁,任志強同樣在接受采訪時尖銳地批評道:我們認為國有企業(yè)永遠不行的問題在于――國有企業(yè)需要的是業(yè)績,這個業(yè)績不是利潤業(yè)績,而是營業(yè)額業(yè)績。
　　一位民營企業(yè)老總擔心,國企背景的企業(yè)主導房地產企業(yè)可能會導致市場效率的低下,損害地產業(yè)近二十年來的市場化成果。
　　不過,根據(jù)仁達方略企業(yè)管理咨詢公司對于央企數(shù)年來的跟蹤,他們認為對于國有房地產企業(yè)大規(guī)模進入可能導致房地產業(yè)的“去市場化”,不必過于擔憂,因為近一年以來,已經有若干家房地產央企主動向他們咨詢企業(yè)整合后的戰(zhàn)略規(guī)劃,其中一家的戰(zhàn)略規(guī)劃如今已經做完。
　　該咨詢公司營銷總監(jiān)楊濤介紹道,央企地產公司的咨詢主要集中在兩方面,一方面是擴張之后,如何重新架構管理體系。一方面是將銷售公司、建設公司等獨立成公司后,如何在市場上擁有更強的競爭能力。
　　一個值得注意的變化是,雖然央企地產業(yè)整合始終沒有大的進展,但近期再次傳出消息,國資委將加大央企重組力度,包括地產行業(yè),爭取推動將央企旗下的地產業(yè)務整合到已經經歷過市場競爭洗禮的優(yōu)秀央企地產公司旗下。
　　值得注意的是,按照國資委的規(guī)劃,到2010年,央企將減少到80-100家,未來一年半將是央企整合的高峰期。當然,房地產業(yè)屬于央企需要加大控制力和影響力的行業(yè)之一。 (王小喬)
　　(7月9日《南方周末》,作者為該報記者)

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