如果作為近期高房價推手的土地經(jīng)營政策不變,地方政府在“政策性住房”的框架之中,仍有可能利用政策漏洞拍出地價新高。 　　 　　進入2010年4月,伴隨著一輪又一輪的房價高漲,國務(wù)院于4月17日出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“新國10條”),從控制信貸著手,出臺了針對房地產(chǎn)的緊縮政策。從新政策的措辭和內(nèi)容來看,嚴厲程度超出預(yù)期,表明國務(wù)院抑制房價過快上揚的決心。那么,新政和過去房地產(chǎn)調(diào)控政策有哪些不同?對房地產(chǎn)市場起到什么效果?中國房價可能走向何處?以下給予簡要評述。
　　中央政府對房地產(chǎn)的認識發(fā)生了根本改變。過去所有國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策文件當中,大多強調(diào)房地產(chǎn)作為新時期的支柱產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟方面的作用,經(jīng)濟增長在政策中的重要性,要遠遠大于民生。在“新國10條”中,國務(wù)院第一次提出來住房問題關(guān)系國計民生,既是經(jīng)濟問題,是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。在這里,中央第一次明確淡化了房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟增長的作用;第一次在文件中把住房定位為民生產(chǎn)品,這等于否定了其投資品功能;同經(jīng)濟增長相比,本次新政強調(diào)更多的是社會穩(wěn)定、促進民生。
　　基于以上認識,“新國10條”強調(diào)政府在穩(wěn)定房價和住房保障方面的職責不容推卸。表明中央開始認識到導(dǎo)致高房價等一系列問題的實質(zhì)原因,與政府政策制定和政府職責不清存在著密切的關(guān)系。自從2003年國務(wù)院18號文強調(diào)以市場化作為改革方向的商品房在促進經(jīng)濟增長、滿足民生方面的作用以來,除2008年以來,房價經(jīng)歷了7年的上漲,而2007、2009和2010年初的上漲又是極度瘋狂的,表明我國在房地產(chǎn)政策制定上存在著嚴重的問題。
　　相對于過去以市場化作為唯一方向的房地產(chǎn)政策,本次新政可謂是對政策的糾偏和扭轉(zhuǎn),無論如何這是好現(xiàn)象。地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的作用舉足輕重,這一次強調(diào)向地方政府問責,一旦得到落實,很有可能把房價壓下來。目前地方政府收入的很大一個部分是從房地產(chǎn)當中取利,如何減少其從中取利,讓未來其他的稅種取代土地財政,這里既有中央的稅收政策問題,也有地方本身如何為民生服務(wù)的問題。如果由于房地產(chǎn)問題,地方政府站在公眾利益的對立面,未來社會不穩(wěn)定因素很多將來自于地方政府和公眾之間的關(guān)系,這是很多人不想看到的局面。
　　“新國10條”出臺以后,推動房價上漲的一些因素,也有可能發(fā)生較大改變。2003年以來,推動我國城市房價上漲最大的兩個因素,一是不合理需求,二是政府和開發(fā)商對住房的壟斷供給,這兩個因素是根本性的。這一次國務(wù)院政策開始把投機性需求定義為不合理需求,意味著肯定要抑制不合理需求�！靶聡�10條”提出從信貸和稅收政策兩個方面抑制,差別化住房信貸政策的實施,已經(jīng)產(chǎn)生立竿見影的效果。稅收政策的抑制,現(xiàn)在也明確提出來了,這對房價上漲預(yù)期是一個根本性扭轉(zhuǎn)。本次新政提出加快研究制定調(diào)節(jié)住房消費和房地產(chǎn)收益的稅種,如果能夠針對當前房地產(chǎn)市場囤積太多、空置太多而出臺空置稅,相信必將得到全國人民的熱烈歡迎。
　　在住房供應(yīng)上,地方政府經(jīng)營土地、倒賣土地的第一環(huán)節(jié),這是近期地價暴漲進而推動房價暴漲的重要原因。在土地財政面前,經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房的提供成了專為堵公眾口舌的“樣板工程”,土地經(jīng)營、最大化土地收益才是地方政府的主要目標。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商借助政策不允許單位和個人建房的壟斷供給模式和住房建設(shè)項目高杠桿率和預(yù)售制,在洶涌的需求面前漫天要價、牟取暴利。與上述情況相比,“新國10條”提出增加住房供給和加快保障性安居工程建設(shè),無疑是要回歸到2007年8月 13日國務(wù)院出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24 號文”)道路上來。雖然“新國10 條”缺乏一個前瞻性的保障房供給目標,且在“政策性住房”當中仍以價格較高的中小戶型商品房作為供給主體,但畢竟提出了新開工項目的保障房供地面積,有利于形成2007年“24號文”實施之后房價開始回落的政策效果。
　　關(guān)于“新國10條”實施之后的 房價走勢,我認為短期的回落是肯定的。比如像北京的通州地區(qū),房價短期就有回落,但仍然太高。在房價去年以來上漲過快的地區(qū),所以這種短期的回落是不容否定的,未來一到兩個月左右,可能會出現(xiàn)大約 20%到30%的回調(diào)整。當然,這個房價水平遠遠沒有調(diào)整到位,后期只要相關(guān)稅收政策和供給政策的陸續(xù)出臺,房價還要繼續(xù)回落。
　　根據(jù)上述分析,“新國10條”中住房信貸政策的實施,房價短期回落的走勢基本肯定,但要提防房價出現(xiàn)反彈的因素。現(xiàn)在看來有三項政策存在導(dǎo)致房價反彈的可能:第一是寬松信貸政策。盡管央行一直強調(diào)寬松貨幣政策意在支持實體經(jīng)濟發(fā)展,但其2010年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示,一季度房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457 億元,其中個人購房貸款新增5227億元,占房地產(chǎn)貸款的62 %,并達到當季貸款總量的20%,顯示信貸資金是推動房價上漲的一個直接因素。因此,如果寬松貨幣政策保持不變從而公眾的通貨膨脹預(yù)期依舊,長期看房價回落猶如南柯一夢。第二來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,表面上是加強對開發(fā)商房屋預(yù)售制度的監(jiān)管,本質(zhì)上是力保公眾長期呼吁取消的預(yù)售制。第三是關(guān)于地方政府的土地經(jīng)營政策,這個作為近期高房價推手的政策,在“新國10 條”和國土資源部出臺的2010年土地供應(yīng)計劃當中,沒有得到任何體現(xiàn)。這意味著地方政府在“政策性住房”的框架之中,仍有可能利用政策漏洞拍出地價新高。
　　上述因素說明,在現(xiàn)行貨幣政策和房地產(chǎn)制度框架下,房價要有一個不可逆轉(zhuǎn)的回歸態(tài)勢,需要各方進一步的不懈努力。

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