人們到商務(wù)會所干什么？ 為廣大的商務(wù)精英提供一個交流，互助的平臺，讓會員之間結(jié)成長期合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。并以緊密聯(lián)合體的形式去拓展市場，最大限度地相互支持，共同走可持續(xù)化發(fā)展的道路！

　1 主要功能

　商務(wù)信息交流平臺，商務(wù)會談服務(wù)平臺，商務(wù)研討及培訓(xùn)平臺，招商平臺，人文藝術(shù)（音樂、美術(shù)）交流平臺。

　2 附加功能

　餐飲、娛樂、休閑、健身等后勤支援

　3 服務(wù)人群定位

　商務(wù)人士，中小企業(yè)，藝術(shù)家和中等收入以上有一定文化品位人群

　首先要搞清楚什么是會所，英文叫 clubhouse。我們最初關(guān)于會所的概念是來自香港，會所就是社區(qū)成員集會和娛樂消遣的場所，是給老百姓提供實惠的地方。但我們的會所卻不是這樣。開發(fā)商為了追求效益而給會所賦予了房子好不好賣的使命，所以功能超前，定位不準(zhǔn)，留于外表，過分追求奢華。最后導(dǎo)致的是要么諾大的場所門可羅雀，要么由開發(fā)商轉(zhuǎn)為他用，更甚者由社會力量租去做一些燈紅酒綠的場所，給業(yè)主的正常生活秩序帶來影響。如何建造一個合理的會所，首先是功能的確定。如果這個會所確實請國外的設(shè)計師來做方案，那么，我們要把他的方案拿來真實地按照他的思想吸收、分解掉，，同時把最終的反饋意見給他，這個意見就是功能的確定。然后再讓設(shè)計師做局部的調(diào)整和細(xì)部的定位，然后才是一個功能指導(dǎo)下的設(shè)計作品。這樣一個作品才不會走樣。怎樣確定一個會所的功能呢？ 在小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)前期，就分期把會所的功能一步步確定下來。參照周邊小區(qū)的會所的有無和規(guī)模大小來確定自己的規(guī)模大小及功能。還有，在以往項目銷售的過程中，由開發(fā)商提供問卷，向目標(biāo)客戶詢問未來會所的規(guī)模、項目、消費檔次等信息。所有這些信息多方比較后就能給會所的建設(shè)做出正確的指導(dǎo)方向。

　還有，就是方案的深化設(shè)計也很重要。如果是我們自己的設(shè)計師做的方案還好說，就由他一氣呵成。這樣的設(shè)計是建立在反復(fù)整改的基礎(chǔ)上。但國內(nèi)的建筑師不被感冒確實是個不爭的事實；如果是國外的設(shè)計師做的方案，而設(shè)計深化又須由我們自己來完成，那我們就要在其做方案設(shè)計階段就要參與工作。在真正的理解了設(shè)計精髓基礎(chǔ)上，然后再做會所的深化設(shè)計。做到設(shè)計的一致性、連貫性，避免斷章取義，弄出來一個看著極別扭的怪物來。這樣的案歷，還真不少。前兩天，我去參觀北京樓盤的一個會所，發(fā)現(xiàn)同行還真有這種現(xiàn)象。外立面是很現(xiàn)代的，內(nèi)飾卻石膏藻井、角線縱橫。看來吃透一個建筑方案設(shè)計的精髓，是很重要的。

　我想，會所不只是吸引眼球，還要做到實用美觀。真正體現(xiàn)建筑應(yīng)該有的實用、堅固、美觀的要素。會所正如建筑行業(yè)里的小品一樣，小而精，小而好用，象文化方面的小品一樣要適合觀眾的口味，否則就是再高雅，也沒有觀眾欣賞。愿每個會所都是一顆璀璨的明珠，鑲嵌在住宅產(chǎn)業(yè)里。愿開發(fā)商聰明地利用會所這個窗口，有效地進行項目運作，建成更成熟的社區(qū)，更賞心悅目的會所。

　高檔物業(yè) 會所建議及功能分布原則

　會所建議及功能

�。�、私家獨擁，歡樂共享。

　 會所立足于本項目社區(qū)基本環(huán)境，必須堅持以服務(wù)業(yè)主，以空間環(huán)境獨享為出發(fā)點，僅對社區(qū)業(yè)主及業(yè)主友人開放服務(wù)。

�。�、尊貴體現(xiàn)，彰顯成功

　項目定位為南京高端客戶群體，具有高收入、高素質(zhì)、高品位的生活特征，在會所的建設(shè)上，需要與他們的身份相匹配。同時他們的高文化素質(zhì)也決定了享受型消費的主題，而非一般經(jīng)濟型消費所能比擬。

　３、天倫之美、攜愛同行

　 同時兼顧家庭需求，品質(zhì)生活與家人同行．完美擁有天倫之樂，家業(yè)兩全． ４、高端物業(yè)、高端配建

　一般項目公建配套面積需要達(dá)到總建筑面積的４％，才能滿足社區(qū)需求。

　 基于項目物業(yè)發(fā)展類型特征，本項目亦需要保證足夠的公建面積，至少要達(dá)到２８００㎡才可以滿足需求。

�。�、滿足需求，兼顧經(jīng)營

　目前市場上有８０％甚至更高比例的小區(qū)會所經(jīng)營失敗，因此在布局定位中，我們也充分考慮商業(yè)經(jīng)營發(fā)展問題。從商業(yè)經(jīng)營的角度出來，進行布局分配。

　６、營銷為先，利潤至上★

　考慮到本項目總體營銷需求，為充分贏取客戶的認(rèn)可，降低銷售壓力，減少投資風(fēng)險。會所的布局定位和建設(shè)水平將是本次營銷中一個極為重要的因素。項目物業(yè)定位需要一個符合目標(biāo)客戶群身份的會所。

　關(guān)于私人會所發(fā)展的趨勢

　1 1 、私人會所發(fā)展

　私人會所還可以稱之為頂級會員制俱樂部。其起源于 17 世紀(jì)的歐洲大陸及英國。當(dāng)時的英國紳士、豪商及貴族們由于需要兼具排他性及私密性的社交空間，因而誕生了專門為英國上層社會服務(wù)的會員制的紳士俱樂部。為了體現(xiàn)當(dāng)時英國紳士良好的教養(yǎng)和優(yōu)雅的傳統(tǒng)，滿足當(dāng)時英國紳士對高雅品位生活的追求，俱樂部的內(nèi)部陳設(shè)均十分考究，古香古色的裝修風(fēng)格加上美輪美奐的裝飾形成了俱樂部完美的內(nèi)部環(huán)境，俱樂部內(nèi)部功能主要有書房、圖書館、茶室、餐廳和娛樂室等。俱樂部提供的服務(wù)主要有：定期組織社交活動、向會員提供餐飲、銀行保險、聯(lián)系和接洽等服務(wù)。

　 國內(nèi)私人會所發(fā)展起步于上個世紀(jì) 90 年代，以京城四大頂級俱樂部(京城俱樂部、長安俱樂部、中國會和北京美洲俱樂部)為代表。

　 中國大陸部分代表性私人會所基本情況一覽表

　 俱樂部名稱開業(yè)時間投資方建筑面積(㎡)會員構(gòu)成

　 1-1。

　北京美洲俱樂部 2000 年北京美洲俱樂部有限公司/華潤集團 5000 多來自美國企業(yè)和與美國相關(guān)的機構(gòu)和企業(yè)的人士，其中 500 強企業(yè)駐大陸代表多為俱樂部會員

　 1-2。

　京城俱樂部 1994 年 10 月中信集團 4300 以國內(nèi)外商界人士為主，國內(nèi)外大公司總裁居多。因位置接近使館區(qū)，所以吸引了很多國家的使館工作人員的參加

　 1-3。

　中國會 1996 年 9 月香港商人鄧永鏘等與北京旅游集團 10000 會員大多為來自世界各地的知名人士，包括政治家、知名企業(yè)家、藝術(shù)家以及外企的高級行政人員等

　 1-4。

　長安俱樂部 1996 年陳麗華女士 8000 國際、國內(nèi)知名企業(yè)的高層經(jīng)理；另外還有140 多個使館人員入會

　 1-5。

　雍福會 2004 年 4 月汪興政上海鮮墻房企業(yè)發(fā)展有限公司 2000 各國領(lǐng)事、企業(yè)家、金融家、設(shè)計師、藝術(shù)家、影視明星

　 1-6。

　銀行家俱樂部 2001 年上海浦東國際金融大廈 13000 金融界人士以及大廈住戶，以及陸家嘴附近的金融、證券人士

　 1-7。

　新天地壹號 2001 年瑞安集團 500 沒有會員卡，也不需繳納會費

　 1-8。

　西郊莊園國際俱樂部 2004 年西郊莊園置業(yè)有限公司 104000 西郊莊園別墅業(yè)主，目前國內(nèi)最大的私人俱樂部

　 1-9。

　達(dá)生堂 2004 年個人投資 6000 企業(yè)家、高級白領(lǐng)、文藝時尚界人士、外籍人士 2 2 、私人會所功能解析

　從現(xiàn)有私人俱樂部發(fā)展來看，現(xiàn)有私人俱樂部主要涵蓋四大功能：大堂及前臺接待功能、餐飲及宴會功能、會務(wù)功能和康樂功能等。其中：

　 2-1。大堂及前臺接待功能主要包括接待客人及為客人提供商務(wù)處理服務(wù)等功能；

　 2-2。餐飲及宴會功能主要包括有酒吧、中西餐廳、多功能廳及獨立單間。酒吧為客人提供社交場所、非正式會議和會晤場所、雞尾酒會和商務(wù)快餐等服務(wù)；

　 2-3。中西餐廳為客人提供各種特色

　美食及舉辦各種宴會場所等服務(wù)，就餐及宴會場所，包括有多功能廳及獨立單間等；

　2-4�？禈分行奶峁┓�務(wù)包括有運動健身服務(wù)、室內(nèi)球類活動、桑拿按摩、水療美容、影視鑒賞服務(wù)、古董及藝術(shù)品鑒賞、紅酒雪茄鑒賞等。

　 國內(nèi)外部分代表性私人會所功能情況一覽表

　 知名會所會所功能 a. 芝加哥大都會俱樂部京城俱樂部長安俱樂部

　大堂和前臺接待客人、客人短暫逗留、提供飲品和商務(wù)處理接待客人、報刊瀏覽、360度景觀、商務(wù)處理接待客人、客人短暫逗留、提供飲品和商務(wù)處理俱樂部酒吧商務(wù)會晤、雞

　尾酒會、配酒商務(wù)快餐社交、非正式會議、雞尾酒會、自助午餐會員酒吧可容納 70 人，用于社交會晤、商務(wù)快餐

　 中西餐廳分為正式餐廳和非正式餐廳，及一個專門烹飪世界各地菜肴的餐廳香港及蘇格蘭廚師的中西餐廳提供粵菜和中國各地特色菜、日本橋餐廳、歐陸宴會廳

　 多功能廳提供各種商務(wù)會晤、會議功能的場地和先進的視聽設(shè)備音樂廳、圖書館、董事廳、北京廳„„特別派隊、商業(yè)會議及宴會會議功能，還可以舉辦 50 人的晚宴

　 獨立單間可以提供私人餐廳，舉辦私人聚會、婚禮等各種規(guī)模大小的宴會和活動趣味性教育性活動、如早餐論壇、雞尾酒派對、主題演講等貴賓廳(11 間不同規(guī)格的貴賓廳),供會員作為客房、接待用

　 康樂中心提供私人教練服務(wù)、制定各種健身計劃和按摩理療、同時也提供飲品和出售健身用品室內(nèi)泳池、六道保齡球館、壁/網(wǎng)球場、臺球廳、乒乓球臺、健身房和音響室游泳池、壁球場、健康舞室、健身酒吧、桑拿室、運動專賣店、按摩室、水療美容 3 3 、私人俱樂部發(fā)展方向

　目前私人會所提供服務(wù)鏈相對較短，主要為餐飲及宴會、會議及會晤、康樂等三大功能，并且這三大功能更多的體現(xiàn)在為會員的日常生活和社交兩個方面提供服務(wù)，而這兩個方面只是高端人士工作生活的一小部分。未來私人俱樂部服務(wù)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向服務(wù)廣度及服務(wù)深度兩個方面延展。

　 首先，俱樂部功能更為完善，增加為會員提供工作生活一體化的空間(本文將其定義為24 小時私人 office)，其功能具備 office＋parlor＋bed，這個空間可以作為會員除了固定辦公室之外的第二甚至第三辦公場所。這個空間客人既可以用來臨時辦公，還可以用來會客，休息，重大決策的冷靜思考，而且這個空間有家的溫馨，但沒有家的隨意；有辦公室的正式，但沒有辦公室的嚴(yán)肅；相比較酒店客房而言也沒有酒店客房的生硬和冷冰冰。

　 其次，為會員提供個性化管家式服務(wù)。在俱樂部空間功能之外，為會員提供個性化的管家式服務(wù)，成為會員個人的特別助理。如為可以制訂及安排出國考察計劃、機場綠色通道服務(wù)、專車接送服務(wù)等全程差旅服務(wù)等；依據(jù)客人喜好、要求、口味安排宴會及宴會的相關(guān)菜式；為會員處理一些棘手問題：如預(yù)訂為客人預(yù)訂全球最奢華度假酒店的客房，安排具備個性化的周年慶典，約見重要人士等。

　 再次，有能力提供全球連鎖網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的管理公司將受到歡迎。經(jīng)濟全球化加速了國際性商業(yè)、貿(mào)易、旅行和旅游業(yè)乃至全球經(jīng)濟的發(fā)展。這就要求私人會所有能力在全球范圍內(nèi)為會員提供全球如一的個性化服務(wù)，而在全球有連鎖網(wǎng)絡(luò)的管理公司在為會員提供全球如一的服務(wù)方面具備明顯的優(yōu)勢

　國際私人會所別墅探秘 私人會所別墅= = 高端生活方式

　 有些別墅是注定要被載入歷史的，因為有些人賦予了別墅一種超然氣度與精神，比如上海的美廬、周公館、丁香花園、馬勒別墅„„

　 有些別墅是注定生來創(chuàng)造歷史的，因為有些人注定將用一棟別墅積淀自己的非凡人生，定位為重慶以及西南首座私人會所別墅群的嘉凱城北麓官邸，注定是為這些人創(chuàng)世，繼而存世„„

　 北麓官邸，重慶高端奢侈品

　 一份于今年 4 月發(fā)布的《2010 年胡潤財富報告》顯示，重慶有 650 名億萬富豪。來自于市外經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計還顯示，截至去年 12 月 31 日，入駐重慶的世界 500 強企業(yè)已達(dá)到 154家，其中境外企業(yè) 125 家。重慶引入世界 500 強企業(yè)的總量，已居西部第一。

　 對于這些高端富豪和世界 500 強在渝高管，他們的奢侈品是什么呢？

　 也許，他們玩名表、豪車，玩收藏、游艇，并以國內(nèi)一些著名的玩家作為他們的知音或榜樣，比如榮智健玩名馬，其在英國倫敦的私人馬場里養(yǎng)著 4 匹冠軍級名馬；汪潮涌玩帆船，參加美洲杯帆船賽，在 153 年的歷史中，美洲杯帆船賽一直被稱為“高端富豪的游戲圈”；楊休玩收藏，其擁有幾千件字畫藏品，其中不乏徐悲鴻、齊白石等名家珍品，還擁有亞洲惟一的超長悍馬；李曉華玩名車，是國內(nèi)第一個購買法拉利跑車的商人„„

　不過，隨著時代的進步與發(fā)展，高端富豪們的奢侈品也在不斷升級。那么，對于他們，眼下流行高端的奢侈品又是什么呢？

　 答案是：私人會所別墅。事實上，在國外，擁有名表、豪車等奢侈品早已不算什么，擁有自己的會所別墅或是官邸，才是最牛最讓人肅然起敬的。如美國前總統(tǒng)布什在得克薩斯州擁有私人的克勞福德農(nóng)場，其當(dāng)年接待普京夫婦，就是在這里。在國內(nèi)，張保全擁有的 350畝柿子林會館，也已成為令眾多高端富豪艷羨不已的高端奢侈品。

　 而嘉凱城北麓官邸，則是為重慶高端富豪量身訂做、與國際接軌的高端奢侈品。

　 北麓官邸，重慶高端生活方式

　 在北京、上海，長安俱樂部、雍福會、鴻藝會等私家會所已經(jīng)成為涉入高端社交圈的身份象征，層出不窮的高尚休閑方式讓“塔尖人群”找到歸屬并趨之若鶩，不少社會名流均成為其專屬會員。事實上，名流們同樣渴望有一間屬于自己的私家會所，在烙上主人身份和歷練的同時，以品位、興趣、愛好慢慢集結(jié)起自己的社交圈，為每一個志同道合的友人頒出自家“私家會籍”。

　 住宅的本質(zhì)代表著一種生活，而生活質(zhì)量的高低則體現(xiàn)在住宅質(zhì)量的優(yōu)劣上。“馬斯洛的需要層次理論”說到，人的需要是分層次的，由低到高，最低層的是生理的需要，最高層的是自我實現(xiàn)的需要。人類對住宅的要求在馬斯洛的需要層次理論中，從最初的僅僅滿足生存居住需求逐步發(fā)展成為自我實現(xiàn)的需要。伴隨著需求的不斷提升，相對應(yīng)地，私人會所別墅的出現(xiàn)填補了高端富豪們對于高端生活方式的追求。

　 發(fā)布財富報告的胡潤認(rèn)為，10 年里，富豪們的居住條件發(fā)生了顯著的變化，住所的變化也衍生富豪階層在生活層面的革命。“10 年前中國的富豪們會住在面積大于普通人的樓房里，而最近這些年，他們通常會住在城市富人區(qū)中條件很好的別墅里。住在那么大的別墅里，他們開始考慮在墻上掛一些藝術(shù)作品，更多地擺一些漂亮的家具，更多地思考生活方式的事情。”

　 如果說，從面積較大的樓房到別墅，是富豪生活方式的一次進步，那么，現(xiàn)在的高端富豪則需要再一次進步。

　 嘉凱城北麓官邸作為高端私人會所別墅，率先開啟了高端私人會所別墅新時代，從此，別墅不再是生活居住、旅游度假等單一功能性建筑，而是塔尖人士的交流場、工作場和歡聚場。

　 對于城市而言，北麓官邸直接推進了重慶別墅生活方式進化，成為重慶高端生活方式接軌國際的重要符號，也填補了重慶高端人士生活方式的空白。

　 北麓官邸，多功能的私人會所別墅群

　 作為私人會所別墅，嘉凱城北麓官邸如果僅以重慶高端奢侈品或代表重慶高端生活方式自居，也許其很難被講究實際的重慶及國內(nèi)國際富豪所接受。引人注意的是，作為真正意義上的私人官邸群，北麓官邸并非一個花瓶或是一個概念，它兼具了官邸所特有的居住、會所、投資等三大功能。

　 北麓官邸是宜居的城市別墅

　 首先，北麓官邸作為別墅形態(tài)。而且由于背靠主城最大森林公園、與觀音橋商圈僅千米距離的地段優(yōu)勢，其必然是一個非常宜居的城市別墅。

　 很久以來，人們對于別墅一直有種誤解，認(rèn)為“住別墅的都是有錢人，他們有車，不需要城市，也不在乎配套”。因此，不少別墅社區(qū)交房多年仍然入住者寥寥，形同一座空城。歸根結(jié)底，就在于這些別墅不宜居。

　 事實上，別墅絕對不是城市絕緣體。別墅是離不開城市的，因為對于“上有老、下有小”的別墅購買主力來說，老人需要醫(yī)療條件好的醫(yī)院，子女需要好的學(xué)校，而這些資源無一不是集中在城市，更不要說商業(yè)、餐飲、娛樂等各種構(gòu)成“生活品質(zhì)”的城市資源。所以，保

　持與城市的適度距離，擁有良好的自然環(huán)境，通過縱橫交錯、四通八達(dá)的交通干道聯(lián)系城市，這是理想別墅的第一特征。

　 而北麓官邸就是一個城市別墅，并且是一個擁有良好自然資源的城市別墅�？梢赃@樣說，在居住功能上，北麓官邸的強大將是空前的。

　 北麓官邸是無可替代的會所別墅

　 其次，北麓官邸可以作為私人或企業(yè)會所。在國外或北京、上海等城市，政商名流擁有私人會所或企業(yè)會所，早已成為一種時尚以及身份地位的象征，正如布什當(dāng)年之所以選擇在自己的得州農(nóng)場接待普京夫婦，因為這不僅是對賓客的最高禮遇，更是主人最有面子的時刻。

　 據(jù)了解，在上海，不少老別墅、老洋房都成為了政商名流或是跨國機構(gòu)的會所。在青島著名的八大關(guān)別墅區(qū)，有會所一條街，這些會所在紅瓦綠樹掩映之間，越是擁有歷史感的老宅越是代表著會所主人的尊崇顯赫。在重慶，一些政商名流或是實力企業(yè)近年也開始購買別墅作為會所。

　 而北麓官邸由于位于城市核心，緊接鴻恩寺森林公園，其作為會所別墅，出則繁華入則自然私密，顯然是郊區(qū)別墅所無法啟及的。更為值得稱道的是，北麓官邸結(jié)合重慶及西南發(fā)展大勢而定位為國際高端私人會所別墅群，其在會所功能上的純粹性和地段唯一性，必然也非普通別墅所能及。

　 北麓官邸是值得投資的經(jīng)典別墅

　 作為對地段要求甚為苛刻的私人會所別墅群，北麓官邸具有無可比擬的投資功能。而由于其具有普通別墅難以企及的居住和會所功能及無可替代的顯赫地段，它的投資功能顯然也要高人一等。

　 同時，北麓官邸還具有無法復(fù)制的稀缺性，產(chǎn)品形態(tài)可以復(fù)制，建筑外立面可以復(fù)制，戶型設(shè)計也可以復(fù)制，但北麓官邸所擁有的森林資源和城市核心地段卻無可復(fù)制。因此，就連嘉凱城的有關(guān)負(fù)責(zé)人也曾這樣表示，“今后我們再也做不出另一個北麓官邸了，因為這樣的資源和地段可能找遍全國亦根本無處可尋”。

　 另外，據(jù)透露，北麓官邸由全球高端設(shè)計師操刀，嘉凱城高層甚至連用材、用料檔次都提出了明確要求，有著享譽全國的中凱佘山別墅高端樣板的嘉凱城集團，再造經(jīng)典更為輕車熟路。而經(jīng)典從來都是最值得投資的。

　 會所地產(chǎn)投資新模式

　走進保存完好的羅家大院四合院遺址，一種古典韻味頓時襲來，回望四壁，朱門高墻之下，儼然一老北京四合院豪宅。位于此地的百仁府比鄰俄羅斯大使館，雍和宮、國子監(jiān)、孔廟，一路文脈休戚相生，承襲皇城后址千年蘊道，又與一個多世紀(jì)前的王府花園（今南館公園）芳鄰無間，宛若鬧中取靜的自然清凈之地。

　 如此私密甚至讓人感覺來錯了地方，幸好碰上迎面而來的百仁府負(fù)責(zé)人，經(jīng)詢問得知，在清朝初這里曾為權(quán)貴人物的外宅，后成為康有為之女康同璧私邸，這里正是將其修葺的結(jié)晶。

　 從古香古色的四合院跨入多功能廳的紅地毯，頓時猶如走進暮色之下的時尚空間，隨后從地下二層，到四層，康體中心、餐飲、NAGA RED 酒吧、陽光書廊、澤豐酒窖、雪茄吧、咖啡廳„„一一在目。

　 雅致的澤豐酒窖里，陳列著琳瑯的法國名酒及國際知名品牌的雪茄，走到這里，不禁讓人想到張裕愛斐堡北京國際酒莊地下酒窖，在商界人士看來，“酒窖無疑是高雅的交際場所，興趣相投的朋友可以在分享美酒的同時交流暢談，而這里也是葡萄酒愛好者一個共同的家。”而這里的一切更讓人想《福布斯》雜志那句預(yù)言：未來顯示生活品質(zhì)的不是私家游泳池、私家豪宅，而是私人酒窖。

　更具特點的是取伯納之意的百仁府潮粵大酒樓，這里融入東西方美學(xué)設(shè)計，又不乏儒學(xué)風(fēng)尚，親臨其間，優(yōu)雅的音樂縈繞耳邊，仿佛置身于另一個星球。還有那別致、儒雅的陽光咖啡書廊，走進書廊，紅、金、黑三種貴族色調(diào)引入眼簾，優(yōu)雅浪漫的半圓形咖啡座營造出的私密恬靜讓人駐守期間，寸步難行。

　 每一處，每一點，都讓這座北京頂級豪宅 Naga 上院打造的私人俱樂部更顯神秘。據(jù)百仁府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這里是一個以 Naga 上院 99 位層峰業(yè)主為人脈基石、面向中國各界高端人士開放的俱樂部，旨在為華人精英提供一種階層專屬的極品生活方式。而百仁府的存在也正是歷史真實性和文化多樣性的結(jié)晶，在歷史建筑中注入生活氣息，并引入會所這一業(yè)態(tài)，必定會在傳統(tǒng)與時尚中開辟出一條新的脈絡(luò)。

　 由會所時尚文化開始，一種全新的生活方式和生活態(tài)度，正在悄然蔓延開來，從單一存在的會所功能，到復(fù)合式產(chǎn)品形態(tài)的疊加，“會所+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，便逐漸成為會所投資和房地產(chǎn)開發(fā)并行的新興模式。

　 董事長李建國曾在百仁府開業(yè)時表示，“百仁府是上院的一個延伸。”在他看來，豪宅要具備幾點：一個豪宅能持續(xù)有價值的一定是在市中心，臨著精致的小公園；產(chǎn)品一定是最好的，這樣才會持續(xù)發(fā)展。而 Naga 上院名流居多，有大企業(yè)、機構(gòu)的負(fù)責(zé)人，有上市公司的一些董事長，還有國際名人。正因為此，更需要給他們創(chuàng)造一個平臺，百仁府就這樣應(yīng)運而生。雖然是一個小項目，但是卻占地 8000 多平方米。

　 像百仁府的崛起，在給予房地產(chǎn)品質(zhì)本身的提升之外，更為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了可借鑒的創(chuàng)新思路。百仁府的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者坦言，“特別是對于高端物業(yè)來說，已經(jīng)從最早的居住功能，漸漸發(fā)展到旅游度假、商務(wù)會所、私人會所等功能，以此來進一步達(dá)成人與建筑的和諧、人與人之間的交流以及資源利用的最大化。”

　 事實上，對于核心城市真正需求的高品質(zhì)住宅來說，提供與之相配的高端物業(yè)管理與尊貴的私人會所服務(wù)，這些額外的價值往往比它本身的居住價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出數(shù)倍，而追求這種生活方式的人群對于這些價值的需求也遠(yuǎn)高于產(chǎn)品本身。高品質(zhì)的硬件只是其中一部分，更重要的是高品質(zhì)生活的服務(wù)保障。

　 未來，高端住宅所引領(lǐng)的會所文化也將更具魅力。

　上世紀(jì)九十年代初，四大頂級俱樂部（私人會所）在京城悄然出現(xiàn)，其成員以“美元的終身會員資格”享受著生活的快樂。加入這些會所者“非富即貴”。他們在私人會所里，在彼此熟悉的氣息間，摘下面具，把酒言歡，分享成功的感覺。如今，這些頂級會所已從北京發(fā)展到了更多的城市„„

　北京

　1993 年，第一個以“頂級的展望”為理念的京城俱樂部落戶北京。也許私人會所唯我獨尊的排他性恰好滿足了成功人士的某種潛在心理需求，也許曾經(jīng)是天子腳下的京城中云集了太多的重量級人物，落戶京城的私人會所無論規(guī)模還是數(shù)量，都在內(nèi)地獨占鰲頭。

　長安俱樂部

　成立時間：1993 年

　主要會員：李嘉誠、霍英東、楊元慶

　入會費：個人會籍 16000 美元，公司會籍 18000 美元。

　會所描述：位居長安街十號，在長安大廈中占據(jù)十二層的長安俱樂部，與全球 250 多家俱樂部聯(lián)網(wǎng)。

　主要特色：進入長安俱樂部，撲面而來的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。長安有能力邀請到行業(yè)內(nèi)最有權(quán)威、最頂級的人物。據(jù)說，中關(guān)村“村長”段永基從來不去星酒店談事，而是選擇長安俱

　 京城俱樂部

　成立時間：1993 年

　主要會員：商界精英人士、新興產(chǎn)業(yè)人士、使館工作人員

　代表會員：李澤楷、許榮茂

　入會費：個人會籍 10 萬元人民幣，公司會籍 12.5 萬元人民幣。

　會所描述：是中國最早的高級私人會所之一，幾年前就是中國商業(yè)精英階層首選的私人商務(wù)俱樂部。

　主要特色：位于北京京城大廈 50 層的 360 度視角的落地長窗，是它最與眾不同的地方。從踏進俱樂部那一刻起，便能俯瞰北京城。它號稱“中國第一富人俱樂部”，曾云集了全球500 強大部分中國公司的總裁和相當(dāng)數(shù)量的駐華大使。

　 北京美洲俱樂部

　成立時間：2002 年

　主要會員：世界 500 強企業(yè)駐內(nèi)地代表、企業(yè)高層、藝術(shù)界人士、海歸派人士

　代表會員：張朝陽、孫振邀

　入會費：每人 1.6 萬美元

　會所描述：北京美洲俱樂部位于華潤大廈頂層，是京城“四大會所”中最年輕的俱樂部，把自己清晰定位在“商務(wù)俱樂部”上，像微軟、惠普這樣的大公司都是其主要會員。

　主要特色：美洲俱樂部有明朗、簡潔的美式風(fēng)格，它是北京最具規(guī)模的私人俱樂部。

　中國會

　成立時間：1996 年

　主要會員：國外王室成員、企業(yè)家、藝術(shù)家

　代表會員：陳東升、王雁南

　入會費：常駐會員入會費為 15000 美元

　會所描述：中國會位于西城區(qū)西單絨線胡同 51 號，是清朝親王的舊府邸。

　主要特色：中國會保留了中國傳統(tǒng)建筑的精髓，這座院落本身又是中國重點文物保護單位。這里的會員經(jīng)常說：“中國會的一切都是古董，只有人是新的。”

　 上海

　上海人本身的精明和它的國際化風(fēng)格在其私人會所里也有直接的體現(xiàn)，不僅精致，而且奢華得很藝術(shù)。

　 銀行家俱樂部

　成立時間：2001 年

　主要會員：金融界人士

　入會費：個人入會采用儲值卡形式，人民幣 5 萬元起。

　會所描述：位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地帶，坐落在猶如水晶桂冠的中銀大廈內(nèi)。

　主要特色：俱樂部主要成員為金融界資深人士，俱樂部與香港的銀行家俱樂部聯(lián)網(wǎng)。此外，這里是鳥瞰黃浦江兩岸美景的最佳位置，還有上海最奢華也是最昂貴的餐廳，還有十幾套五星級標(biāo)準(zhǔn)的臥室。由于豪華無比而且樓層又高，這里看起來像天堂。服務(wù)員都受過極好的保密教育，“俱樂部沒有故事”。

　鴻藝會

　成立時間：2002 年

　主要會員：各國外交官、外籍商務(wù)人士

　代表會員：孫慧芬、何超瓊

　入會費：2.88 萬人民幣

　會所描述：鴻藝會以休閑娛樂見長，在同行中又以服務(wù)取勝，去年在中國會所里排名第一。

　主要特色：鴻藝會的英文名叫大使館俱樂部，因為它在上海領(lǐng)館最集中的淮海中路上。

　 雍福會

　成立時間：

　2004 年

　主要會員：各國領(lǐng)事、企業(yè)家、金融家、藝術(shù)家、影視明星

　入會費：個人入會 2 萬元人民幣

　會所描述：雍福會的創(chuàng)辦理念是，復(fù)活在上海曾遺失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、傳說中的東方情調(diào)”。

　主要特色：雍福會位于永福路 200 號英國領(lǐng)事館舊址，是典型的復(fù)古風(fēng)格西洋建筑。有會員感嘆道：美得一塌糊涂、貴得一塌糊涂“。

　 證券總會

　成立時間：1997 年

　主要會員：證券、銀行、保險等行業(yè)老總

　入會費：個人入會 3 萬元人民幣以上

　會所描述：證券總會與上海證券交易所一起成立。在這個俱樂部上，保利集團的投資高達(dá) 1 億元人民幣。

　主要特色：有相當(dāng)一部分證券界人士選擇成為它的會員，所以他們在這里談?wù)摰脑掝}，很可能會影響股市接下來幾天的交易情況。

　香港

　私人會所在香港的發(fā)展已經(jīng)高度成熟，各類私人會所如高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部等星羅棋布，一些世界一流水平的高級會所甚至具有上百年的歷史。

　 國內(nèi)其他會所

　廣州盧浮宮會所

　距離廣州 45 分鐘車程的鳳凰城酒店里尤為行政樓層客人服務(wù)的盧浮宮會所，它設(shè)在酒店的五、六樓，為名師設(shè)計，尊貴卻又含蓄內(nèi)斂。

　廣州驚艷會

　驚艷會是一所高檔休閑會所。會所里陳列了眾多中國藝術(shù)珍品，甚至還有舊時西關(guān)的臥寢系列。在恒溫玻璃酒庫中，2000 多支紅酒來自 100 個不同的國外著名酒莊，其中包括有法國頂級酒莊名釀，雪茄特區(qū)供應(yīng)世界頂級名牌雪茄。

　沈陽御豪俱樂部

　沈陽御豪俱樂部是一家五星級私人會所。從御豪俱樂部外觀看只有兩層建筑，但內(nèi)部卻別有洞天，設(shè)施也十分完善。

　深圳喜福會

　深圳第一私人會所。位于深圳市濱河大道北，深圳高爾夫球場東南側(cè)，緊靠 CBD 中心區(qū)。隨以“國內(nèi)唯一城市高爾夫私人酒店”概念建立的趣園酒店式公寓而成立，主要倡導(dǎo)私人會

　所休閑生活。除了高尚、簡約的商務(wù)餐飲外，無論是紅酒還是雪茄鑒賞專家都可以在這里找到屬于自己的樂趣。

　 Metropolitan Club,Chicago

　世界知名會所

　Grand Havana Room,New York

　簡介：頂尖商務(wù)雪茄會所

　特色：雪茄藏品豐富，有西半球最大的恒溫室

　地址：紐約第五大道 666 號 39 層

　Metropolitan Club,Chicago

　簡介：匯聚了芝加哥全城金融精英

　特色：會員享有在芝加哥地區(qū)所有高爾夫球場打球的特權(quán)

　地址：芝加哥 Sears 大廈 66 和 67 樓

　National Club,Toronto

　簡介：多倫多乃至加拿大最成熟的私人商務(wù)會所

　特色：有深厚的歷史傳承和精致的服務(wù)，享有“國家俱樂部”的美譽

　地址：多倫多海灣大街 303 號

　White’s Club,London

　簡介：倫敦歷史最悠久也最豪華的私人會所

　特色：會員入會條件非常高

　 會所經(jīng)營模式探討

　近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，是否具備樓盤住戶會所已經(jīng)成為購房人群選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。

　 究竟什么是會所？會所原來是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業(yè)項目的配套設(shè)施之一，買房人在考察樓盤時，從關(guān)心項目的價格、位置、交通、戶型等，進而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時尚。在這種大環(huán)境下，會所已成為眾人所關(guān)注的熱點。

　一 .會所的表現(xiàn)形式

　現(xiàn)在會所主要有兩種形式：

　1. 以完善服務(wù)項目為目的的附屬形式

　這類形式的會所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適 應(yīng)市場，保證整個項目的運營。這類形式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所。

　2. 以盈利為目的的形式

　即經(jīng)濟形式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟利益。這類會所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會員；一種是即對內(nèi)又對外開放。

　我們這里談到的會所是經(jīng)濟形式的會所。對于經(jīng)濟形式的會所能否充分發(fā)揮它的作用，取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善，那么，這個會所就會形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運行，帶來不良后果。因此，在進行可行性研究時，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場 資料，進行客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過科學(xué)測算，判斷會所所能帶來的回報。

　二. . 會所的可行性分析 會所的可行性分析一般包括 (1) 該地區(qū)的經(jīng)濟因素、生活習(xí)慣、消費導(dǎo)向、文化層次。

　(2) 該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。

　(3) 地理環(huán)境、交通情況。

　(4) 法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。

　(5)擬建設(shè)施項目。

　這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的 材料專門針對會所進行分析論證，有些資料還要針對性地進行調(diào)查補充，然后再作預(yù)測分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。

　三. . 會所內(nèi)可設(shè)項目的內(nèi)容 從功能與特點來看，我們可以把當(dāng)前的會所項目分為三類，即康體項目、消閑項目、娛樂項目。下面分別對之做簡單介紹。

　(一) 康體項目的種類

　康體項目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強體質(zhì)而設(shè)的健 身項目�？刁w項目有別于專業(yè)體育項目，它不需要專業(yè)體育項目那么強的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體項目，只為達(dá)到鍛煉目的，并從中享受到一定樂趣。

　康體項目的特點是：

　(1)須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等。

　(2) 不是以競技為主，而是為了達(dá)到特定的目的。如健美、減肥等等。

　(3)運動中講究科學(xué)方法。即運動有一定規(guī)律性，時間和運動量適中等。

　(二) 消閑項目的種類

　消閑項目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動項目。這種項目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。

　消閑項目的特點：

　(1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。

　(2)運動不激烈，趣味性、技巧性強。如高爾夫球、保齡球等。

　(3)寓享受于消閑之中，強調(diào)一種精神上的滿足。

　(三)娛樂項目的種類

　娛樂項目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動、全身心投入的、得到身 心快樂和精神滿足的活動項目。娛樂項目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中體驗個人樂趣。

　娛樂項目的特點：

　(1)環(huán)境氛圍感要求強；

　(2)文化氣息濃；

　(3)具有多樣性，限制條件少，沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。

　四. . 會所的三種經(jīng)營模式 從當(dāng)前市場上的會所的經(jīng)營模式來看，大致可以分為三種：

　1、全封閉模式。這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營，會所是總公司的一個部門，財務(wù)由總公司一起核算，不計較盈虧。

　2、半封閉模式。這類會所有獨立型的，也有非獨立型的，它既對內(nèi)也對外，但對外必須辦會員卡，是會員才可以消費，顯然，這門檻也比較高，一般人是不會進來消費的。

　3、全開放模式。這類會所比較“大眾化”。大多數(shù)是以承包方式經(jīng)營為主，會所一些項目設(shè)施都是外包給專業(yè)公司負(fù)責(zé)，或整體承包或單項承包，而物業(yè)公司只收租金和水電費，一般情況不搞會員制，都是現(xiàn)金交易，消費者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主，人員較雜，當(dāng)然警力也得增加。相對來講，就安全和檔次問題要次于前兩種。

　這樣的分類目的是為了更好地對會所進行研究，以期找到更好的出路。有關(guān)專家表示，現(xiàn)在會所的硬件設(shè)施都大同小異，基本上沒什么差別。要想會所扭虧為盈，不再成為發(fā)展商的包袱，并且在營運中盈利。就務(wù)必從“軟件”入手，要經(jīng)營得有特色。

　要經(jīng)營的有特色，會所可以考慮多方位經(jīng)營的模式。

　五. . 會所的多方位經(jīng)營的模式

　多方位經(jīng)營是指會所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時提供兩種以上具有協(xié)同 效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個會所開展的各種項目之間通過一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生 2+ 2=5 的綜合效果，在經(jīng)濟上往往表現(xiàn)為綜合投資報酬率高、成本低。因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義，會所是否采用多方位經(jīng)營是一個帶有全局性、長遠(yuǎn)性的問題，關(guān)系到會所、 主業(yè)經(jīng)營的成敗，所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。

　1.會所實施多方位經(jīng)營的必要性

　(1)激烈的競爭要求會所實施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、 服務(wù)項目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒有戰(zhàn)略思維，未能實施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略，就會像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩，隨時有被市場競爭淹沒 的可能。

　(2)需求的變化迫使會所實施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個兵乓球臺、一個籃球架的時代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂之余 更追求一種享受感、一種新奇感，時尚化、個性化已成為一種會所消費的潮流。因此，會所必須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念，確立自己的服務(wù)項目，以加強自己的競爭 力。

　(3)實行多方位經(jīng)營是會所進入戰(zhàn)略管理階段必需的一步�，F(xiàn)代企業(yè)形成以后，從企業(yè)的發(fā)展階段看，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理階段--科學(xué)管理階段--現(xiàn)代管理階段--戰(zhàn)略管 理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點�，F(xiàn)代會所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會所的應(yīng)變能力。會所管理進入戰(zhàn) 略階段，會所管理的重點由項目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實現(xiàn)會所的市場目標(biāo)，會所需要制定各種對策和策略，必須將整體和長遠(yuǎn)的利益相結(jié)合，就經(jīng)營目標(biāo)、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的 積極適應(yīng)等問題進行謀劃和決策，制定會所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項目結(jié)構(gòu)、方向等，以實現(xiàn)會所環(huán)境、會所能力、會所經(jīng)營目標(biāo)的動態(tài)平衡和統(tǒng)一，謀取良好的經(jīng)濟效益。

　2.多方位經(jīng)營的類型

　多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型：

　(1)充分利用自己的資源對市場進行滲透，提高市場占有率。進行市場滲透是會所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴大會所的銷售，以 占領(lǐng)市場更大的市場面，這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項目的市場占有率。其具體的實施方法主要有：擴大宣傳，增加客戶對會所的了解，使老顧客增加消費的次數(shù)； 提高服務(wù)質(zhì)量，并通過降低價格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費；會所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項目上來。

　(2)利用擁有項目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項目和原有資源衍生的項目(我們統(tǒng)稱擁有項目)來爭取新的消費群，從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心是 為

　擁有項目尋找新用戶、新市場。其具體的實施方法主要有：在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩停�這些顧客目前尚未參與進來，但他們對項目的興趣有可能被激發(fā)。如，會所以前一直把太極拳作為 老年人的項目，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推廣；會所可以考慮利用老主顧把會所介紹給親戚朋友，邀他們加入，從而增加客流量，促進市 場開發(fā)；會所還可以利用各種商機來開發(fā)市場。

　(3)開發(fā)新項目。項目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進原有項目或開發(fā)新項目的方法進入原有市場的一種經(jīng)營方式，它是會所創(chuàng)新的一個基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提 高，會所只有不斷改進項目，以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏固原有市場，并進一步擴大市場占有率。如某會所所開發(fā)的項目：①改進型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、 球拍出租和維修服務(wù)、先進的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。②新項目：電腦檢測健身、旋式浴池、獨立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應(yīng)酒水、燒烤) 、陽光泳池、情人島。③多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機會。

　實踐證明，這家會所利用新項目鞏固了市場，擴大了市場占有率。

　會所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項目的擴展。擴展項目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充分 利用閑置資源，或利用營銷能力，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力，或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ)的原則，以該項目能否使自己充分發(fā)揮并增強競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢是否能夠延伸擴展至目標(biāo)行業(yè)。切忌：

　(1)不顧自身條件，盲目開發(fā)項目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項目，一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費者的興趣和消費特點相適應(yīng)需要較長 時間，結(jié)果可能顧此失彼，造成被動。

　(2)無所側(cè)重，一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項目不宜趕時髦，即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高，但是從長期來看，隨時可能遭受風(fēng)險打擊 的項目。過分偏激的項目高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。

　(3)主觀確定項目，采取反導(dǎo)向策略。立項的程序應(yīng)是：確定市場目標(biāo)顧客--確定會所的各方面條件及可挖掘潛力--確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備--確定能否立項。

　會所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源，去不斷創(chuàng)新、開拓。會所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被目前市場上針對小會所主題單一，大會所經(jīng)營壓力過重的情況，建筑規(guī)劃設(shè)計師們提出“泛會所”概念 六. . 泛會所的三種模式 其一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務(wù)。也有些是在中心會所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂等商業(yè)合作，組成“ＴＯＴＯＬ－ＬＩＦＥ”式的消費網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費且不會被干擾，就可以享受較好的折扣。

　 其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動中心等消費人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施置于小區(qū)邊緣生活街的底層商網(wǎng)，形成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補內(nèi)部設(shè)施的虧損，用以保證業(yè)主的生活需要與私密要求，對社區(qū)安全非常有利，會所運營的良性循環(huán)也得以延續(xù)。

　 其三、分建式，指在小區(qū)不同部位根據(jù)不同使用功能設(shè)計幾個小型會所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運動型消費與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費分開，將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費放在小區(qū)邊緣，閱覽、棋牌等文化型消費放在小區(qū)內(nèi)部，以保證業(yè)主生活氛圍的安靜和便利。

　會所的經(jīng)營是一種文化，更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾，但需要摸索、去充實、去開 拓、去創(chuàng)新，不斷發(fā)展完善，最終形成一個科學(xué)的管理體系。

　使所配會所最終實現(xiàn)贏利的目的。

　高檔會所所做的經(jīng)營策劃草 案

　一、

　會所簡介（略）

　二、

　會所經(jīng)營結(jié)構(gòu)分析

　1、 KTV 包房——根據(jù)包房檔次規(guī)模設(shè)立包房費或最低消費，以酒水消費為主，配合特色小吃，以娛樂性 消費為主導(dǎo)。（概）

　2、 麻將房 ——設(shè)立最低消費（最低消費時限）或計時，以顧客用餐為主導(dǎo)消費，茶水點心為輔。（概）

　3、 紅（名）酒窖 ——會員資格區(qū)，酒的購買方式由杯或瓶計算，可儲存（根據(jù)酒的類型和品種確定是否可以以杯計量和儲存時限，以品酒和社會效益為主導(dǎo)。（概）

　4、 散客廳 ——不設(shè)立最低消費，以用餐和酒水、茶水、午茶為主導(dǎo)消費；（概）

　5、 會員區(qū) ——初步設(shè)想（概）

　6、 無煙區(qū) ——初步設(shè)想時尚女性專區(qū)（概）

　三、

　經(jīng)營賣點分析

　1、 環(huán)境硬件賣點分析 A、 君悅會所擁有最完善的休閑娛樂經(jīng)營項目{上述}； B、 君悅會所擁有最先進的設(shè)備和貴州省區(qū)范圍內(nèi)獨一無二的檔次規(guī)模；（概）

　2、 廚房產(chǎn)品賣點分析 A、 融合中西餐、川黔特色、午茶點心、等（詳見廚房出品分析表）（概）

　B、 過硬的廚師隊伍，創(chuàng)新的出品理念，推崇“西菜中做”；（概）

　3、 水吧產(chǎn)品賣點分析 A、 集合各類名酒、純手工現(xiàn)磨咖啡、季節(jié)性飲品、小吃，（飲品可借鑒宜北町奶茶系列為主導(dǎo)，貴陽特別流行趨勢）（詳見水吧出品分析表）；（概）

　B、 靈活多變的菜牌、酒水牌（活頁）（概）

　4、 無形賣點分析 A、 人性化的管理和友情化的服務(wù)理念，不失規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，用服務(wù)體現(xiàn)會所之高檔；（概）

　B、 高檔次的消費群體，貴州和來自各地的白領(lǐng)聚集地；一個無形提高身份的去處；（概）

　C、 由貴州 XX 公司和省歷屆 MBA 創(chuàng)辦為背景；（概）

　四、

　市場定位及對象分析

　1、 市場定位 A、 同類或類似場所省內(nèi) NO1 B、 以高端客戶（政府官員、投資家、富豪等）為目標(biāo)；（概）

　C、 以白領(lǐng)階層（中小投資者、中小企業(yè)家、CEO、MBA）主流客戶為導(dǎo)向；（概）

　D、 以時尚并具備經(jīng)濟能力的發(fā)展中中青年為主流客戶為鋪墊；（概）

　E、 以高檔產(chǎn)品、中等消費為導(dǎo)向，把具備一定消費能力的其他客戶做為發(fā)展對象；（概）

　2、 主流客源——投資家、富豪、企業(yè)家、中小投資者、中小企業(yè)家、CEO、MBA；（概）

　3、 次流客源——具備經(jīng)濟能力的發(fā)展中中青年；（概）

　4、 散客客源——貴陽本地具備消費能力的，愛好休閑的人群；（概）

　5、 待發(fā)展客源——政府官員等；（概）

　五、

　服務(wù)特色分析

　1、 出品特色（略）

　2、 服務(wù)特色 A、 根據(jù)服務(wù)人員的崗位（如服務(wù)經(jīng)理、主管、部長、服務(wù)師、服務(wù)生等）、性別確定服飾； B、 推崇友情化服務(wù)——如 每位員工必須知道和認(rèn)識我們的固定客戶，如會員成員，并能夠按照職位姓氏來尊稱我們的客戶，如：我們的保安人員都應(yīng)知道客戶的車牌等�。ǜ牛�

　C、 服務(wù)語言的特殊要求 D、 服務(wù)理念——時尚貴陽、品位君悅（草）

　第二章

　管理模式

　概述

　一、 管理組織結(jié)構(gòu)分析 1、 管理組織結(jié)構(gòu)圖（草）

　2、 信息反饋流向圖（略）

　二、

　管理職責(zé)分析（略）

　1、 總經(jīng)辦 ——執(zhí)行總經(jīng)理（略）1 人 2、 樓面服務(wù)部（略）

　3、 廚師長 ——（略）

　4、 財務(wù)經(jīng)理——（略）

　5、 人事主管（略）

　6、 樓面主管、領(lǐng)班（略）

　7、 其他（略）

　三、

　管理范圍分析

　1、 產(chǎn)品供、產(chǎn)、銷的管理（略）

　2、 日常衛(wèi)生管理（略）

　3、 成本控制管理（略）

　4、 規(guī)章制度的建立和執(zhí)行（略）

　5、 服務(wù)管理與培訓(xùn)（略）

　6、 銷售管理（略）

　四、

　管理思路分析（略）

　1、 企業(yè)文化的建立（略）

　2、 管理方式和技巧（略）

　3、 管理意識（略）

　注：以上只限于本人闡明管理思路，詳細(xì)方案待日后根據(jù)場所實際情況詳細(xì)制訂， 第三章

　成本與經(jīng)濟管理

　概述

　一、

　目標(biāo)總 任務(wù)的設(shè)定

　1 1 、

　營業(yè)總面積分析總客流走向

　A、 容納客人數(shù)：（具體數(shù)字有待實地詳查）

　KTV 包房、麻將房最大容納人數(shù)：N1：10-15 人 N2：10-15 人 N3：10-15 人 N4：6-10N5：6-10 N6：6-10 N7：6-10 N8：6-10 N9：6-10N10：8-12 N11：15-30 總計最大容量：142 人 B、 大廳：大小桌面估計擺防 35 桌左右（具體數(shù)字有待實地詳查）按照平均...

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