貝殼研究院-兩會關鍵詞解讀

　近日，全國進入兩會時間，《政府工作報告》釋放了哪些信息？對于房地產(chǎn)市場又有什么影響？貝殼研究院推出“兩會關鍵詞”系列解讀，涵蓋老舊小區(qū)改造、西部大開發(fā)、租購并舉、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、新路子、實體經(jīng)濟......深度剖析關鍵詞背后的市場運行邏輯，提供專業(yè)權威觀點解讀。

　【老舊小區(qū)改造】—貝殼研究院首席市場分析師 許小樂 1. 老舊小區(qū)現(xiàn)狀和改造的必要性 全國各地需要改造的小區(qū)達到 17 萬個，涉及建筑面積 40 億平米，而且在逐年增加。根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，北上廣深 15 年以上的小區(qū)占比均超過了 50%，北京上海更是接近65%。

　老舊小區(qū)一方面處在城市核心位置，擁有便利的交通和豐富的附屬資源，另一方面又面臨居住品質(zhì)差的問題，疫情加劇暴露老舊小區(qū)居住品質(zhì)不足、防疫功能弱的問題。

　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京 20 年以上的小區(qū)中 57.3%的房子低于 60 平方米，平均每間房的面積 19.42 平方米，僅有 33.8%的社區(qū)配備電梯；19.8%的小區(qū)綠化率低于 30%。絕大多數(shù)的社區(qū)車位比例小于 0.5，16.1%的老舊小區(qū)沒有集中供暖。大量社區(qū)沒有專門的電動車充電車棚，居民在樓道或家中充電，容易引發(fā)火災，帶來安全隱患。

　2.老舊小區(qū)改造帶來的經(jīng)濟和社會效益 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，老舊小區(qū)改造既是是重大民生工程和發(fā)展工程，也是重大社會治理工程，對于拉動投資促進經(jīng)濟增長、提升居住條件改善、增強社區(qū)治理服務能力都有重大的經(jīng)濟和社會意義。

　 首先，加裝電梯、危樓改造、電纜入地等會大大減少安全隱患、提升居住品質(zhì)；其次，據(jù)統(tǒng)計據(jù)目前各試點城市老舊小區(qū)改造投入資金情況來看，預計全國老舊小區(qū)的改造將會帶動近 5 萬億的投資，促進經(jīng)濟增長；最后，老舊社區(qū)改造有利于提升社區(qū)基層綜合水平。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京每年成交的二手住宅中約 20%無配套物業(yè)服務，僅約 18%的社區(qū)擁有三級以上資質(zhì)的物管公司。老舊小區(qū)改造后，部分基層繁雜工作可以被引入的物業(yè)公司分擔，讓基層干部能更加聚焦于社區(qū)治理，提高基層社區(qū)綜合治理能力和居民居住水平。

　3.老舊小區(qū)改造未來的方向 老舊小區(qū)改造雖然必要性大，但是目前大規(guī)模推進還存在一些障礙，原因是前期單靠政府財政支出的模式負擔過重、難以支撐大規(guī)模的改造。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，基于目前各個城市的試點的經(jīng)驗，未來大規(guī)模的老舊小區(qū)改造需要社會化力量參與，預計制度層面的障礙將會逐步放開，運營能力強的市場企業(yè)將會迎來新機遇。

　【房地產(chǎn)市場的“平穩(wěn)健康發(fā)展”】—貝殼研究院高級分析師 潘浩 今年政府工作報告中對房地產(chǎn)行業(yè)的要求依然是“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以往房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展遇到挑戰(zhàn)時總是被寄以厚望，于是 2005 年以來在經(jīng)過了 3 輪大起大落之后，行業(yè)發(fā)現(xiàn)每一次百米沖刺之后都要經(jīng)歷更長的休整階段，現(xiàn)在“穩(wěn)定”成為了所有從業(yè)者的共識。2018 年開始全國商品房銷售月度累計同比漲幅進入平穩(wěn)階段，而新房交易規(guī)模也穩(wěn)定在了 15～16 萬億的水平上，房地產(chǎn)業(yè)對GDP 的貢獻達到 7%，一個全新的穩(wěn)定周期拉開序幕。

　盡管有疫情的影響，但一季度后市場迅速修復，雖然主要指標仍在負值區(qū)間，但相較 1-2月、1-3 月出現(xiàn)了明顯的 V 形修復趨勢。在各城市加快土地供給、優(yōu)化預售許可辦理流程等一系列政策的支持之下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開啟了自行修復模式。市場不需要過度的刺激和調(diào)

　 控，更需要的是穩(wěn)定友好的營商環(huán)境，這才能讓房企沉下心來研究產(chǎn)品、提升服務。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、影響范圍廣，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示全國房地產(chǎn)業(yè)僅開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)就近 300 萬人，穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)對從業(yè)人員的穩(wěn)定也具有重大意義。因此， “平穩(wěn)健康發(fā)展”不僅是政府對行業(yè)的要求，更是遵循客觀規(guī)律的行業(yè)需要。

　【西部大開發(fā)】—貝殼研究院高級分析師 潘浩 西部大開發(fā) 1.0 時代：夯實經(jīng)濟基礎，建立良好開局 2000 年，國務院發(fā)布《關于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》（國發(fā)〔2000〕33 號），西部大開發(fā)正式拉開序幕，2001-2010 年這十年，實施西部大開發(fā)的重點任務是：加快基礎設施建設；加強生態(tài)環(huán)境保護和建設；鞏固農(nóng)業(yè)基礎地位，調(diào)整工業(yè)結構，發(fā)展特色旅游業(yè)；發(fā)展科技教育和文化衛(wèi)生事業(yè)。力爭用 5 到 10 年時間，使西部地區(qū)基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設取得突破性進展，西部開發(fā)有一個良好的開局。到 21 世紀中葉，要將西部地區(qū)建成一個經(jīng)濟繁榮、社會進步、生活安定、民族團結、山川秀美的新西部。西部開發(fā)的政策適用范圍，包括重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區(qū)、陜西省、甘肅省、寧夏回族自治區(qū)、青海省、新疆維吾爾自治區(qū)和內(nèi)蒙古自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)等 12 省區(qū)。

　重點項目為，青藏鐵路、西氣東輸、西電東送。同時優(yōu)化西部地區(qū)營商環(huán)境，為下一階段的發(fā)展夯實基礎。另外，在此政策中，對于城市以及區(qū)域發(fā)展沒有明確的界定，僅提出揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，逐步形成我國西部有特色的西隴海蘭新線、長江上游、南（寧）貴（陽）昆（明）等跨行政區(qū)域的經(jīng)濟帶，帶動其他地區(qū)發(fā)展，有步驟、有重點地推進西部大開發(fā)。

　 西部大開發(fā) 2.0 時代：能源、制造業(yè)發(fā)展不斷強化 2010 年，西部大開發(fā)經(jīng)歷了 10 周年的發(fā)展，國務院再次發(fā)布文件（《關于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的若干意見（中發(fā)〔2010〕11 號）》），確定西部大開發(fā)新的 10 年的規(guī)劃發(fā)展目標：到 2015 年，西部地區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系初步形成，經(jīng)濟總量比 2008 年翻一番；基礎設施不斷完善，經(jīng)濟社會發(fā)展支撐能力進一步增強；重點生態(tài)區(qū)綜合治理取得積極進展，森林覆蓋率達到 19％左右，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗明顯降低；社會事業(yè)加快發(fā)展，基本公共服務能力顯著提高；城鄉(xiāng)居民收入加快增長，與經(jīng)濟發(fā)展速度的差距逐步縮小。到 2020 年，西部地區(qū)基礎設施更加完善，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，建成國家重要的能源基地、資源深加工基地、裝備制造業(yè)基地和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟實力進一步增強；生態(tài)環(huán)境惡化趨勢得到遏制，基本公共服務能力與東部地區(qū)差距明顯縮小；人民生活水平和質(zhì)量大幅提升，基本實現(xiàn)全面建設小康社會奮斗目標。

　這段時期，重點項目主要集中在生態(tài)治理以及與能源開發(fā)的相互平衡中進行，主要的規(guī)劃方向為推進成渝、關中——天水和廣西北部灣等經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，建成具有全國影響的經(jīng)濟增長極。也正是這樣的要求，促使西安、成都、重慶在這一時期不斷發(fā)展，逐漸成為網(wǎng)紅城市。另外，文件中提到支持呼(和浩特)包(頭)銀(川)、新疆天山北坡、蘭(州)西(寧)格(爾木)、陜甘寧等經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，形成西部地區(qū)新的經(jīng)濟增長帶，西部地區(qū)加快發(fā)展的方向主要為西北地區(qū)。雖然貴州省在該項規(guī)劃內(nèi)暫無較多提及，但通過貴州省自身努力，主動嫁接珠三角才、長江經(jīng)濟帶等等區(qū)域，強化基礎設施建設，2019 實現(xiàn) GDP 總值為 16769 億元，較 2010 年的4594 億元，實現(xiàn) 3.65 倍的提升�？傮w而言，西部地區(qū) GDP 總量基本實現(xiàn)這一階段發(fā)展目標。

　 西部大開發(fā) 3.0 時代：成為“一帶一路”重要區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃全面升級 2020 年正是西部大開發(fā) 20 周年，西部大開發(fā)進入新的發(fā)展期，也正因如此，在 2020 年“兩會”前夕，西部大開發(fā)再度迎來中共中央、國務院關于西部新的發(fā)展方向的文件，《關于新時代推進西部大開發(fā)形成新格局的指導意見》。其中提出，確保到 2020 年西部地區(qū)生態(tài)環(huán)境、營商環(huán)境、開放環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境明顯改善，與全國一道全面建成小康社會；到 2035年，西部地區(qū)基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，基本公共服務、基礎設施通達程度、人民生活水平與東部地區(qū)大體相當，努力實現(xiàn)不同類型地區(qū)互補發(fā)展、東西雙向開放協(xié)同并進、民族邊疆地區(qū)繁榮安全穩(wěn)固、人與自然和諧共生。相比前兩個階段，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，3.0 階段有四方面亮點：

　亮點一：總目標從 10 年前的基本公共服務能力與東部地區(qū)差距明顯縮小，轉變?yōu)槿嗣裆�活水平與東部地區(qū)大體相當�；�礎設施建設不斷向西部傾斜。

　亮點二：產(chǎn)業(yè)從能源、制造產(chǎn)業(yè)轉向為積極發(fā)展大數(shù)據(jù)、人工智能和“智能+”產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。推動“互聯(lián)網(wǎng)+教育”、“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”、“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”等新業(yè)態(tài)發(fā)展，推進網(wǎng)絡提速降費，加快發(fā)展跨境電子商務。“互聯(lián)網(wǎng)+”的相關政策首次在西部大開發(fā)的政策方向中提及，尤其是四川、重慶、貴州等省市隨著西部大開發(fā)的政策春風，如貴州引進中國天眼等項目，為新基建，為“互聯(lián)網(wǎng)+”夯實基礎。

　亮點三：首次明確各省區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，確定各省區(qū)核心發(fā)展內(nèi)核，實現(xiàn)差異化發(fā)展，具體表述為：支持新疆加快絲綢之路經(jīng)濟帶核心區(qū)建設，形成西向交通樞紐和商貿(mào)物流、文化科教、醫(yī)療服務中心。支持重慶、四川、陜西發(fā)揮綜合優(yōu)勢，打造內(nèi)陸開放高地和開發(fā)開放樞紐。支持甘肅、陜西充分發(fā)掘歷史文化優(yōu)勢，發(fā)揮絲綢之路經(jīng)濟帶重要通道、節(jié)點作用。

　 支持貴州、青海深化國內(nèi)外生態(tài)合作，推動綠色絲綢之路建設。支持內(nèi)蒙古深度參與中蒙俄經(jīng)濟走廊建設。提升云南與瀾滄江－湄公河區(qū)域開放合作水平。

　亮點四：首次明確部分城市發(fā)展定位，如，鼓勵重慶、成都、西安等加快建設國際門戶樞紐城市，提高昆明、南寧、烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等省會（首府）城市面向毗鄰國家的次區(qū)域合作支撐能力。以上城市將成為新一輪發(fā)展中重點城市。尤其是成都、重慶即是西部大開發(fā)重點城市，又是長江經(jīng)濟帶重點城市，同時成渝雙城同步發(fā)展，促使成都、重慶在下一個 10 年中起飛。另外，文件中提出促進成渝、關中平原城市群協(xié)同發(fā)展，定位從具有全國影響的經(jīng)濟增長極轉變?yōu)榇蛟煲�領西部地區(qū)開放開發(fā)的核心引擎。

　小結：西部地區(qū)涵蓋西北、西部地區(qū)，涉及約 136 座城市，西部大開發(fā) 3.0 版本促使全國近 3.85 億人口受益，占全國總人口比值的 27.5%。成都、重慶、西安已成為西部大開發(fā)的樣板城市，引領西部其他城市奮進，其他西部省會城市發(fā)展?jié)摿�巨大。從產(chǎn)業(yè)上來講，新基建以及“互聯(lián)網(wǎng)+”將逐漸替代能源、制造業(yè)成為西部地區(qū)主流產(chǎn)業(yè)，但西部地區(qū)資源豐富，能源、制造業(yè)轉變?nèi)孕枵�策引導以及時間進行實踐。

　【租購并舉背景資料及舉措解讀】—貝殼研究院高級分析師 黃卉 黨的十九大報告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”租購并舉的核心是“并”，積極培育發(fā)展住房租賃市場，是建立房地產(chǎn)長效機制的關鍵。貝殼研究院高級分析師黃卉認為，培育和發(fā)展租賃市場有三個重要舉措，一是逐步完善租賃市場頂層設計，規(guī)范市場秩序和運行機制；二是增加租賃住房的有效供給，緩解供需矛盾；二是推動租購同權，逐步實現(xiàn)承租人賦權。

　租賃市場頂層設計層面，立法和政府監(jiān)管將推動住房租賃市場秩序優(yōu)化。一是住房租賃

　 相關立法持續(xù)推進，《民法典》（含租賃合同篇章）提請全國人大審議，住建部也在今年推動《住房租賃條例》的立法。二是住房租賃市場的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化，2019 年六部門聯(lián)合整治住房租賃中介機構亂象已取得成效并形成工作方法，未來將形成多部門協(xié)同聯(lián)動機制，租賃市場旺盛城市將建立租賃服務平臺。三是重點強化出租方管理，尤其是中介、住房租賃公司等出租機構和大型個人二房東，嚴格控制房源信息發(fā)布規(guī)范、租金貸和“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式，對押金、租金進行賬戶監(jiān)管。四是租賃房源端標準規(guī)范和存量房改造，制定租賃住房建設和運營標準，要求符合建筑、消防、環(huán)保，提示租戶消防、用電、燃氣等使用標準。五是向租戶提供投訴維權的渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機制，包括從業(yè)機構、行業(yè)協(xié)會、政府服務熱線和街道、社區(qū)等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

　租賃住房供給層面，目前租賃房源的存量盤活與增量供給已在有序推進。存量盤活層面，推動閑置資產(chǎn)利用，推動“商改租、工改租”來盤活存量資產(chǎn)；增量供給層面，全國多個城市推出自持租賃住房項目以及集體土地租賃住房項目，房企及運營企業(yè)積極參與，旨在增加租賃型社區(qū)房源的供給，緩解供需矛盾。在未來，租賃房仍將以盤活存量為主，新增政策性租賃住房為輔。主要原因包括以下幾個方面：一是盤活存量是提升租賃房源供給最快速有效的方式。目前我國住房已經(jīng)突破戶均一套，目前居民面臨的住房問題主要是結構問題而不是總量問題，大城市總體房源量充足，只是存在一定的結構錯配；二是盤活存量更有利于實現(xiàn)職住平衡。在租賃市場，新增的集體租賃用地及自持性租賃地塊也大部分分布在郊區(qū)或五環(huán)以外，實現(xiàn)職住平衡有一定難度，盤活現(xiàn)有存量是實現(xiàn)職住平衡的最佳方式；三是新增的自持性租賃住房和集體土地租賃住房增量空間有限，未來也很難成為租賃房源供給的主力。預計未來可能形成新增租賃住房、存量更新改造、閑置房源流通三類房源總量比例 2:2:6 的格局。

　 租賃市場賦權層面，其中“賦權”是指居民享受基本公共服務的各項權利。“社會福利”和“子女教育機會”成為租房者最為相關的兩項權利。我國現(xiàn)有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鉤，由于不同城市的社會福利及保障差異較大，租賃市場賦權，就是要給予租賃群體市民化待遇，與買房一道平等地享受城市公共服務。2016 年，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務”。2017 年 7 月，九部委發(fā)布的政策文件再次提出，“承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務”。廣州市《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》率先提出“租購同權”概念，目的就是為了實現(xiàn)上述要求。廣州提出“租購同權”的號召之后，青島、長沙、鄭州等城市相繼出臺相應的政策推動租賃市場快速發(fā)展。從子女教育、稅收、落戶權利等方面，旨在推動“租購同權”的逐漸落地。各地的做法是，打通租房與戶籍制度（居住證）的通道。首先，降低落戶的條件；第二，增加居住證的通道；第三，讓租房行為與獲得居住證或戶籍關聯(lián)起來。隨著“租賃市場賦權”的推進，不同城市依然存在著幾方面的問題：一是戶口落在業(yè)主房屋上遭到房東的抵觸，雖然部分城市放開了租房條件，但“需要征得業(yè)主同意”的門檻有一定難度；二是子女教育權利未實現(xiàn)結果平等。雖然政策放開了承租人子女入學教育的權利，但由于優(yōu)先順序不同，承租人子女依然未能增加與房屋產(chǎn)權人子女享有同等的入學的機會。由于“租購同權”涉及到子女教育、醫(yī)療、就業(yè)等多個公共權利，也就需要一系列細化的政策支撐，包括管理規(guī)范、租客權益、金融稅收、租賃平臺監(jiān)管等多方面。因此，應加強多部門合力作用，推動“租購同權”落地。

　【新路子】—貝殼研究院首席市場分析師 許小樂 “無論是保住就業(yè)民生、實現(xiàn)脫貧目標,還是防范化解風險,都要有經(jīng)濟增長支撐,穩(wěn)定經(jīng)濟運

　 行事關全局.要用改革開放辦法,穩(wěn)就業(yè)、保民生、促消費,拉動市場、穩(wěn)定增長,走出一條有效應對沖擊、實現(xiàn)良性循環(huán)的新路子。” 政府工作報告明確提出，要用改革開放的辦法實現(xiàn)穩(wěn)定增長，走出一條有效應對沖擊、實現(xiàn)良性循環(huán)的新路子。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這否定了過去大水漫灌維持表面增長的老路，更強調(diào)有效性和可持續(xù)性。當前我國經(jīng)濟總體上并非短缺經(jīng)濟，靠貨幣刺激可能帶來重復、低效投資和資產(chǎn)價格泡沫化，并不能提高經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力，無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級和技術創(chuàng)新。因此，用改革的方式，加快要素市場化改革，提升對技術創(chuàng)新的支持，才能夠實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

　【直達實體】—貝殼研究院首席市場分析師 許小樂 “穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度.綜合運用降準降息、再貸款等手段,引導廣義貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，務必推動企業(yè)便利獲得貸款,推動利率持續(xù)下行。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，國家為了應對疫情沖擊，采用降準降息等手段降低利率，支持企業(yè)復蘇，明確要求今年的貨幣供應量和社融規(guī)模增速明顯超過去年。這意味著未來金融環(huán)境會繼續(xù)保持寬松。但在過去的實踐中，部分資金流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)領域，未能直接發(fā)揮對實體經(jīng)濟的支持作用，導致部分城市資產(chǎn)價格上漲。此次特別強調(diào)創(chuàng)新直達實體經(jīng)濟的貨幣政策工具，是對資金流向的糾偏，未來會進一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用。這些舉措將保證房價不會因為流動性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

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