洛陽(yáng)某商鋪部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
發(fā)布時(shí)間:2020-10-04 來(lái)源: 思想?yún)R報(bào) 點(diǎn)擊： 
洛陽(yáng)九都銀座商鋪部分市場(chǎng)視察陳訴
目
錄
視察說(shuō)明
一、本物業(yè)區(qū)域視察陳訴
1、本地塊狀況 2、本地塊周邊景觀 3、本地塊主要交通干道 4、本地塊交通條件 5、本地塊生活配套設(shè)施 二、本物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)視察陳訴 三、本物業(yè)目標(biāo)客戶需求視察研究陳訴
�。�1）
目標(biāo)客戶人群特征闡發(fā)
�。�2）
主體部分 ——在本案購(gòu)房的可能性 ——籌劃購(gòu)房面積 ——本區(qū)域商鋪的理想銷(xiāo)售單價(jià)和總價(jià) ——消費(fèi)者最為滿意的商鋪 四、本物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)起陳訴 五、本物業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)問(wèn)題預(yù)測(cè)陳訴
視察說(shuō)明
視察目的：（1）掌握洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀狀況； （2）重點(diǎn)掌握洛陽(yáng)市商鋪市場(chǎng)的生長(zhǎng)狀況； （3）掌握洛陽(yáng)房地產(chǎn)商鋪消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)； （4）為本案準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)方案提供參考依據(jù) ； 視察執(zhí)行情況如下：
視察時(shí)間：2002 年 4 月 2 日至 2002 年 4 月 6 日 視察人員：信證公司 4 人
視察方法：在信證公司原來(lái)掌握洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)資料的底子，又進(jìn)行了本 次視察行動(dòng)，經(jīng)過(guò)踏街記錄、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案視察、商鋪視察、客戶問(wèn)卷征詢進(jìn)行 系統(tǒng)視察。
視察內(nèi)容：地塊狀況，周邊配套狀況，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)狀況，潛在客戶需求狀況及客戶人群特征闡發(fā)。
調(diào)研東西：（1）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)視察東西：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)售樓部銷(xiāo)售人員 （2）商鋪部分目標(biāo)客戶需求狀況研究：上海市場(chǎng)部分商戶、廣州市場(chǎng)部分商戶、時(shí)代廣場(chǎng)部分業(yè)主。
樣本量：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：5 個(gè)
通過(guò)本次調(diào)研，我們獲取了本案前期營(yíng)銷(xiāo)事情所需要的第一手資料，為本案的市場(chǎng)定位及市場(chǎng)推廣提供了可靠的參考資料。
憑據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)研情況，下面分別就區(qū)域狀況、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案特征、消費(fèi)者需求情況做出具體闡發(fā)，并對(duì)本案開(kāi)發(fā)提出公道化發(fā)起。
第一部分：本物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)視察陳訴
�。ㄒ唬┑貕K闡發(fā)
1 1 、地塊狀況
�。�1）
位置：位于洛陽(yáng)市澗西區(qū)牡丹廣場(chǎng)四周，安徽路以北，太原路以西，廣州東路以東。
�。�2）
面積：項(xiàng)目占地約 14 畝，東西長(zhǎng)約 130 米，南北長(zhǎng)約 90 米。
�。�3）
地形：呈不規(guī)矩“口”字狀，部分舊住宅及臨街門(mén)面正在拆遷中。
2 2 、地塊周邊狀況
（1）西側(cè)狀況：
西面為洛陽(yáng)首座產(chǎn)權(quán)式酒店——雅安名城。
�。�2）東側(cè)狀況：
東面為太原路，多層、公房、新商品房并與洛銅團(tuán)體小學(xué)正對(duì)。
�。�3）南側(cè)狀況：
南面為安徽路，多為舊式多層住宅。
�。�4）北側(cè)狀況：
北面為潤(rùn)峰團(tuán)體工地，待建商鋪、高層、小高層，目前圍墻已建好。
區(qū)域闡發(fā)：
1、本案臨近洛陽(yáng)市區(qū)最大的綠地——牡丹廣場(chǎng)。
2、學(xué)校眾多，人文情況良好。
3、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮，商業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利。
每年在“牡丹花會(huì)”期間舉行的經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，設(shè)在本案四周的“科貿(mào)中心”，與會(huì)代表及重大外事運(yùn)動(dòng)均被擺設(shè)在本案緊鄰的新友誼大酒店、友誼賓館、牡丹城賓館和洛陽(yáng)大酒店，商業(yè)氣氛較濃，已具備洛陽(yáng) CBD 的雛形。
3 3 、主要 門(mén)路與交通 ：
本案位于澗西區(qū)黃金地段，兩大主干道景華路和西苑路，與延安路相連直貫東西，與南昌路相連直達(dá)南北。
�。�1 1 ）、東西主干道 —— 景華路
本案處于景華路南側(cè)，是洛陽(yáng)較為繁華的商業(yè)街之一。
（2 2 ）、東西主干道 —— 西苑路
西苑路為雙向兩車(chē)道，是連接澗西區(qū)東西區(qū)域的主干道之一。
�。�3 3 ）、南北之要沖 —— 太原路
本案緊鄰太原路，是連接景華路與西苑路的主干道之一。
�。�4 4 ）、南北之紐帶 —— 廣州路
本案臨近廣州路，向南可直達(dá)牡丹廣場(chǎng)。
3 3 、地塊優(yōu)劣勢(shì)闡發(fā)：
優(yōu)勢(shì)
1 1、 、 本地塊靠近廣州市場(chǎng)，位于繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚。
2 2、 、 本地塊靠近市區(qū)主干道景華路和西苑路，收支方便。
3 3、 、 本地塊周邊金融設(shè)施、餐飲業(yè)、三星級(jí)賓館較多，配套齊全。
4 4、 、 本地塊靠近牡丹廣場(chǎng)，所在區(qū)域綠化狀況優(yōu)越。
�。�、 本地塊位于洛陽(yáng)市ＣＢＤ，具有得天獨(dú)厚的商務(wù)情況。
劣勢(shì)：
1、臨近門(mén)路不敷寬敞，路況較差，影響樓盤(pán)形象。
2、 地塊范圍較小，不易籌劃。
3、緊鄰兩大待建樓盤(pán)，有潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅。
二、區(qū)域市場(chǎng)闡發(fā)及配套視察
1 1、 、 區(qū)域表面
●人氣旺盛 本地塊位于人口相對(duì)會(huì)合的澗西區(qū)，人氣旺盛。
●區(qū)域生長(zhǎng)潛力大 澗西區(qū)南鄰洛陽(yáng)市高新技能開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域市場(chǎng)前景遼闊。
●商業(yè)設(shè)施齊全 本區(qū)周?chē)笮蜕虉?chǎng)、百貨大樓、三星級(jí)賓館、酒店較多，主要有廣州市場(chǎng)百貨大樓、紡織品大樓；另外，另有新友誼大酒店、牡丹城賓館、天鷹大酒店等。
●良好的休閑情況 本案周邊區(qū)域大面積綠化帶有三個(gè)：牡丹公園、牡丹廣場(chǎng)、西苑公園，具有良好的休閑情況。
二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)視察陳訴
因本案修建形式中有商鋪部分，因此在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)視察中將重點(diǎn)對(duì)洛陽(yáng)市已建、待建的商鋪進(jìn)行詳細(xì)視察，具體樓盤(pán)有：雅安名城、潤(rùn)峰時(shí)代廣場(chǎng)、廣百商住樓、廣建大廈、天潤(rùn)商務(wù)大廈等，具體情況如下：
個(gè)案闡發(fā)表一
一、
具體闡發(fā)
案名 雅安名城
主力面積 137 平方米 開(kāi)發(fā)商 新龍安房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
修建氣勢(shì)派頭
歐式 工職位置
廣州市場(chǎng)百貨樓南側(cè)
工程進(jìn)度
處于打地基階段
按揭情況 七成三十年
商鋪銷(xiāo)售均價(jià)
6000 元/平方米 籌劃棟數(shù)
2 棟， 公寓銷(xiāo)售均價(jià) 2300 元/平方米
售房部位置
雅香樓臨安徽路 修建類(lèi)型
高層 售樓電話
4918888、4917777
設(shè)計(jì)層數(shù)
26
商鋪漫衍 １—２層
二、
綜合闡發(fā)
物業(yè)闡發(fā)：
? 面積闡發(fā)：
商鋪銷(xiāo)售面積未確定 ? 代價(jià)闡發(fā)：
商鋪銷(xiāo)售代價(jià)暫定為 12000 元/平方米，含上下兩層。
? 外立面闡發(fā)：
外立面為歐式氣勢(shì)派頭，修建形式為點(diǎn)式結(jié)構(gòu) 。
? 位置闡發(fā)：
�。�1）位于廣州市場(chǎng)百貨樓南側(cè)，臨近安徽路。
�。�2）周邊區(qū)域待建項(xiàng)目較多，易形成較為猛烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
銷(xiāo)售事情闡發(fā)：
? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝：
�。�1）售房部為雅香樓內(nèi)臨安徽路一部分門(mén)面，門(mén)頭較小，不能有效吸引客戶。
（2）售房部特別無(wú)引導(dǎo)旗與告白牌，外圍包裝缺乏。
�。�3）售房部面積較小，內(nèi)部裝修一般，無(wú)法突出樓盤(pán)形象。
（4）宣傳資料（樓書(shū)、單片）沒(méi)有，無(wú)法形成有效的視覺(jué)宣傳
。
�。�1）
銷(xiāo)售人員無(wú)統(tǒng)一著裝，對(duì)本物業(yè)了解不敷，歡迎水平較差。
? 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：
工地四周無(wú)美化圍墻，無(wú)宣傳牌。
工地內(nèi)部較雜亂無(wú)施工指示牌。
? 銷(xiāo)售水平：
銷(xiāo)售人員無(wú) SP 配合，解說(shuō)無(wú)序次，在此方面并未得到有效培訓(xùn)。部分售樓代表事情期間在歡迎區(qū)閑聊，客戶進(jìn)門(mén)歡迎不主動(dòng)，影響客戶看房情緒。
? 銷(xiāo)售戰(zhàn)略：
�。�1）
在洛陽(yáng)首先推生產(chǎn)權(quán)式酒店，為樓盤(pán)的突出賣(mài)點(diǎn)之一； （2）
優(yōu)越的地理位置及采取的市場(chǎng)補(bǔ)缺者營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，也是本樓盤(pán)的特色之一；
�。�3）
以戶外告白突出樓盤(pán)形象。
教導(dǎo)與借鑒：
1、在開(kāi)發(fā)中僅靠地段打造精品樓盤(pán)，對(duì)樓盤(pán)的籌劃設(shè)計(jì)重視不敷。
2、樓盤(pán)的宣傳與包裝無(wú)連續(xù)性。
3、應(yīng)創(chuàng)建銷(xiāo)售憑據(jù)地，擴(kuò)巨細(xì)區(qū)知名度及美譽(yù)度。
4、工程進(jìn)度與策劃執(zhí)行遲鈍，影響了銷(xiāo)售力度。
個(gè)案闡發(fā)表（二）
一、具體闡發(fā)
案名
廣建大廈 占地面積
15000 平方米 開(kāi)發(fā)商 洛陽(yáng)廣建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
修建類(lèi)型
高層 工職位置 王城路與凱旋西路交錯(cuò)口
工程進(jìn)度 現(xiàn)房發(fā)售 銷(xiāo)售率
95%
商鋪漫衍
�。�——２層
銷(xiāo)售形式
分區(qū)銷(xiāo)售 公然日期
2000 年 10 月 主力面積
19.31 平方米 交房日期
2001 年 5 月 銷(xiāo)售均價(jià)
2800 元/平方米 物業(yè)治理費(fèi)
未定 占地面積
15000 平方米 修建面積
0 10000 平方米
綜合闡發(fā)
物業(yè)闡發(fā)：
? 戶型闡發(fā)：框架結(jié)構(gòu)自由離開(kāi)。
? 代價(jià)闡發(fā)：
一層為 10000 元/平方米，二層為 3500 元/平方米，三層以上為 2800 元/平方米 ? 現(xiàn)狀闡發(fā)：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面已成，正處于內(nèi)部設(shè)施安裝階段 ? 客戶闡發(fā)：底層為建行購(gòu)買(mǎi)。
銷(xiāo)售事情闡發(fā)：
1、 建行定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此無(wú)售樓部。
2、 工地包裝：工地凌亂，無(wú)指示牌，無(wú)看房通道。圍墻包裝簡(jiǎn)單，無(wú)本性。
3、 樓書(shū)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，但配有整層尺寸圖。
銷(xiāo)售水平：銷(xiāo)售人員事情積極性不高，治理松散專(zhuān)業(yè)水平低。
教導(dǎo)與借鑒：
1 1、 、 銷(xiāo)售人員缺乏專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)，影響了樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
2 2、 、 工地包裝無(wú)法體現(xiàn)本案的定位，有損樓盤(pán)的整體形象。
個(gè)案闡發(fā)表（
三）
一、
具體闡發(fā)
案名
潤(rùn)峰時(shí)代廣場(chǎng)（暫定名）
修建氣勢(shì)派頭
現(xiàn)代修建氣勢(shì)派頭 開(kāi)發(fā)商
洛陽(yáng)潤(rùn)峰團(tuán)體有限公司
修建類(lèi)型 小高層、高層 工職位置
景華路與太原路交錯(cuò)西南角
交房日期 待定
商鋪漫衍 １ —— ３層（高層）
籌劃 ２棟高層、３棟小高層
二、綜合闡發(fā)
物業(yè)闡發(fā)：
該公司目前正在做市場(chǎng)視察匯總，開(kāi)端確定為一梯六戶。具體面積、戶型、代價(jià)尚未確定。外立面可能采取歐洲氣勢(shì)派頭與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合。
位置闡發(fā)：（1）位置突出，位于中心地帶，交通便利。
（2）鄰近牡丹廣場(chǎng)，又屬澗西商圈領(lǐng)域，容積率會(huì)提高； （3）屬政府形象工程，工程進(jìn)度會(huì)加快。
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部擬建在景華路與廣百東側(cè)，設(shè)計(jì)裝修方案正在討論。
工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：
（1）工地四周?chē)鷫σ炎銎髽I(yè)品牌宣傳； （2）工地內(nèi)部舊房已拆遷完畢。
�。�3）圍墻與內(nèi)部整潔、潔凈。
銷(xiāo)售戰(zhàn)略：該樓盤(pán)欲建成洛陽(yáng)精品商住樓，目前，策劃和定位正在緊密運(yùn)行。由于 已樂(lè)成運(yùn)作了“潤(rùn)峰購(gòu)物廣場(chǎng)”，其廣州市場(chǎng)的項(xiàng)目也會(huì)越發(fā)理性。
教導(dǎo)與借鑒：
1、在前期設(shè)計(jì)中精心細(xì)致，欲打造精品樓盤(pán)，應(yīng)注重籌劃設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性和綠化比例。
2、只注重品牌宣傳，無(wú)品質(zhì)定位。
3、前期的客戶積聚應(yīng)加以利用。
個(gè)案闡發(fā)表（四）
一、具體闡發(fā)
案名
廣百西商住 修建氣勢(shì)派頭
現(xiàn)代 開(kāi)發(fā)商
鴻昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
修建類(lèi)型
多層 工職位置 澗西區(qū)廣州市場(chǎng)百貨樓西
交房日期 1 2001 年 年 9 9 月
本期修建面積
約 5 萬(wàn)平方米 總占地面積
2000 平方米 商鋪漫衍
�。�——２層 本期棟數(shù)
2 棟 主力面積
30——５０平方米 售樓電話
4884669 銷(xiāo)售均價(jià) 5500 元/平方米
二、綜合闡發(fā)
? 面積闡發(fā)：
20—50 平方米的商鋪已售完，現(xiàn)余一套 200 平方米的商鋪待售。
? 外立面闡發(fā)：
點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，防盜網(wǎng)出墻面，顯得雜亂。
代價(jià)闡發(fā)：最高價(jià) 7000 元/平方米，代價(jià)定位公道。
樓盤(pán)客戶：四周私營(yíng)業(yè)主、原拆遷戶部分業(yè)主。
銷(xiāo)售事情闡發(fā)：
銷(xiāo)售水平：
現(xiàn)場(chǎng)治理欠缺，但位置突出，又是政府干涉工程，因而銷(xiāo)售狀況良好。
銷(xiāo)售戰(zhàn)略：原籌劃“雅安名城”地塊為綠地和地下停車(chē)場(chǎng)，以綠地為主賣(mài)點(diǎn)，以黃金旺鋪為訴求主題，銷(xiāo)售均價(jià)為 5500 元/平方米，現(xiàn)僅余一個(gè)商鋪，約 200平方米待售。
教導(dǎo)與借鑒：
1、以虛擬“綠地”為賣(mài)點(diǎn)，有虛假之嫌。
2、黃金地段，盡管代價(jià)偏高，不乏投資和購(gòu)買(mǎi)的客戶。
3、定位準(zhǔn)確、入市時(shí)機(jī)較好。
個(gè)案闡發(fā)表（五）
一、具體闡發(fā)
案名
天潤(rùn)商務(wù)大廈 修建氣勢(shì)派頭
㎡現(xiàn)代 開(kāi)發(fā)商
河南恒星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
修建類(lèi)型
多層
工職位置
澗西區(qū)景華路三醫(yī)院西
交房日期
2 2002 年 年 9 9 月
本期修建面積
17000 平方米 商鋪漫衍
１——２層 商鋪代價(jià) 4１００元/平方米 售樓電話
4813777 本期棟數(shù)
4 棟 配套設(shè)施 停車(chē)場(chǎng)、商務(wù)中心等
二、綜合闡發(fā)
面積闡發(fā)：每層 148 平方米，可自由支解，適合整層購(gòu)買(mǎi)。
位置闡發(fā)：本區(qū)域?yàn)辄S金旺鋪，周邊無(wú)特色樓盤(pán)，交通便利。
客戶闡發(fā)：主要是四周私營(yíng)業(yè)主。
銷(xiāo)售事情闡發(fā)：
樓盤(pán)無(wú)包裝，宣傳力度不敷，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水平欠缺，樓盤(pán)整體銷(xiāo)售不理想。
售房部包裝：
過(guò)于大略，無(wú)法展示其商鋪優(yōu)勢(shì)。
工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：工地?zé)o明顯指示，通道過(guò)于擁擠，圍墻包裝簡(jiǎn)單，沒(méi)有本性。
樓書(shū)簡(jiǎn)單，文字內(nèi)容過(guò)多，尺寸過(guò)小，與樓盤(pán)形象不符。
銷(xiāo)售水平：銷(xiāo)售人員積極性不高，人數(shù)過(guò)少，打扮不統(tǒng)一，專(zhuān)業(yè)水平欠缺。
銷(xiāo)售戰(zhàn)略：
以亦商亦住為推廣主題。
教導(dǎo)與借鑒：
�。�、 工地、售樓部的包裝與樓盤(pán)定位不符。
２、 銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)水平不敷。
�。�、 告白宣傳力度不敷，影響銷(xiāo)售。
競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總體闡發(fā) 以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)闡發(fā)可總結(jié)如下：
１、位置較佳。
上述樓盤(pán)均處于交通便利位置，商業(yè)氣氛濃厚，因而底層１——２層作為商業(yè)用房。
２、以出售為主。
以出售形式盡快回籠資金。
�。场⒕鶅r(jià)在４０００——６０００元／平方米之間。
此價(jià)位空間適應(yīng)市場(chǎng)需求。
�。�、付款方法以銀行按揭為主。
除廣百西商鋪為一次性付款外，其余為五成３０年銀行按揭，以減輕客戶經(jīng)商用款壓力，利于銷(xiāo)售。
５、多數(shù)商鋪結(jié)構(gòu)靈活，可自由支解。
自由支解的結(jié)構(gòu)便于客戶靈活選擇商鋪面積。
�。丁N(xiāo)售情況較好。
由于位置佳、代價(jià)適中，商鋪銷(xiāo)售情況較好。
三、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)研究
視察說(shuō)明
本次商鋪消費(fèi)市場(chǎng)視察，具體情況如下：
�。�
視察目的：（1）掌握洛陽(yáng)市高層、小高層住宅的消費(fèi)狀況； （2）掌握本案的開(kāi)發(fā)潛力及消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域商鋪的具體要求情況 視察要領(lǐng)：
調(diào)盤(pán)問(wèn)卷形式，打仗式面訪
抽樣要領(lǐng)：隨機(jī)配額抽樣與重點(diǎn)抽樣交錯(cuò)運(yùn)用 視察時(shí)間：2002 年 4 月 2 日——4 月 6 日 數(shù)據(jù)闡發(fā)要領(lǐng)：運(yùn)用 SPSS、ACCESS、EXCEL 等相關(guān)軟件，對(duì)視察數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯、相關(guān)、聚類(lèi)闡發(fā)。
商業(yè)部分消費(fèi)者市場(chǎng)研究 配景資料 1、性別
男58.49%女41.51%
? 本次視察男女性別比例分別為：男性占 58.49%，女性占 41.51%。
? 以上數(shù)據(jù)與本次抽樣要求（隨機(jī)抽樣與重點(diǎn)抽樣交錯(cuò)運(yùn)用）有一定的干系，從底子上包管了本次視察目標(biāo)人群的全面性。
2 所從事行業(yè)
28%24%11%9%6%3%5%2%4%3%5%0%5%10%15%20%25%30%服裝化妝品床上用品文化體育用品辦公用品醫(yī)藥珠寶鉆石婚紗攝影包箱小商品其它
? 從參加本次視察受訪客戶從事的行業(yè)中，打扮行業(yè)最多，占 28%；扮裝品次之，占 24%；床上用品占11%；其它行業(yè)所占比例均不敷 10 個(gè)百分點(diǎn)，其中文化體育用品占 9%，辦公用品占 6%，珠寶鉆石占5%。
? 從受訪者的行業(yè)漫衍中，我們不難發(fā)明，本次視察東西具有較強(qiáng)的代表性。
3、年齡：
1.89%5.64%32.94%38.32%9.43%1.89%1.89%0% 10% 20% 30% 40% 50%25歲以下25-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲50歲以上
? 受訪東西的年齡漫衍情況為：36-40 歲之間的人群最多，占總樣本的 32.94%；其次是 31-35 歲之間的人群，有 38.32%； 41 歲以上占 13.21%，25-30歲之間的占 5.32%。25 歲以下的僅有 1.89 個(gè)百分點(diǎn)。
4 家庭月平均收入：
? 由于本次受訪者多為個(gè)別商戶，在提及家庭月平均收入時(shí)，他們大多反應(yīng)影響收入的不確定因素太多，無(wú)法確定具體收入。
? 視察數(shù)據(jù)顯示：5001-6000 元之間的家庭占 36.66%；其次是收入在 4001-5000元之間的家庭，占總樣本的 23.21%；3001-4000 元之間的占 12.64%；收入在6001-7000 元之間的有 9.43%。7000 元以上家庭有 3.78 個(gè)百分點(diǎn)。
�。ǘ┲黧w部分 1、在廣州市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商鋪的可能性：
一定會(huì)買(mǎi)5.66%可能不會(huì)買(mǎi)11.32%一定不會(huì)買(mǎi)3.77%不確定22.64%可能會(huì)買(mǎi)56.61%
? 消費(fèi)者在廣州市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商鋪的可能性中，有半數(shù)（56.61%）以上的受訪者體現(xiàn)可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)； ? 不能確定是否會(huì)買(mǎi)占 22.64%； ? 可能不會(huì)購(gòu)買(mǎi)的占 11.32%； ? 一定會(huì)買(mǎi)的占 5.65%；一定不會(huì)買(mǎi)的占 3.77%。
? 本案優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，使其商機(jī)無(wú)限。如果在樓盤(pán)前期就導(dǎo)入先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)模式，陪襯其商業(yè)氣氛，會(huì)取得更好的效果。
2、需要的商鋪面積：
47.17%22.64%3.77%5.66%7.55%1.89%11.32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20-30平米31-40平米41-50平米51-60平米61-70平米71-80平米81-100平米
? 對(duì)商鋪面積的需求排在前三位的是：20-30 平方米，占 47.17%；31-40 平方米，占 22.64%；81-100 平方米，占 11.32%。
? 從洛陽(yáng)市上海市場(chǎng)的潤(rùn)峰購(gòu)物中心、女人街、上海百貨等熱銷(xiāo)、出租面積看，20 平方米左右的商鋪具有較強(qiáng)的市場(chǎng)潛力和生長(zhǎng)空間。
3、公道的商鋪單價(jià)：
3.40%14.53%11.43%14.43%15.66%30.89%9.66%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%3500-4000元/平米4001-4200元/平米4201-4500元/平米4501-4800元/平米5001-5500元/平米5501-6000元/平米6000元以上/平米
? 商鋪的銷(xiāo)售代價(jià)是多重因素綜相助用的結(jié)果，在對(duì)本案的視察中，認(rèn)為 5501-6000 元/平方米的占
30.89%；其次是；5001-5500 元/平方米的占15.66%，4501-4800 元/平方米的有 14.43 個(gè)百分點(diǎn)；4201-4500 元/平方米的占 11.43%；4001-4200元/平方米的占 14.53%；6000 元以上/平方米的受訪者占 9.66%。認(rèn)為 3500-4000 元/平方米為公道代價(jià)的僅有 3.40%；
? 從消費(fèi)者能擔(dān)當(dāng)?shù)纳啼亞蝺r(jià)看，本案有著難得的生長(zhǎng)空間。
4、能擔(dān)當(dāng)?shù)纳啼伩們r(jià)是 5.30%17.74%17.55%19.89%14.43%3.77%9.43%1.89%0%5%10%15%20%25%10萬(wàn)元以下11-20萬(wàn)元21-23萬(wàn)元24-27萬(wàn)元28-30萬(wàn)元30-35萬(wàn)元36-40萬(wàn)元45萬(wàn)元以上
能擔(dān)當(dāng)?shù)纳啼伩們r(jià)中：
? 28-30 萬(wàn)所占比例最高，為 19.89%； ? 其次是 11-20 萬(wàn)元的占 17.74%； ? 21-23 萬(wàn)總價(jià)的受訪者有 14.43%； ? 能擔(dān)當(dāng) 24-27 萬(wàn)元商鋪總價(jià)的占 17.55%。
? 30-35 萬(wàn)占 9.43%； ? 45 萬(wàn)元總價(jià)的占 1.89 個(gè)百分點(diǎn)。
5、消費(fèi)者有關(guān)對(duì)商鋪籌劃描述的態(tài)度：
? 體現(xiàn)支持
頻數(shù) 比率 商鋪要具有文化氣氛 40 33.06% 有旅行、旅游的綜合成果 23 19.01% 具有良好的透氣性 39 32.23% 臨街部分上下兩層領(lǐng)悟 19 15.70% ? 無(wú)所謂
頻數(shù) 比率 商鋪要具有文化氣氛 10 16.39% 有旅行、旅游的綜合成果 28 45.90% 具有良好的透氣性 10 16.39% 臨街部分上下兩層領(lǐng)悟 13 21.31% ? 不支持
頻數(shù) 比率 商鋪要具有文化氣氛 3 5.66%
有旅行、旅游的綜合成果 3 5.66% 具有良好的透氣性 2 3.77% 臨街部分上下兩層領(lǐng)悟 19 35.85% 本題為復(fù)選題，總參選人數(shù)為 53 位 從以上三個(gè)表格的橫比與縱比中我們可以看出：
? 對(duì)商鋪要具有文化氣氛的支持率最高，占 33.06%；其次是有良好的透氣性，占 32.23%；
? 體現(xiàn)無(wú)所謂的比例中，有旅行、旅游的綜合成果最高，占 45.90%，其次是商鋪的文化氣氛和透氣性，各占 16.39%； ? 體現(xiàn)阻擋的比例中，臨街部分上下兩層領(lǐng)悟最高，占 35.85%。
6、購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要用途（本題為復(fù)選題，總參選人數(shù)為 53 位）：
? 在廣州市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要用途中，投資（57.74%）
所占比例略高于自用（47.92%）； ? 另有 5.66%的受訪者認(rèn)為二者均有可能，具體哪一種更好，要看以后形勢(shì)的生長(zhǎng)。
7、比力滿意的商鋪：
14%7%6%7%21%13%32%0%5%10%15%20%25%30%35%潤(rùn)峰購(gòu)物中心女人街美侖百貨上海百貨廣州市場(chǎng)洛陽(yáng)百貨大樓沒(méi)有滿意商鋪
? 在對(duì)洛陽(yáng)市消費(fèi)者比力滿意商鋪的視察中，有三成受訪者
認(rèn)為沒(méi)有真正滿意的； ? 有二成多的受訪者對(duì)上海市場(chǎng)比力滿意，其中提及率較高的是潤(rùn)峰購(gòu)物中心、女人街、美侖百貨、上海百貨；他們認(rèn)為上海市場(chǎng)商業(yè)氣氛較好，交通相比擬力方便； ? 對(duì)廣州市場(chǎng)、洛陽(yáng)百貨大樓、時(shí)代廣場(chǎng)比力滿意的占 36%，他們認(rèn)為這里客流量較大，消費(fèi)水平較高，市場(chǎng)生長(zhǎng)前景良好。
商鋪部分總結(jié)
1、目標(biāo)客戶人群特征：年齡在 35-40 歲之間，從事商業(yè)或樂(lè)意商鋪投資的有錢(qián)階層； 2、購(gòu)買(mǎi)本案商鋪的可能性：有近六的受訪者體現(xiàn)可能購(gòu)買(mǎi)，不能確定的占 22.64%； 3、需要商鋪的面積：20-40 平方米，尤其是 20 平方米左右的面積擔(dān)當(dāng)率最高，另外面積在 81-100 平方米的占 11.32%； 4、能擔(dān)當(dāng)?shù)膯蝺r(jià)與總價(jià)：目標(biāo)客戶能擔(dān)當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售單價(jià)為 6000 元左右/平方米，總價(jià)款在 25 萬(wàn)元左右； 5、對(duì)商鋪有關(guān)看法的看法：商鋪具有文化氣氛和商鋪要具有良好的透氣性支持率最高，消費(fèi)者對(duì)商鋪要具有旅行、旅游的綜合成果持無(wú)所謂態(tài)度的比重較大。
6、購(gòu)買(mǎi)商鋪的用途：投資的超過(guò)自用 10 個(gè)百點(diǎn)；
7、比力滿意的商鋪：上海市場(chǎng)占二成，36%的消費(fèi)者對(duì)廣州市場(chǎng)較為滿意，另有三成體現(xiàn)目前沒(méi)有自己滿意的商鋪。
從以上數(shù)據(jù)看：廣州市場(chǎng)商鋪的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景良好。在實(shí)際操縱中，我們要緊抓消費(fèi)者的需求狀況，結(jié)合本案優(yōu)越的地理位置，成熟的商業(yè)氣氛，從前期導(dǎo)入先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)模式，陪襯其良好的升值、生長(zhǎng)空間，使其成為洛陽(yáng)的黃金旺鋪。
四、本物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)起陳訴
經(jīng)過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目從區(qū)域特征、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和周邊樓盤(pán)以及受訪者的研究與闡發(fā)，作為本項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)，一定要充實(shí)掌握目標(biāo)市場(chǎng)，本著引導(dǎo)消費(fèi)，適度投資，理性購(gòu)物的消費(fèi)原則，要站在一定高度對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面掌握。
從樓盤(pán)的前期市場(chǎng)定位到營(yíng)銷(xiāo)治理都要作到：在創(chuàng)新中求生長(zhǎng)，在生長(zhǎng)運(yùn)作中求增值。
信證公司在定性闡發(fā)的底子上，結(jié)合以上的定量闡發(fā)，認(rèn)為：
1、 本案交通便利。
2、 客戶對(duì)此地理位置認(rèn)知水平高。
3、 客戶能理性投資。
4、 本區(qū)域無(wú)高等商場(chǎng)和購(gòu)物中心。
5、 客戶對(duì)商鋪面積需求以小面積為主。
發(fā)起本案：
�。ㄒ唬�、產(chǎn)物方面
1. 面積要小，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)，采取框架結(jié)構(gòu)，可任意支解。
2. 外立面應(yīng)設(shè)計(jì)新穎、不俗套。
3. 配套要全，應(yīng)配有車(chē)位。
4. 店肆景致優(yōu)美、簡(jiǎn)便明快。
�。ǘ┌b方面：
1. 商業(yè)樓應(yīng)與周邊商業(yè)氣氛相符，突出商業(yè)品位。
2. 以增值為宣傳主題，彰業(yè)尊貴商鋪。
3. 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)與銷(xiāo)售人員協(xié)調(diào)一致，辦事一流。
4. 一流公司企業(yè)形象，突出精品樓盤(pán)品質(zhì)。
（三）銷(xiāo)售推廣方面：
�。薄� 以黃金旺鋪為主題，強(qiáng)化辦事意識(shí)。
�。�、 突出商鋪的包裝，尋求消費(fèi)者共鳴。
�。场� 引入全新理念，增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)手段。
�。�、 提倡整合營(yíng)銷(xiāo)，彰顯“銀座”魅力。
五、本物業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)問(wèn)題預(yù)測(cè)陳訴
1. 代價(jià)抗性
（1）
由于本案身處商業(yè)旺鋪，地價(jià)偏高，使部分消費(fèi)者難以擔(dān)當(dāng)。
�。�2）
本地塊在市民中認(rèn)知度高，會(huì)部分客戶造成高利潤(rùn)的假象，影響銷(xiāo)售。
上述兩種想法都市嚴(yán)重影響樓盤(pán)銷(xiāo)售。因此本案要給客戶留有一定的增值空間，提升樓盤(pán)品質(zhì)。
2. 工程進(jìn)度
樓盤(pán)在銷(xiāo)售歷程中可能會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售與工程進(jìn)度脫節(jié)的情況。即工程進(jìn)度跟不上銷(xiāo)售進(jìn)度，會(huì)造成：
（2）
營(yíng)銷(xiāo)事情中的宣傳無(wú)支撐點(diǎn)、無(wú)新意、說(shuō)服不了客戶，維持不了客戶置業(yè)
投資的豪情。
（3）
客戶對(duì)公司實(shí)力產(chǎn)生猜疑，擔(dān)心公司能否按標(biāo)準(zhǔn)交房，影響銷(xiāo)售。
（4）
客戶在施工期間寓目其他樓盤(pán)，產(chǎn)生信念動(dòng)搖。
因此，本樓盤(pán)要一手抓銷(xiāo)售一手搞建立，讓工程為銷(xiāo)售服 務(wù)。
3. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)包裝重視水平
在銷(xiāo)售中，很容易產(chǎn)生輕視現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)象。
�。�1）
在銷(xiāo)售狀況欠好時(shí)，會(huì)認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)包裝不能提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而不肯投資，導(dǎo)致宣傳跟不上銷(xiāo)售需求而產(chǎn)生惡性循環(huán)。
（2）
在銷(xiāo)售狀況良好時(shí)會(huì)認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)包裝不須要而不肯投資，從而使銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降。
4 4 、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)壓力
洛陽(yáng)樓市已相當(dāng)成熟，商鋪競(jìng)爭(zhēng)猛烈，本案鄰近工場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的威脅，其競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，主要在于：
�。�1）
老樓盤(pán)壓力。市區(qū)上海市場(chǎng)商鋪、潤(rùn)峰時(shí)代廣場(chǎng)等均成為本案的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)者。
�。�2）
新生樓盤(pán)壓力。在樓盤(pán)銷(xiāo)售中會(huì)不絕有新的樓盤(pán)出現(xiàn)或其他樓盤(pán)的延續(xù)開(kāi)發(fā)。
因此本案在籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，要尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)，并具有超前意識(shí)。
2020 年 年 9 月 月 27 日星期日 13:29:10 9.27.202013:2913:29:1020.9.271 時(shí) 時(shí) 29 分 分 1 時(shí) 時(shí) 29 分 分 10秒 秒 Sep. 27, 2027 September 20201:29:10 PM13:29:10
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